房地產(chǎn)長效機(jī)制分析

從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的角度來看，應(yīng)有序推進(jìn)實(shí)施房地產(chǎn)稅制度。在不同房價(jià)周期的城市實(shí)行不同的土地供給制度是更穩(wěn)健的長效機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)市場，以“四限”（限貸、限購、限售、限價(jià)）為代表的短期調(diào)控政策對(duì)于房價(jià)的抑制作用往往是暫時(shí)的。短期調(diào)控措施無法有效引導(dǎo)需求預(yù)期，無法從根源上平抑購房需求，因此無法化解長期房價(jià)持續(xù)上漲的壓力。更有甚者，調(diào)控措施通過扭曲市場造成了超額需求，甚至?xí)鸱績r(jià)在短時(shí)期內(nèi)快速上漲。只有建立包含調(diào)整土地供給、征收房地產(chǎn)稅等手段為主的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，才能從根本上理順房地產(chǎn)市場秩序，引導(dǎo)合理預(yù)期，從而真正有效抑制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。習(xí)近平總書記在中共十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。剛剛結(jié)束的中央政治局會(huì)議提出要“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。

2017年三季度，從政策和執(zhí)行層面來看，以北京為代表的一線城市和以南京、鄭州、長沙為代表的二線城市都開始呈現(xiàn)增加土地供給的趨勢。同時(shí)，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》建議2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程、明確落地時(shí)間表。寧夏于2017年10月出臺(tái)《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》，明確寧夏房地產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)）范圍內(nèi)征收，新細(xì)則自2018年1月1日起執(zhí)行。為了有效預(yù)測和評(píng)估房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的作用，本文構(gòu)建了適應(yīng)性學(xué)習(xí)預(yù)期（Adaptive Learning Expectation）下房地產(chǎn)市場的量化結(jié)構(gòu)模型，并結(jié)合中國房地產(chǎn)市場的特有狀況，加入房地產(chǎn)開發(fā)部門以及政府土地供給等元素。模型本身可以較好地?cái)M合2004-2017年季度頻率上中國一線城市（北京、上海、深圳、廣州）的平均房價(jià)指數(shù)。

在此模型較好的擬合基礎(chǔ)之上，我們進(jìn)行了不同情景下房地產(chǎn)長效機(jī)制（即征收房地產(chǎn)稅和調(diào)整土地供給）對(duì)于房價(jià)影響的政策模擬。

首先，情景1是房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢的城市在2018年一季度開征房地產(chǎn)稅對(duì)于房價(jià)的影響，如圖1所示。若保持房地產(chǎn)稅為0，并且不改變土地供給，基準(zhǔn)模型預(yù)期房價(jià)在未來五年內(nèi)會(huì)繼續(xù)上漲，增幅約為50%。其次，課題組模擬了房地產(chǎn)稅分別為0.3%和0.5%兩種情形下房價(jià)的反應(yīng)。雖然按照國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅率一般為1%左右，但考慮到免征額度等因素，課題組認(rèn)為實(shí)際稅率會(huì)小于0.5%。若于2018年一季度開征房地產(chǎn)稅，稅率為0.3%，持有房產(chǎn)的成本迅速提高將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，房價(jià)跌幅可達(dá)14%，三年后房價(jià)緩慢恢復(fù)到現(xiàn)有水平；如果采用0.5%的房地產(chǎn)稅率，房地產(chǎn)價(jià)格的跌幅會(huì)更加劇烈，達(dá)到23%，五年后房價(jià)才能恢復(fù)到當(dāng)期水平。

圖2展示了不同土地供給政策對(duì)于房價(jià)影響的模擬結(jié)果。在基準(zhǔn)模型中，將每期的土地供給單位化為1，體現(xiàn)中國商業(yè)住宅土地的非彈性供給特征。若從2018年一季度開始調(diào)整土地供給政策，每期土地供給增加20%至1.2，如圖2所示，更多的住宅土地供給下，房價(jià)雖然依然上漲，但漲幅相對(duì)于基準(zhǔn)模型明顯放緩。若每期土地供給能增加50%至1.5，模型預(yù)測房價(jià)在未來五年會(huì)基本維持在現(xiàn)有價(jià)格水平，不會(huì)上漲。

其次，情景2是房地產(chǎn)價(jià)格緩慢下行的城市。如圖3所示，當(dāng)房價(jià)呈緩慢下降趨勢時(shí)，開征房地產(chǎn)稅會(huì)加劇房價(jià)下滑的幅度，同樣的稅率會(huì)造成房價(jià)相對(duì)于情景1更大幅度的下跌，0.3%的稅率會(huì)造成房價(jià)28%左右的最大跌幅，0.5%的稅率造成35%左右的最大跌幅。從調(diào)整土地供給的角度分析，如圖4所示，不同于情景1增加土地供給會(huì)平穩(wěn)房價(jià)增長趨勢，在情景2中增加土地供給也會(huì)造成房價(jià)下跌，不能達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)。增加20%的土地供給會(huì)造成房價(jià)25%左右的跌幅，增加50%的土地供給會(huì)造成房價(jià)37%左右的跌幅。

基于情景1和情景2的分析結(jié)果，無論房產(chǎn)價(jià)格處于上升周期還是下降周期，房地產(chǎn)稅都能夠有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求。但改變土地供給的長效機(jī)制，在房價(jià)處于不同周期時(shí)有不同的效果。當(dāng)房價(jià)處于上升周期時(shí)，增加土地供給會(huì)平穩(wěn)房價(jià)上漲趨勢，但當(dāng)房價(jià)處于下降周期時(shí)，增加土地供給會(huì)加速房價(jià)下跌。考慮到房屋抵押貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款總額中所占的高比例，房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制應(yīng)該以遏制房價(jià)高速上漲、穩(wěn)定房價(jià)、降低風(fēng)險(xiǎn)為主要目的。從穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，課題組基于模型結(jié)果認(rèn)為應(yīng)該有序推出房地產(chǎn)稅。對(duì)于調(diào)整土地供給政策的長效機(jī)制，課題組認(rèn)為不同房價(jià)周期的城市應(yīng)該采取不同的土地供給政策：對(duì)于房價(jià)依然處于明顯上升階段的城市需要顯著增多土地供給，對(duì)于房價(jià)已經(jīng)處于下行階段的城市需要保持土地供給不變或者適量減少。

此結(jié)論與國家相關(guān)政策也相呼應(yīng)。2017年4月1日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，針對(duì)住宅供給需求關(guān)系不同的城市給出不同的住宅土地供給政策。對(duì)于住宅庫存消化周期36個(gè)月以上的城市停止土地供給，18-36個(gè)月的城市減少土地供給，6-12個(gè)月的城市增加土地供給，6個(gè)月以下的城市顯著增加土地供給并加快供地節(jié)奏。從政策實(shí)施層面，課題組也發(fā)現(xiàn)之前房價(jià)上漲過快的部分城市如南京、長沙以及鄭州從2016年下半年起開始呈現(xiàn)增加土地供給的趨勢。隨著土地供給的增加，這些城市的二手房價(jià)停止了高增長的趨勢，開始趨穩(wěn)。這與模型在情景1中的政策模擬結(jié)果相吻合。endprint