淺談市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)

任學(xué)斌

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平有了較大提升，對(duì)住宅環(huán)境的要求也越來(lái)越高。商品住宅的質(zhì)量水平受多方面因素影響，其中住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)是最基礎(chǔ)的影響因素。因此，要確保住宅建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就需要住宅建筑設(shè)計(jì)人員與開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)交流與合作，建設(shè)高質(zhì)量住宅建筑，滿(mǎn)足人們的居住要求。這不僅能夠有效提升房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，也是實(shí)現(xiàn)住宅建筑設(shè)計(jì)行業(yè)健康發(fā)展的必由之路。本文主要探討住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)機(jī)制。

1 現(xiàn)階段住宅建筑設(shè)計(jì)行業(yè)現(xiàn)狀

1.1 建筑師在住宅項(xiàng)目前期策劃中的地位

現(xiàn)階段，在進(jìn)行商品住宅的開(kāi)發(fā)時(shí)，一般由開(kāi)發(fā)商或者開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)策劃公司來(lái)完成項(xiàng)目的前期策劃，建筑師往往并未參與住宅項(xiàng)目的前期策劃，甚至在設(shè)計(jì)過(guò)程中受到開(kāi)發(fā)商或策劃公司的錯(cuò)誤指導(dǎo)，設(shè)計(jì)活動(dòng)受到限制，在住宅項(xiàng)目前期策劃中的地位比較被動(dòng)。這種現(xiàn)象說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：第一，在項(xiàng)目策劃中，沒(méi)有給予建筑師應(yīng)有的重視；第二，對(duì)于住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和運(yùn)作流程，建筑師往往缺乏必要的了解；第三，對(duì)于住宅產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，建筑師也沒(méi)有進(jìn)行深入思考。因此，要實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)，就必須擺脫建筑師在項(xiàng)目策劃中的被動(dòng)地位，對(duì)建筑師的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行充分利用[2]。

1.2 設(shè)計(jì)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)服務(wù)

現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有一支獨(dú)立的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這支設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)主要工作包括前期策劃、組織招標(biāo)、后期補(bǔ)充設(shè)計(jì)、施工控制和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)研究等；此外，他們還需要對(duì)設(shè)計(jì)單位的工作進(jìn)行配合與監(jiān)督，以此提升設(shè)計(jì)行為與開(kāi)發(fā)行為的配合程度，實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容的擴(kuò)展與完善，使得住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)能夠貫徹落實(shí)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程。這一現(xiàn)狀體現(xiàn)出：第一，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視建筑師在住宅開(kāi)發(fā)中的地位和作用；第二，現(xiàn)階段設(shè)計(jì)單位的服務(wù)水平還有待提升，對(duì)于一些高標(biāo)準(zhǔn)的商品住宅開(kāi)發(fā)，設(shè)計(jì)單位往往在產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、施工效果以及專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)服務(wù)上有一定的缺陷，無(wú)法滿(mǎn)足這類(lèi)商品住宅開(kāi)發(fā)的要求。

1.3 建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，帶來(lái)了一個(gè)更加開(kāi)放的國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)，同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也更為激烈。目前，建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)還不夠成熟，這就導(dǎo)致行業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為：一些建筑師缺乏必要的職業(yè)原則，對(duì)于甲方言聽(tīng)計(jì)從；價(jià)格上的惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量大大下降，低劣產(chǎn)品現(xiàn)象層出不窮。在建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展面臨的主要矛盾。要實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)的健康有序發(fā)展，就必須加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)者的合作。然而，現(xiàn)階段成熟的開(kāi)發(fā)商數(shù)量較少，這就在很大程度上限制了建筑師的選擇范圍。因此，建筑設(shè)計(jì)企業(yè)大多將賺取設(shè)計(jì)費(fèi)作為主要目的，用低投入換取低收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)的長(zhǎng)期利益受到嚴(yán)重?fù)p傷，設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)之間的良性互動(dòng)也得不到有效實(shí)現(xiàn)[3]。

2 促進(jìn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)良性互動(dòng)的途徑

2.1 重視住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益

經(jīng)濟(jì)效益是建筑設(shè)計(jì)師與開(kāi)發(fā)者之間溝通的橋梁，設(shè)計(jì)企業(yè)只有對(duì)住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益予以足夠重視，才能實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)。因此，在進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)時(shí)，建筑師綜合利用技術(shù)比較、效果分析以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等手段，將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，從而處理好住宅設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)效益之間的矛盾。這就要求建筑師將經(jīng)濟(jì)效益最大化貫穿到住宅設(shè)計(jì)的每一環(huán)節(jié)中，具體內(nèi)容包括：采取合理的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品價(jià)值的有效提升和成本的控制，優(yōu)化配置各類(lèi)資源，便于產(chǎn)品的銷(xiāo)售等。只有建筑師對(duì)住宅開(kāi)發(fā)中經(jīng)濟(jì)效益的重要性進(jìn)行充分認(rèn)識(shí)，才能在實(shí)現(xiàn)自身設(shè)計(jì)理念與高價(jià)值住宅產(chǎn)品的有機(jī)融合，打動(dòng)投資者。重視住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益，能夠使得建筑師在住宅項(xiàng)目的前期策劃中擺脫被動(dòng)地位，獲得更多的發(fā)言權(quán)，利用自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)。

2.2 強(qiáng)化客戶(hù)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)

要實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的提升，還要求建筑企業(yè)強(qiáng)化客戶(hù)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)。在設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展過(guò)程中，設(shè)計(jì)企業(yè)需要同時(shí)面對(duì)直接業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）和間接業(yè)主（住戶(hù)），這也就意味著客戶(hù)意識(shí)包含兩方面內(nèi)容：第一，對(duì)開(kāi)發(fā)商需求進(jìn)行關(guān)注，對(duì)開(kāi)發(fā)商的意圖進(jìn)行充分了解，對(duì)開(kāi)發(fā)商的想法做出迅速反應(yīng)，提供多樣化設(shè)計(jì)方案供開(kāi)發(fā)商選擇。在這種情況下，設(shè)計(jì)企業(yè)必須加強(qiáng)人員和資金的投入，樹(shù)立強(qiáng)烈的客戶(hù)意識(shí)，以此確保住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)互動(dòng)的有效性。此外，建筑設(shè)計(jì)企業(yè)不僅要在合作中樹(shù)立良好的客戶(hù)意識(shí)，還要將其延伸到合作之后，做好定期回訪(fǎng)工作。這不僅能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)水平的有效提升，而且能夠加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)單位的合作，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)；第二，關(guān)注住戶(hù)的行為和心理特征。雖然在商品住宅的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，住戶(hù)不是設(shè)計(jì)企業(yè)需要直接面對(duì)的對(duì)象，但是，住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)目標(biāo)就是為住戶(hù)提供適合的住宅產(chǎn)品，這就要求設(shè)計(jì)人員對(duì)市場(chǎng)供需情況進(jìn)行及時(shí)了解和掌握，重視住戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的反饋，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)思路、方式的調(diào)整，這也符合開(kāi)發(fā)商的基本利益，有利于加強(qiáng)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的合作。

2.3 明確自身定位與發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)

首先要對(duì)明確自身定位和發(fā)展方向，是建筑設(shè)計(jì)企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。只有這樣，設(shè)計(jì)企業(yè)才能更加樂(lè)觀(guān)地對(duì)待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的合作共贏。在這方面可以參考國(guó)外市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，具體分為三種類(lèi)型：組織型綜合事務(wù)所、總承包型綜合事務(wù)所和建筑師執(zhí)業(yè)事務(wù)所。這些建筑師事務(wù)所有著不同的定位和發(fā)展方向，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)之間相互合作，共同謀求發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。

2.4 以前瞻性的眼光對(duì)設(shè)計(jì)方向進(jìn)行正確引導(dǎo)

對(duì)于現(xiàn)代住宅，建筑師應(yīng)當(dāng)了解和掌握其現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以前瞻性的眼光對(duì)設(shè)計(jì)方向進(jìn)行正確引導(dǎo)，為開(kāi)發(fā)者提供適合現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的住宅產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的美觀(guān)性和人性化設(shè)計(jì)。因此，建筑師在進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)時(shí)，必須對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，如選擇材料、精細(xì)規(guī)劃空間流線(xiàn)、合理安排設(shè)計(jì)管線(xiàn)、做好后期效果的控制工作等。除此之外，建筑師還應(yīng)當(dāng)深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建筑施工人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，確保施工效果能夠最大化地體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖，為開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

2.5 建立健全住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)機(jī)制

要確保建筑設(shè)計(jì)企業(yè)與開(kāi)發(fā)者的共同利益，保證住宅產(chǎn)品的技術(shù)性和質(zhì)量要求，建立完善的住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)機(jī)制也是必不可少的。要建立健全住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)機(jī)制，需要做到以下方面：第一，在滿(mǎn)足市場(chǎng)規(guī)律的前提下，建立符合雙方利益的價(jià)值準(zhǔn)則。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間的有效合作，共同利益是基礎(chǔ)。在住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的合作過(guò)程中，必須貫徹“共同價(jià)值高于個(gè)體價(jià)值，用戶(hù)價(jià)值高于生產(chǎn)價(jià)值，社會(huì)價(jià)值高于利潤(rùn)價(jià)值”這一原則，建立住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙方的共同利益；第二，建立健全設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的溝通平臺(tái)與信任機(jī)制，良好的經(jīng)濟(jì)溝通是這一機(jī)制的基礎(chǔ)，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)設(shè)計(jì)理念和技術(shù)進(jìn)行溝通。因此，設(shè)計(jì)企業(yè)首先要完善企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)，要加強(qiáng)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的溝通和理解，還要加強(qiáng)這兩種行業(yè)之間人才的交流和互動(dòng)。要實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有序發(fā)展，還要建立相互信任的信用機(jī)制，發(fā)展并健全如設(shè)計(jì)保險(xiǎn)制度、收費(fèi)保障制度、開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)的終身責(zé)任制等各項(xiàng)相關(guān)保障制度；第三，提升住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)的可行性，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)的全過(guò)程控制。設(shè)計(jì)企業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)需要將科學(xué)合理的管理理念、管理手段引入企業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)于住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量、深度、進(jìn)度以及分工整合等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，提升其操作的可行性，并貫徹落實(shí)到產(chǎn)品生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)中來(lái)，盡可能減少人為因素和不確定因素對(duì)產(chǎn)品的影響程度。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，要實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必須實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的良性互動(dòng)，設(shè)計(jì)企業(yè)需要重視住宅設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)化客戶(hù)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，提供優(yōu)勢(shì)服務(wù)、明確自身定位與發(fā)展方向、以前瞻性的眼光對(duì)設(shè)計(jì)方向進(jìn)行正確引導(dǎo)。除此之外，還要建立一個(gè)完善的住宅設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)良性互動(dòng)機(jī)制，以此實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的合作共贏，促進(jìn)建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1] 金崟. 現(xiàn)代住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)策略與研究[J]. 智能城市，2017（6）：112.

[2] 莊嘉宏. 住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的人性化設(shè)計(jì)[J]. 中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2015（15）：114.

[3] 黃念慈. 時(shí)代改變 設(shè)計(jì)改變[J]. 城市住宅，2015（2）：39.