論營改增對房地產企業的影響

文/李樞桓 大連大力置業有限公司 遼寧大連 116000

1、營業稅轉增值稅稅制改革中房地產公司的稅務工作內容

營業稅轉增值稅稅制改革已經在廣告、技術科研、勘察設計等領域實施開展，通過增值稅票據獲得稅額抵扣減免。房地產公司在建筑工程項目開發中的財務費用、銷售代理、園林綠化、裝修裝飾、供電配套、拆遷安置、政府規費、建筑安裝和土地等支出與成本費用，需要結合具體情況，判斷能夠使用增值稅減免的規定。

一是，進項稅額的減免抵扣。融資成本、固定資產及庫存、土地費用與成本，是房地產公司稅務管理工作中最為重要的三項成本內容。當上述三項成本獲得稅額減免抵扣，將增加房地產公司的經濟收益。首先，融資成本及融資利息無法獲得稅額減免與抵扣，只有當國家金融領域首先營業稅轉增值稅稅制改革后，房地產工程融資成本才可能享有稅額減免與抵扣。其次，固定資產與庫存無法獲得稅額減免與抵扣。舉例說明，營業稅轉增值稅稅制改革實施前，我國電信和交通行業采購的庫存和固定資產不能夠享受稅額的減免抵扣，它們在房地產庫存和固定資產中占有很高比重，導致房地產銷售的房產不能夠享受稅額的減免抵扣。最后，土地費用與成本難以獲得稅額減免抵扣。土地費用與成本是房地產公司的最大支出項目，根據相關統計，我國城市房地產項目中土地成本占據了總支出的百分之二十至四十以上，房地產公司通過股權收購、農村集體合作、無償劃轉和有招拍掛等形式，獲得土地使用權，同時不可獲得稅額的減免抵扣。

二是，建筑施工材料、工人勞動報酬的納稅負擔轉嫁。房地產項目的建筑施工材料采購方式、途徑眾多，增加了獲得增值稅稅額減免抵扣的難度。舉例說明，房地產建設中的初級、零星施工材料主要向小規模納稅主體采購，因此難以保證獲得增值稅票據，也就不能夠享有稅收抵扣和減免。我國實施營業稅轉增值稅稅制改革后，設備租賃單位的納稅負擔加重，從而增加了房地產公司的稅收成本。房地產企業傾向于從勞動市場和勞務企業招聘農村務工人員，在施工人員雇傭與勞動報酬成本方面無法獲得增值稅票據，因此也不能夠享受稅額優惠與抵扣。

三是，土地增值稅的重復納稅。營業稅轉增值稅稅制改革后，如果增值稅與土地增值稅并存，會導致房地產企業重復征稅。房地產企業增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊，土地增值稅除了稅金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除項目和增值稅進項扣除項目基本一樣。兩個稅種增值額的重疊部分，分別適應不同的稅率計算稅金，存在一定程度的重復征稅。

2、營業稅轉增值稅稅制改革后房地產公司的稅務管理策略

一是，營業稅轉增值稅稅制改革后，房地產經營策略的調整。房地產是不動產，不可移動，其價值具有很強的區位性特征，地區經濟越發達，該區域的人口集中度就越高，土地的價值就越高；房產周圍的交通狀況的改善和周邊公共設施的完善，也會使該地塊的價值得到提升，房地產的價值也會得到提升。此外，一線城市和二三線城市的房地產具有不同的經營特點，在最終銷售額相同的前提下，繳納的營業稅是一樣的，但若是繳納增值稅，那還要分析企業的盈利點及具體盈利額等因素，稅負可能會形成較大差別。所以，企業經營方式不同，稅負情況差別很大，這就要求房地產企業根據房地產所在區位的狀況對經營方式進行調整。

二是，營業稅轉增值稅稅制改革后，房地產公司的稅率計算。“營改增”試點以來，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎之上又增加了6%、11%兩個低稅率，將納入增值稅試點的小規模企業統一征收率為3%，同時取消了4%、6%的征稅率。這樣一來，我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%的征收率。大型房地產企業勢必會出現混業經營的現象，根據稅法規定，混業經營中不同稅率的項目需要分開核算，否則適用較高的稅率征稅。如果房地產企業不能夠合理分開核算混業經營收入額，則其稅負會顯著增加。

3、營業稅轉增值稅稅制改革后，房地產公司稅務工作的變化與調整

一是，房地產公司稅收繳納地的變化。在實施營業稅轉增值稅稅制改革后，稅收繳納與申報地應當為公司主要營業地。主要營業地的劃分有兩個標準：首先，可以將房地產公司的主要辦事機構所在地作為主要營業地。其次，可以將房地產公司的主要項目所在地作為主要營業地。

當選擇主要辦事機構作為營業地的時候，由于房地產公司的建設項目涉及全國各地，給辦事機構所在地的稅務機構統計、核對造成了一定困難，也給房地產公司辦事機構的稅務管理部門增加了工作負擔，難以對房地產公司的款項劃撥、項目開發做出準確統計。

當選擇建設項目所在地作為營業地的時候，從一定程度上分擔了稅務申報與籌劃的工作負擔，但是也存在不同地區稅額抵消減免困難、固定資產稅額過高等問題。此外，由于缺乏統一標準的財務核算與管理機制，在稅務籌劃過程中容易產生誤差和漏洞，增加了稅務工作的風險。

二是，稅收繳納期限的變化。根據我國房地產稅收政策相關規定，房地產公司收到房屋預收款的日期，作為納稅期限計算的開始日期。但對于房地產公司自身而言，容易產生納稅期限與款項收入期限存在差異的問題。實施增值稅稅制改革后，增值稅的繳納時間為每月的1、3、5、10、15，或者按照月份、季度進行繳納。房地產公司具有項目運作周期長、經濟價值高、融資額度高等特點，應當盡量延長稅收的申報與繳納周期，避免承擔繁瑣、反復的稅務籌劃工作，浪費公司的人力與物資，干擾房地產項目的正常進行，增加公司的經濟負擔。

4、營業稅轉增值稅稅制改革后，房地產公司稅務風險的防范策略

一是，房地產公司的稅務籌劃風險防范。在原有的營業稅稅收機制中，房地產公司經營者與財務管理部門使用的是營業稅籌劃方法與計算標準；在實施營業稅轉增值稅稅制改革后，公司領導與財務管理部門要重新學習增值稅的籌劃方法與計算標準，在此過程中，難免由于缺乏經驗、專業能力不足等原因，導致稅務籌劃與申報的錯誤和疏漏。為了防范上述風險，房地產公司應當加強對公司財務管理人員的專業能力培訓，開展經驗交流與理論學習，提升公司的整體稅務籌劃水準。

二是，房地產公司的票據管理風險防范。在實施營業稅轉增值稅稅收改革之后，房地產公司的票據抵扣申請期限縮短為一百八十天。為了在期限范圍內，順利完成增值稅票據的申報減免抵扣，應當由財務部門及時追繳公司的到期債權，回收賬款，取得相關票據。