國外怎樣開征房地產稅

目前中國房地產稅制仍處于發展階段，尚不具備一些使其高效運作的重要特征

房地產稅是基于房地產價值向所有房地產所有者征收的稅種。它被視為地方政府穩定稅收收入的重要來源。例如，在澳大利亞、英國和美國，房地產稅均占地方財政收入的70%以上。

房地產稅在世界各地都很普遍，因為它具有眾多優勢，包括：（1）收入來源穩定和可預測，有利于長期預算和基礎設施建設規劃；（2）低順周期性，在經濟下行時仍能保持財政收入相對穩定；（3）行政成本低，經濟效益高；（4）不易逃稅，具有較高的透明度和征收成功率；（5）合理的房地產稅是累進式的，能夠實現包容性增長。

目前中國房地產稅制仍處于發展階段，尚不具備一些使其高效運作的重要特征。例如，稅基中不包括住宅，而這是大多數國家最大的房地產稅收來源。由于房地產市場在過去十年里的蓬勃發展，加劇了房地產投機、貧富差距和巨大的稅收流失。中國如果具備運作良好的地方房地產稅制，將能有效、公平、可持續地支持地方發展和維持政府開支。

通過回顧國際上的最佳實踐和中國面臨的具體挑戰，本文旨在為房地產稅的未來發展提供政策建議。

國際經驗

1.各國選擇的房地產稅不盡相同。房地產稅可以一次性或者定期繳納。一次性繳納的房地產稅通常采取房地產轉讓稅的形式，在房地產所有權變更時繳納。但這會降低房地產的周轉率，擾亂資本分配，甚至可能造成灰色交易市場。因此，越來越多的國家傾向于選擇定期繳納的房地產稅，包括每年對土地、商業房地產和住宅征稅。定期繳納的房地產稅可以對單位房地產采取單一稅制，這種征管措施非常簡便；也可以采用差異化的房地產稅制，房地產所有人將依據既定標準繳納不同數額的稅費。由于單一稅制的累退性，大多數國家選擇了差異化的房地產稅制，這種稅制需要確立合適的稅基和評估方法。

2.評估方法。三種最為常見的評估方法是：（1）資本評估法，以估定的房地產價值為依據來確定房地產稅（主要盛行于經濟合作與發展組織國家和拉美國家）；（2）租金評估法，以房地產能夠在公開租賃市場上賺取的潛在租金為依據，來估定房地產稅（英國前殖民地通常采用此法）；（3）面積評估法，計稅基礎為房地產面積和規模——可以不作任何調整， 也可以根據地理位置和用途進行校正（常見于中東歐國家）。最近趨勢表明，資本評估法已成為首選方法。但這一評估方法在實際操作時錯綜復雜，在不穩定的市場下更是如此。在大多數歐洲國家，用于計算房地產稅稅額的實際稅基往往明顯低于市場價格，從而保持稅收水平的穩定，抵御價格波動以及避免過度征稅。

3.稅率要低，稅基要寬。理論上，所有房地產都應該納稅。如果稅基足夠寬，即使稅率低，也能創造可觀的稅收，尤其是覆蓋率和征繳率高時。在美國，各州縣的房地產稅各不相同，但平均都低于估定價值的1%。在日本，地方稅法限定了最高稅率，地方政府最高能征收應課稅價值的2.1%。然而，只有不到10%的日本地方政府稅率超過應課稅價值的1.4%這一標準稅率。在絕大多數國家，住宅作為房地產稅收的最大來源，稅率要低于非住宅類。至于稅率的種類，在采用資本評估法的情況下，通常實行統一稅率或累進稅率，且往往會區分住宅和商業房地產，城市房地產和農村房地產。采用租金評估法和以面積為依據的評估法時，統一稅率則更為常見。

4.盡量少免稅。房地產稅制的發展往往始于城市地區從增值的城市房地產中獲取資本收益，而后再應用于農村地區。然而，許多國家對多種房地產都免除稅收，如農業用地、政府房地產和宗教房地產，并將免稅作為鼓勵商業用地開發的激勵機制。但有證據表明，免稅清單越長，政府的稅收損失就越大，裁量減免稅的授權機構的透明度也越低。不過，政府普遍會向有支付困難的房地產所有者——通常是最低收入水平的人——提供保障措施。

5.政府能力是成功的要素。快速的城鎮化常常導致數據過時、行政能力滯后。要確保納稅人之間稅務責任分配的一致性和公平性，高質量的房地產數據必不可少，還要有相應的法律來指導評估工作。為了解決相關問題，有些國家開始使用計算機輔助的批量評估系統，讓私營部門更多參與到評估過程中。為確保評估的獨立性，越來越多的國家由不同部門履行評稅和征稅職責，同時輔以沖突解決機制，來解決政府評稅工作的差異性問題。

6.房地產稅的劃分。房地產稅通常劃歸地方政府，有以下幾個原因：（1）稅收的透明度和能見度可增強地方政府的問責制；（2）稅負由享受相關稅費支持的服務的居民承擔；（3）稅收規模或稅值往往與納稅人的支付能力相關，而所需信息通常只有地方政府才能提供。不過，稅收劃分通常具有靈活性，這主要取決于各管轄區的行政能力。有時候，會將特定的行政任務分配給中央政府和地方政府（即將評稅職責分配給中央政府，而地方政府保留征稅職責）。

中國房地產稅政策建議

1.采取分階段方法。除了創收，房地產稅的再分配問題也應予以考慮。因此，建議采取分階段的方法，從支付能力較好的高端群體開始，然后逐步覆蓋較低收入群體。此外，鑒于城鄉收入差距，房地產稅改革應先側重于城市地區，同時向城市房地產業主提供地方公共服務。

2.拓寬城市稅基。建議將住宅納入稅基。寬稅基的房地產稅能夠更有效地抑制房地產投機。各地可以從新建住房或者第二套房（包括投資性房地產）和高檔住房開始征收房地產稅。從長遠來說，所有住房都應納入稅基。在這一過程中，稅基定義的標準化能夠提高實際稅率的透明度，同時促進全國性評估系統的發展。雖然盡量少免稅很重要，尤其是要減少那些能夠通過臨時特殊權限授權的免稅，但中國房地產稅制應將公平因素納入考慮，在改革初始階段免除低收入自住業主的房地產稅。

3.向地方政府授權。地方政府需要有明確的權力，才能在各自管轄區內征收和執行房地產稅，為城市帶來一個穩定、可持續的資金來源。鑒于中國已經宣布要逐步取消戶籍制度，這將有助于各城市吸收現有的和新的外來人口。地方政府還應獲得設定稅率的自主權。國際經驗表明，低稅率能夠使房地產稅更得民心，征繳率也會更高。為了確定最佳稅率，需要解決支付能力問題，并評估居民（包括退休人士）能夠為其住所合理負擔的稅負程度。同時應建立相應的社會保障支持機制，以解決支付能力不足的問題。

4.提高地方政府的能力。建立可靠的房地產登記系統，需要地方政府資源的積極參與以及充分的技能。首先，創建評估方法體系，并培訓評估員，以構建和維護房地產評估基本信息數據庫。在此背景下，全國統一的稅基將有助于確定全國性的標準化方法和評估員資質鑒定。第二，提升地方政府對評估質量的評定能力，建立一個綜合性的房地產登記和評估數據庫，分析數據以確定潛在的稅收來源和適當的稅率，并適時有效地告知納稅義務。最后，穩定的房地產稅稅基可以構成市政債券的抵押品，從而進一步提高地方政府的財政能力。

5.強化制度框架。提高納稅人對房地產稅的理解和支持很重要，因為房地產稅極有可能不受民眾歡迎，尤其是當相關體制被認為不公平時。納稅人應有權得到專業而公平的對待。因此，關鍵是要建立明確的信息傳播機制，從行政和司法層面進行監督。在出現矛盾的情況時（不管是感覺上的評估錯誤還是實際的行政過失），納稅人可以利用明確的沖突解決機制，使疑問和申訴得到公平解決。后者將涉及申訴程序、時間表、法院或仲裁機構的責任和律師代理費由誰承擔等具體問題。endprint