集體土地不動產登記的分析與研究

文/欒桂燕 聊城市不動產登記中心 山東聊城 252000

針對《不動產登記暫行條例》內容，對不動產統一登記制度進行分析，在制度構建中，雖然在不動產登記執行中存在著一定的優勢，但是，由于不動產登記制度所形成的時間相對較短，導致在登記制度執行中存在著限制性問題，而且，在一些國有土地資源利用的過程中，由于集體土地申請人缺少法律意識，會導致登記制度沒有按照規定內容進行，出現登記制度執行相對落后的問題，為房建工作的手續執行帶來限制。因此，在現階段集體土地不動產登記制度構建中，應該結合不動產的執行策略，進行不動產設計方案的完善，提升集體土地不動產登記的整體價值，為現代集體土地不動產登記制度的執行提供參考。

1、集體土地不動產登記中存在的限制問題

1.1 土地審批手續使用人與規劃審批手續的房建人不一致

通過對集體土地登記狀況的分析發現，在實際執行的過程中，登記機構會遇到土地審批手續記載使用不合理的問題，這種制度與規劃審批手續存在著不一致的現象，因此，在房屋所有權以及土地使用權分析中，存在著用權人主體以及土地使用權人主體一致的現象，這種現象是不能辦理房屋登記的。同時，存在著登記簿中的房屋所有權人與土地使用權人不一致的問題，結合土地登記簿的內容分析發現，當出現已經存在的登記記載表所有權人、土地使用權人不一致的問題，在房屋轉讓的過程中，需要與土地使用權人一并申請不動產登記，為房屋的使用造成限制[1]。

1.2 對集體土地不動產等級制度認識匱乏

通過對集體不動產登記執行制度的分析，一些農民對制度以及產權認識不明確，具體內容體現在以下幾個方面：第一，農民對集體土地的專業認識存在差異，例如，農民對房屋實際占有的意識相對較強，但是由于缺少對房屋產權的認識，他們存在著搶占、違建的問題，忽視了對土地房產證的認識。第二，農民對房屋登記以及制度相脫節，制度導向內容無法滿足農民所獲得的登記利益，阻礙了房屋登記的實行及開展。

1.3 租賃土地不動產登記問題

通過對集體土地登記狀況的分析，集體土地通過租賃方式建造房屋的現象較多，但是，租賃土地的長短存在著差異性，租賃形式也大不相同，一些租賃形式需要先村委會、鎮人民政府申請就可以直接租賃，一些則需要通過轉租的方式取得。因此，在集體土地不動產登記制度構建的過程中，這些內容也應該得到及時性的解決[2]。

2、集體土地不動產登記的分析

2.1 房屋超建部分不動產登記處理

在一些農村房屋建造的過程中，由于受到多種因素影響出現的問題體現在以下幾個方面：第一，沒有經過審批就建成的情況；第二，邊批邊建的情況；第三，少批多建的現象；第四，批東建西的現象。這種現象與農村地區存在著一定的差異性，農村地區在房屋擴建的過程中，還會考慮到農業生產的問題。這些現象的出現都會對土地的審批造成限制，為登記機構的管理造成限制。因此，在集體土地不動產登記管理中，應該結合土地登記狀況，進行登記審批方案的確定，以保證登記工作構建的安全性、有效性[3]。

2.2 對房地權利人不相同的處理

在集體土地不動產登記制度構建的過程中，房地產權人不同處理方案體現在以下幾個方面：

第一，存在著土地審批手續使用人以及規劃審批手續建房人不同的現象，這種現象也就是主體不一致的問題。通過對我國相關法律內容的分析發現，房屋所有權以及土地所有權的主體需要保持一致的原則，當兩個主體出現不一致的問題，是無法辦理不動產登記的。對于一些已經存在的事實，可以按照和諧處理方法，規劃審批手續的房間人若要獲得房屋所有權，就需要征求土地使用權人的認可，并及時向推動管理部門進行申請，按照取得合法土地的使用手續，進行房屋首次登記。

第二，在實際操作的過程中，存在著兩種主體不一致的情況，其中一種是登記簿所記載的房屋所有權人，另一種是土地使用權人，這兩個主體存在不一致時，當進行房屋所有權人將自己房屋轉讓的問題，需要與土地使用權人一起進行不動產轉移登記，也就需要在雙方都統一的條件下，進行不動產登記轉移。在雙方都統一將不動產權轉讓給受讓人，建立辦理不動產轉移登記。

第三，在租賃土地有關的不動產登記問題分析中，應該針對集體土地形式，通過租賃的方法進行房屋的建造，在這種租賃土地期限不同的狀態下，會為土地租賃的使用帶來限制。而且，在租賃形式多種狀況下，應該結合鄉村委的祖倫方法，進行轉租方法的確認。在這種狀況下，當建房人得到了相關審批規劃時，按照規定進行建造，若在這種背景下不給予登記，會使建造人的合法權益受到侵害。在這種類型的登記背景下，為了防止發生土地權以及房屋所有權不一致的問題，應該取得相關的證明。例如，在土地所有者證明土地出租房證明的過程中，通過對建房人不同登記證明的分析，可以防止矛盾問題的發生。而且，在租賃土地房屋時，經過初始登記之后，需要進行不同的登記，一種是轉移登記，主體為土地所有者；另一種是抵押登記，主體為土地管理部門。在這些登記內容執行的過程中，可以提高登記辦理的有效性[4]。

結語：

總而言之，在集體土地不動產登記的過程中，應該按照集體土地登記制度內容，進行登記管理方法的完善，充分保障登記制度執行的安全性、有效性，并保障登記執行的有效性。通常狀況下，在集體登記制度完善中，應該結合登記內容，進行登記方案的執行及確定，并保障登記方法的科學性，結合房屋超建部分不動產登記以及房地權利人不相同的處理方案，進行登記制度的完善，充分保證登記方案執行的有效性，促進集體土地不動產登記工作執行的科學性。