淺議不動產權籍調查與地籍調查的關系

王躍磊

正元地理信息有限責任公司濰坊分公司，山東濰坊 261000

在經濟全球化的大背景下，人們更加關注自己的權益，不動產權籍調查與地籍調查是不動產登記和土地登記的重要內容，直接關系到城中村改造、違法建筑的處理以及房地產開發等問題，是和每個人的切身利益密切相關的大事，因此，如何根據具體情況，分析不動產權籍調查與地籍調查的關系，采取科學合理的應對措施，正確處理二者之間的關系，加強不動產權籍調查與地籍調查工作是值得探討的問題。

1 不動產權籍調查與地籍調查簡析

地籍調查是指根據相關法律法規，對土地的歸屬權問題所展開的調查過程以及對已經登記的土地權屬問題進行更詳實地記錄的管理方式。地籍調查是土地登記的重要基礎，為土地的注冊登記、 發證核實提供可靠的依據和重要的信息參考。地籍調查中的資料成果只有進行了土地登記后，才能具有法律效應。地籍調查分為土地權屬調查和地籍測量2方面。

不動產權籍是指對不動產的歸屬情況、所處狀態以及一些其他相關情況所進行的調查和記錄，在土地管理過程中，對和申請人相關的宗地信息、以及房產信息等內容的調查。主要包括在測繪和登記過程中形成的各種圖紙、登記表格、清單、各種記錄等信息以及所涉及的照片、視頻、音頻等資料。不動產權籍調查，是城建過程在規避違章建筑的重要途徑。

2 不動產權籍調查與地籍調查的關系

2.1 不動產權籍調查和地籍調查的聯系

不動產權籍調查和地籍調查無論在土地權屬調查方法上，還是界址測量方法和程序上都遵循地籍調查的權屬調查要求和界址的測量要求，對測量技術和精準要求方面2種調查大體相同，另外，在軟件功能主體上也遵循地籍調查功能。宗地是進行不動產權籍調查和地籍調查的核心，宗地是地籍調查的基本單元，宗地是最基礎的不動產權籍調查途徑，還包括房屋、林木等的調查，不動產單元的編碼是對地籍調查宗地代碼的擴展和完善。

2.2 不動產權籍調查和地籍調查的不同點

2.2.1 外延不同

不動產的外延范圍更大，不動產權的權利人的自身權利包括使用權和所有權這2大類型。不動產權籍調查不僅包括地籍調查中以宗地為中心的集體土地所有權、集體土地使用權以及國有土地使用權，還包括土地承包經營權以及房屋、林木等定著物所有權、使用權等主要調查內容，不動產權所包含的物權范圍要比地籍調查大。不動產權籍調查以地基調查為基礎，地籍宗地代碼為19位，不動產單元編碼在此基礎上加設了9位定著物代碼。

2.2.2 技術路線不同

不動產權籍調查是以地籍調查為基礎，以宗地為基本單元，工作底圖是根據所獲得的調查信息資料， 并以現存的集體土地所有權地籍圖、城鎮地籍圖、村莊地籍圖為基礎，通過大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等的協助，共同制作完成的，內外業核實、實地測量等調查方式是進行不動產權屬調查和不動產測量等工作的有效手段，操作程序要符合不動產登記的相關要求。

2.3 調查的目的不同

地籍調查的最初目的是為了查明組成城鎮、村莊的每一宗土地的具體位置、權屬、界址范圍、數量以及每一宗土地的用途、等級等，工作重點是對土地信息的挖掘。不動產權籍調查是以進行不動產的統一登記為目的，調查是不動產確權登記和發證的必備環節，更側重于合法權益，是必須遵照法律法規完成的遵照法定程序的調查。地籍調查本身不存在法定性質，只有當宗地需要進行確權登記發證，這時所進行的地籍調查才具有法律意義。

2.4 調查的成果不同

不動產權籍調查和地籍調查的圖件成果有區別，宗地圖是地籍調查的圖案結果，對實際面積的計算也只是對宗地面積的計算，在不動產權籍調查中，不僅要獲得宗地圖，還需調查房產分戶圖，不動產權籍調查關于實際面積計算增加了房屋面積計算，這是地籍調查所沒有的。此外，二者的調查表格不同，地籍調查主要運用地籍調查表，不動產權籍調查不僅有地籍調查表，還有土地承包經營權調查表、農用地其他使用權調查表、集體土地所有權宗地分類面積調查表、房屋調查表、林權調查表等，所涵蓋的調查內容更多。

3 關于不動產權籍調查的優化建議

3.1 了解不動產權籍調查的主要技術

野外測量技術是在不動產權籍調查中應用廣泛的技術，采用全站儀進行實地測量，把測量得到的數據傳輸至計算機中，通過圖片的形式把測量結果記錄在計算機中。數字化內業掃描技術是對不動產地籍測量中所獲取的圖片信息通過數字掃描技術和計算機技術來確定不動產坐標數據，并通過對數據和圖片的對比、疊加、調整，作為地籍測量的重要參考。RS技術是隨科技的發展新興起的測量技術，已逐漸在不動產權籍調查中推廣運用，根據具體情況，具體分析運用，使遙感技術發揮最佳效果，確保測量結果的準確性。通過遙感技術和影像處理技術的融合，對不動產測繪中的圖片和信息數據處理更高效更合理，提高測繪效果。

3.2 做好不動產的權屬調查

不動產的權屬調查是不動產權籍調查中的重要工作內容，在不動產權屬調查過程中，采取內外業核實和實地調查相結合的方式，對不動產的權屬進行調查、明確界址劃分、用途等內容，確保所調查的不動產權屬明確、界址清楚。根據實際情況，對于權屬來源資料相對完整的不動產權屬調查可采取外業核實法完成調查；若不動產權屬來源資料缺失，采取內外業核實、實地調查法來共同實現調查；針對沒有權屬來源資料的不動產，主要通過外業調查法來完成權屬調查。

3.3 恰當使用測量方法

不動產測量是權籍調查中的不可缺少的組成部分，在具體測量中，根據實地的基礎條件、技術可行性等進行測量方法的合理選擇，以實現不動產單元的界址清晰、面積測量操作規范，數據運算準確。對于城鎮、村莊、獨立工礦等區域的權籍調查測量通常采用解析法；關于房屋邊長的測量，可以通過幾何要素法來計算；解析法進行界址點坐標和土地面積的測量適用于那些分散、獨立的建設用地，也可以通過圖解法對界址點坐標進行測量；對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等，可以根據具體實際情況，合理選擇解析法或圖解法來完成界址點坐標的測量。

3.4 加強管理，提高重視程度

嚴格的管理是做好不動產權籍調查工作的有力保障，因此，對于不動產權籍調查應有專門的機構統一管理、統一標準的原則， 提高工作效率。房地一體調查、林地一體調查模式在逐漸推廣。提高對動產權籍調查的重視程度，運用板報、條幅、傳單、公眾號、多媒體等多種形式，加大宣傳力度，使更多的人了解不動產權籍調查和地籍調查的關系，明確不動產權籍調查的重要意義和作用，獲得權責人的大力支持，減少工作中的阻力，提高工作效率。

3.5 提高工作人員的自身素質

工作人員是不動產權籍調查工作的主要完成者，他們的自身素質和技術水平是做好這項工作的關鍵。因此，需要通過集中學習、網上培訓、外出進修等多種形式加強對工作人員的學習和培訓，提高他們的理論水平和專業素養，并通過具體的不動產權籍調查案例分析、學術交流等積累實踐經驗，取長補短，選擇吸收，運用于自身的不動產權籍調查工作實踐，提高工作能力和業務素養。樹立終身學習的正確理念，注重自身的后續自我提升，通過學習不斷完善自我，以適應現代測繪技術的新要求和時代發展的需求。嚴格錄用人員，對新招人員要從學歷、理論測試、實踐操作、工作經歷和業績等多方面進行考核，入職前做好崗前培訓，熟悉和了解不動產權籍調查工作的特點和主要內容，為做不動產權籍調查工作奠定必備的基礎。加大人才引進力度，聘請專業技術人才擔任重要崗位工作，加強工作人員隊伍建設，提高工作人員整體素質。

4 結語

隨著經濟的市場化，人們的權利意識逐漸增強，國家相關的法律法規也相繼出臺，不動產權籍調查是不動產權登記的重要環節，也是保障人民合法權利的具體體現。本文闡述了不動產權籍調查以及地籍調查的主要內容，探討了不動產權籍調查同地籍的調查的聯系，從外延不同、技術路線不同、調查的最終目標不同、調查的成果不同等方面進行了不動產權籍調查和地籍調查的不同點的分析，采取了解不動產權籍調查的主要技術、做好不動產的權屬調查、恰當使用測量方法、加強管理，提高重視程度、提高工作人員的自身素質等有效策略，明確不動產權籍調查和地籍的調查的關系，提高調查的效率。不動產權籍調查工作是一項艱辛而復雜的工作，需要我們樹立正確的服務意識，克服困難，不斷進取，提高技術水平，優化調查方式，提高調查質量。讓我們共同努力，為不動產權籍調查和地籍的調查的順利、有效進展貢獻力量。