按揭方式怎么選

選好了房之后，貸款方式是買房人繞不過取的一道坎兒。如何減小成本利息支出，最大化自己的利益，對首次購房或者二次置業都是重中之重的事。這不，小石和女友打算結婚，買房就提上了日程。兩人工作穩定，收入也不錯，計劃買一套100平方米的房子，總價150萬元，首付45萬元，需要貸款105萬元。小石找到了在農行當理財師的同學沈茜，沈茜一笑，說道：“按揭貸款的形式雖然很多，計息公式只有一個：貸款利息=貸款利率×占用貸款資金的時間×占用貸款資金的金額。不同的按揭形式，說穿了都是這個計算公式的變形。所謂萬變不離其宗。”

首選公積金貸款

沈茜介紹，目前住房按揭主要有兩個大類，公積金貸款和商業貸款。因為公積金貸款在發放目的上更側重于公益性，利率通常比商業貸款低1％～2％，節省的利息相當可觀。以貸款總額105萬元、期限30年、采用等額本息還款法為例，在公積金貸款(當前5年以上貸款利率為3.87％)和商業貸款(當前5年以上貸款利率為5.94％)之間進行對比，采用公積金貸款共需還息726415元，采用商業貸款共需還息1201740元，前者比后者可少支付利息475325元。

明眼人可以看到，目前兩者之間的利差已經達到了驚人的2.07％。2008全年央行5次降息，力度前所未有，其5年以上貸款利率累計下降也不過2.07％(一年期貸款利率累計下降為2.16％)。同樣的2.07％，差別可就大了去。公積金貸款與商業貸款的利差可以說貫穿了整個貸款周期，通常為20～30年，而一個降息通道一般不超過3年，節省的利息相差了好幾倍。

當然，申請公積金貸款有一定的門檻，需要同時滿足以下3個方面的條件。

貸款對象

公積金的貸款對象僅是針對繳納住房公積金的單位職工，在具體標準上各地的情況略有不同，比如廣州市規定了8條標準，主要包括：城鎮常住戶口或有效居留身份證件。廣州市常住戶口的，申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上(含6個月)；非廣州市常住戶口的，申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月)等。

住房規格

公積金貸款主要針對普通生活用房，對超過144平方米的大戶型豪宅、別墅，非個人第一套房和商用房都不能申請住房公積金貸款。近來北京和上海等地在第二套普通住房公積金貸款方面有所松動，比如兩市的公積金管理中心發布公告稱，在還清第一套房貸的基礎上，購買第二套普通住房可以享受最高80萬元的公積金貸款標準。

貸款金額

目前各地對公積金貸款的額度都有一定的限制，超過部分還是要選擇商業住房貸款。北京市規定，住房公積金貸款的最高額度為每戶80萬元，如果可申請的公積金貸款額度低于最高額度，則按可申請額度計算(可申請公積金貸款額度的計算公式為：申請人及共有權人月繳存公積金總額×12月×可貸年限×2)。經過測算，小石兩個人可申請的公積金貸款額度超出了80萬元，可以按80萬元辦理。

商業貸款技巧多

對其余的25萬元，就要通過商業貸款來解決。沈茜介紹說，有一些技巧可供掌握。

降息周期要選浮動利率房貸

從2006年開始，由于市場利率處于上升通道，不少銀行推出了固定利率個人住房貸款，固定利率房貸也受到消費者青睞。但是經過2008年5次降息。利率不但回到了2006年時的低位，而且有進一步下降的可能，在一定時期內將處于降息通道下。

沈茜指出，固定利率貸款能夠鎖定貸款成本，比較適用于加息周期，浮動利率貸款會隨著央行的加息或降息相應調整，更適用于降息周期。從我國的經濟周期看，一般加息周期或降息周期都會持續1～3年的時間，當前選擇浮動利率貸款比較合適。

深入認識還款方式

小石問，不少報紙上都介紹說采用合適的還款方式能節省不少的利息，我應該采用哪種還款方式呢?沈茜笑著說：“不同的還款方式只是改變了貸款資金的占有方式。有的還款方式占用資金的時間短，付息金額就小。有的還款方式占用貸款的時間長，付息金額就大。”

減少利息的最好辦法，是根據自己手頭的資金情況，盡可能少地占用銀行的資金，比如通常說的等額本金法和等額本息法。如果預期今后的收入會降低，而目前的收入比較寬松，可以采用等額本金法。如果預計今后的收入不會出現大的波動，就可以選擇等額本息法。

按需選擇房貸產品

房貨產品是貸款類別和還款方式等的具體化。隨著房貸產品開發力度的加強，一些圍繞房貸的新型金融產品也應運而生。要根據自己的需要，合理選擇房貨產品，如表中所示。

最后，小石決定釆用農行的個人住房組合貸款，這是公積金貸款和商業貸款的一種有效組合形式，在80萬元公積金貸款的不足部分，可以申請25萬元的商業貸款。小石選擇了20年的貸款年限，等額本息還款方式，根據小石的情況，沈茜很快算出了小石的月供額：4793+1782=6575元。對于這個額度，小石認為可以接受，于是謝過老同學，滿意歸去。