“土地超市”：土地二級市場改革創新的余姚模式

□余姚市國土資源局

以全國土地二級市場試點為契機，全面整合現有的數據資源，積極打造線上線下一體化“土地超市”，解決了土地二級市場供需信息不對稱的問題，有效盤活了存量建設用地，提高了土地資源配置利用效率

2017年1月，寧波市正式被原國土資源部列入全國完善國有建設用地轉讓出租抵押二級市場試點地區之一。余姚市以此為契機，積極探索創新，破解實踐難題，在全省率先建立“土地超市”，盤活利用存量土地資源，促進土地資源的優化配置和節約集約利用，開創了土地二級市場改革創新的“余姚模式”，取得了初步成效。截至目前，通過“土地超市”共完成交易163宗，面積2033.6畝，交易金額近20億元；共受理抵押登記業務560件，抵押融資金額約2.5億元。

政策上“先行先試”，完善交易機制。一是明確交易范圍。適時出臺《余姚市國有建設用地轉讓二級市場試點實施方案》，明確本市各類導致國有建設用地使用權轉移的行為都屬于轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移，首次明確了土地轉讓范圍。二是“降低”交易門檻。按照“先投入后轉讓”的原則，在全國首創以“預告登記”方式為“未完成開發投資總額25%以上的國有建設用地”辦理轉讓，受讓方可憑《不動產預告登記證明》辦理項目開工相關手續，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理轉移登記手續。截至目前，已有12宗土地以預告登記方式辦理轉讓，其中3宗已辦理施工許可證可開工建設，預計可增加固定資產投資2.3億元。同時，積極開展工業用地分割轉讓試點，在出讓合同無限制性約定的前提下，允許工業、倉儲和用于科研的科教用地經批準后分割轉讓。目前，該市已為6家企業辦理了分割轉讓，涉及面積40.4畝。三是“調低”交易成本。實施稅收優惠，對通過司法拍賣、協議轉讓等方式取得閑置資產所有權，其中涉及房產和土地資產過戶產生的地方稅收（僅指增值稅、土地增值稅和契稅）收入的50%獎勵給受讓人。截至目前，已成功為22家企業節約資金750萬元，切實降低了企業用地成本。

平臺上設“土地超市”，創新運行模式。一是平臺交易。結合年度土地出讓計劃以及全市批而未供、供而未用和低效閑置土地數據庫，于2017年6月建立了土地交易二級市場數據庫平臺，開發建設“發布、歸集、查詢”三位一體的微信公眾號“余姚土地市場”，及時提供信息服務，主動接受社會監督。二是信息共享。廣泛宣傳引導和鼓勵有意向轉讓或求購土地的企業，直接向國土部門或在“余姚土地市場”公眾號上登記，實現“線上”和“線下”同步登記，不斷充實“土地超市”的“貨源”，推動信息集聚和實時共享。截至目前，“土地超市”上共登記企業381家，其中意向交易的企業201家，涉及面積2787畝，意向申購的企業180家，涉及面積1811畝。三是市場透明。“土地超市”中土地需求信息、轉讓信息、成交宗數、成交金額等大數據應用的建立和基礎數據庫的實時更新，成為了土地市場的“晴雨表”，為職能部門土地資源配置提供科學依據。

管理上“規范運作”，健全服務體系。一是規范交易流程。結合本地實際，明確土地二級市場按照“信息發布-交易登記—交易審批—合同簽訂—權證辦理”的交易流程進行，采取違約責任追究、價格管控、批后監管等方式進行管理，實現信息發布常態化、交易登記一體化、交易審批標準化、轉讓合同規范化的管理機制。同時，結合“最多跑一次”改革要求，擬定了國有建設用地二級市場轉讓事項權力清單，明確了辦理依據、受理材料、工作流程等內容，最大限度讓辦事企業和群眾“少跑”，不斷規范交易程序。二是完善市場調控。完善土地二級市場的價格形成、監測、指導和監督機制，防止交易價格異常波動。嚴格落實土地交易價格申報制度，對交易價格進行審核。存在閑置違約責任的先處置違約責任后方可進行交易，經營性用地低于近3年同類用途、同地段土地一級市場平均出讓價格70%的，政府可行使優先購買權。三是加強履約監管。對于涉及空地轉讓、在建工程轉讓的，重新約定開發建設期限和履約條款，強化以開、竣工為重點的履約情況監管。及時與新受讓方簽訂土地出讓補充合同，按照交易價格的10%收取開竣工履約保證金，明確其開竣工時間及違約責任。安排專人定期對項目用地利用現狀進行實時跟蹤，做好開竣工預警提醒、開竣工申報、現場核查和竣工驗收等工作，督促用地單位按照合同要求有序開發、集約利用。