住建部定調，棚改不會“一刀切”

文 ■ 辛 明

近日，住房城鄉建設部召開棚戶區改造工作吹風會時指出，截至6月底，全國棚戶區改造已開工363萬套，已占今年目標任務的62.5%。未來將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時，依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。

住建部相關負責人表示，棚改落地方式，對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，將采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，則可以繼續推進棚改貨幣化安置。

這場會議，住建部終于正式打破“棚改一刀切”的傳言。

6月25日市場上有傳聞稱國開行總行要回收全部棚改項目合同簽訂審批權，全國一刀切，棚改將被全面叫停。傳聞一出就被鬧得沸沸揚揚，內地和香港地產股股價應聲而落，市場上還出現了多個不同版本的國開行官方回應。27日，國開行在官網發布澄清聲明，表示未授權任何人員代表國開行發表棚改事宜言論。其間雖然官方對棚改政策如何調整一直未有新的發聲，但公眾對棚改話題的討論卻一直沒有停止。

關注的焦點無外乎是這幾個方面：棚改會不會停；未來棚改安置是給錢還是給房；政策調整后對房價有沒有影響？

收緊是趨勢，但不會一刀切

近些年，我國的棚戶區改造取得突破性進展。數據顯示，2015～2017年，全國新開工各類棚戶區的改造分別為601萬套、606萬套和609萬套，超額完成2015年初確立的“未來三年再改造1800萬套棚戶區”的任務。

棚改安置方式主要分為實物化安置和貨幣化安置。所謂實物化安置就是政府給拆遷戶置換房子，貨幣化安置則是政府直接發放資金讓拆遷戶自己購房。

2014年推出的PSL（抵押補充貸款）創新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。PSL余額從2015年5月的6459億，一路上升至2017年2月的2.2萬億，國開行棚改貸款余額也從2014年末的6362億，翻番至2015年底的1.3萬億。

目前，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關鍵的因素，特別是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。

在不少業內人士看來，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房價的飆升。

“市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬松，購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。”分析師表示。

在事實上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足下，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數量將減少，這已經是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢，但一刀切的可能性不存在。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹任務，住建部的表態比較客觀。其中，“指導督促扎實推進”的表態正面回應了部分市場質疑棚改決心的聲音。國開行上收棚改項目審批權限這一事不應被過分解讀甚至誤讀，棚改并無所謂“叫停”。

今年580萬套棚改目標任務仍將如期或者提早完成，2018～2020年三年1500萬套也會繼續推進并完成。

業內專家表示，從此次會議內容可以看出，棚改的急迫程度相對是降低的。從住建部的政策看，未來棚改的基礎設施建設等力度依然會強化，但是棚改背后的金融財政工作預計會有收緊的導向。

而住建部“不搞一刀切、不層層下指標”的表態也說明了新建棚改安置房和貨幣化安置之間的決策應視情況因地制宜。貨幣化安置本是一種去庫存的方式，在庫存較大的繼續仍然可以使用。但在庫存本就很緊張的地方再維持較高的貨幣化安置水平就不太合適了，不應擠占商品房供給，并應以新建的方式在供給側想辦法。

針對庫存較高的城市仍然支持貨幣化安置，住建部表示，庫存較高的城市這個體量已經比較小了，更多的城市實際上不需要繼續采取貨幣化安置了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“從此次政策可以看出，有三點精神是值得關注的。第一、棚改的因地制宜的思路會開展，尤其是提到了會根據財政能力來決定棚改工作。第二、針對庫存數據進行棚改工作，對于庫存規模不足的，棚改方面其實工作可以適當放緩。而對于庫存規模較大的地方，則依然強調此類棚改去庫存的政策思路。第三、棚改依然會強調實物安置和貨幣補償的做法，所以也不是說貨幣化安置會退出，只不過會基于各類實際情況展開。”

中原地產首席分析師張大偉曾表示，貨幣化安置逐漸收緊已是大勢所趨。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數量將減少，這是2018年的政策要求。

或影響三四線城市房地產需求

在大類資產中，樓市無疑是受棚改政策影響最大的。

興業證券固收團隊認為，無論從棚改開工規模，還是貨幣化安置意愿來看，棚改對地產的拉動中樞下行較為明確。中西部地區銷售可能逐漸“筑頂”。

2014年提出貨幣化安置的背景是三四線城市庫存高，幫助三四線商品房去庫存，現在很多三四線城市的庫存已下降得較低，此時降低貨幣化比例，市場也有預期。隨著貨幣化安置比例的下降，對應貨幣化安置面積也會下降，根據華創房地產組調研，今年已經有三四線城市出現實物安置替換貨幣化安置的情況，而且發現三四線城市的樓盤的拆遷戶占比從2017年的20～30%左右下降至2018年的10%左右，預計2018年上半年棚改影響占比已經降至低于20%。

有專業人士認為，棚改貨幣化安置對房地產銷售的拉動作用將在未來三年將會逐漸邊際減弱，但仍將對房地產銷售和投資起到一定的支撐作用。在此輪三四線房價、地價上漲的背景下，選擇在熱度較高的三四線重倉布局的中小房企可能會受到區域市場大幅波動的影響，出現信用違約事件。未來棚改的貨幣化安置也不會一刀切地停止，會根據各地的實際情況穩步推進。

業內人士表示，棚戶區改造的實質是通過拆遷工程對房地產行業進行定向量化寬松。在棚改進程加速的過程中，棚改貨幣化的同時也盤活了地方房地產市場，幫助房地產去庫存化，并且產生巨大的財富效應，促進地方經濟發展，帶動三四線城市GDP的快速增長。拆遷戶手握大量資金且拆遷后必須馬上買房入住，于是拆遷款實質上多數流向房地產市場，促進了地方房地產交易的火暴。

很多文章都在分析棚改的影響。分析一致認為棚改是近幾年樓市關鍵支撐因素之一，特別是對于三四線城市而言。其人為創造了居民的住房需求，造成需求端爆發，帶來三四線城市庫存結構難得的緩解，而隨之帶來的問題是房價過熱。分析師還指出，從房地產企業看，過去3年，立足三四線城市的企業銷售額井噴，最高的已經年突破5000億，三四線也出現了普遍性的房地產快周轉，對于房地產市場來說，在未來醞釀巨大的風險。有專家認為，隨著大量資金的快速涌入，三四線城市的房價上漲泡沫也隨之出現。

那么本次住建部針對棚改發聲，對市場影響如何？

多位分析師指出，住建部明確了棚改不會“一刀切”的原則，短期內龍頭房企銷售應無虞，但受棚改資金影響較大的三四線城市后續的房地產需求或將造成一定影響。不過市場的反應要相對慢一些，記者梳理58同城、安居客和趕集網等信息平臺，大部分三四線城市的房價相對穩定，沒有因為政策推進出現較大變化。

廣發證券分析師在接受媒體采訪時表示，當貨幣化安置家庭購房率為70%的情況下，預計棚改影響一二線商品房銷售面積6%，影響三四線15%。整體來看，購房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對于龍頭房企貨值儲備額的影響為10%左右。

相關地產專家認為，目前棚改是一個漸進式的過程，特別是棚改貨幣化安置對三四線城市商品住房庫存起到了積極有效的作用。但隨著一些區域庫存消化進入尾聲，繼續采用大量的棚改資金進入市場，就會催生整個市場的投資需求。“根據市場商品住房庫存量來看，棚改已經進入逐漸踩剎車的節點，此時政府采用漸進式的方式，也是延續因城施策、因地調控的方針，這也是一項合理的調控政策。”