完善石家莊公租房管理的思考

張寧 朱文青

【摘 要】隨著社會經濟的發展，國家綜合實力不斷增長，黨和國家對于民生問題越來越重視，這不僅源自于公眾民主意識的提高，更是彰顯國家發展本質和社會價值的目標——正義與公平。在諸多民生問題中住房問題越來越重要且敏感，曾一度成為2017年民生熱詞榜的焦點。因此，石家莊市如何確保完成黨和國家的安居工程戰略是當社會性保障住房規劃與建設發展的重要內容。

【關鍵詞】公租房；滿意度；實證調查；提升策略

本文從融資、管理、分配、立法、建設質量等多維角度對石家莊公租房地居住滿意度提供了思路和依據的政策建議。

一、廣泛籌措社會建設資金、保障公租房建設經費

公租房作為準公共產品在建設中的盈利性較差，一般私營企業沒有動機進行投資，這需依靠政府進行必要的利益轉讓和補貼。首先，在新開的商品住房規劃中，嚴格要求建筑商按照經濟適用房、公租房、商品房等不同用途的房屋比例和規劃，確保公租房房源的充足。此期間按照建設成本、政府可以采用財政補貼、土地拍賣價格的讓渡、稅收減免、建設貸款優惠、政府直接出資或協助融資等手段進行房源開發的激勵。充裕的資金是建設保障性住房的基本保障。其次是政府劃撥專用土地進行公租房的自行建設，采用政府獨資、融資等模式。鑒于政府財政能力的有限，廣泛吸收社會閑散資金，鼓勵社會資本進入公租房的建設投資成為流行手段，BOT、PPP等形式的融資可以解決政府資金能力不足的問題。

二、科學規劃公租房的選址，完善配套設施

公租房項建設雖然是為了滿足低收入階層的需要，通過新建商品房區預留、棚戶區改造、劃撥專有土地建設等方式籌建，但在選址與建設質量上不應因該群體社會地位和言論的輕微而故意選在偏僻、偏遠性等不利于生活的地方，也不能因建設資金的緊張降低房屋質量和其他標準，這都是影響到住戶滿意度的重要指標。誠然，在新房開發時，部分選址因為社會經濟發展規劃前瞻性的需要，選在在遠離城市中心的位置，在配套設施不能快速跟進的情況下，生活成本大大增加。為此，首先在配套設施和區位環境的建設上，需要健全交通網絡、停車場、娛樂購物中心、社區醫院和基礎教育學校，降低生活成本，提高生活便捷度。其次，探索和使用新型建設材料，在提高房屋質量的同時加強節能環保，降低取暖和納涼成本。公租房區別于通商品房的主要特征是戶型的小型化、戶間的高密度、居住者的貧困性和住戶的高流動性。因而在房屋設計上既要考慮建材的經濟節約也要居住使用的低成本（隔音、保暖）。同時還要確保使用空間的高效性和便捷性。另外，公租房的水、電、暖、氣等生活設施的配套建設也要完善，保證安全與便捷。

三、精細化公租房的運營管理，提升住房品質

公租房建設完成并投入使用后，如何做好房屋出租、租費管理、物業管理、租住資質檢查與管理、公共設施的建設與維護等運營是非常重要的，不僅涉及到公平問題也直接影響著租住者的滿意度。目前，公租房住戶對物業滿意度一般的主要原因就是繳費的監管機制缺失、財務不公開、業主委員會作用有限，居民的抱怨難以申訴等，這些問題嚴重的影響了公租房的使用忠誠度和政府誠信。因此，要積極探索和加快實施精細化的工作房運營管理，采用企業化的管理模式改善人們對工作房的態度，可以從一下多個方面進行考慮：一是建立政府監管機構，監管租金的使用和服務質量。通過建立和完善資金托管、實行管、用分離的預算、申報、審核、驗收制度，確保有限資金利用的高效率。二是成立業主委員會，提高公租房業主的發言權，并對物業公司實行社會招聘制，提高物業服務質量。在物業管理方面，政府應給予業主委員會大力支持，輔助其健康、科學地進行自治管理，并利用市場機制、競爭機制進入公共產品、準公共產品的經營過程。三是物業費用可以適當向低收入者傾向，用車位出租費、部分靈活的就業、勞務等形式對公租房的業主進行物業成本的彌補或置換，提高靈活就業的同時降低家庭的生活成本。

四、科學合理制定租金，實行勞務、就業代償

公租房的產權屬于政府，其租金的制定也有政府單方面制定，租戶沒有選擇的機會。當然，政府制定的租金水平雖不會超過商業小區的定價，但也可能會超出部分低收入者的能力。再者，公租房本身就是帶有公共產品性質的公益性房源，其租金水平應當在一個合理的低租金水平上。為此，在充分考慮到市場租金的一般水平基礎上，還要考慮到政府財政補貼能力、承租公租房家庭的承受能力以及政府和地產商的資金回籠速度、投資收益，以便保證公租房正常的運營和維護。我國與發達國家在公租房房租的保障能力上還有一些差距，政府沒有能力完全負擔，要想企業積極參與必須保證有一定的預期利潤望，因此市場租金與公租房可承受租金的差值成為了政府定價的關鍵。對于這個缺口可以采用以下方式進行填補，首先是政府的財政補貼，根據自己的財政能力，參照同類城市的制度定位自己的標準；其次是創造靈活的就業崗位，鼓勵居民以不同形式的參與社區物業管理，以就業勞務代償物業費用，降低物業公司的運營成本，這樣既創造了就業也減輕了家庭負擔，還可以促進承租者與物業管理方間的溝通，提高和監督社區服務質量；三是爭取社會資金，利用和運作好部分住房公積金來彌補財政資金短缺的困境，同時建立資金使用跟蹤制度，提高資金使用效率、政府服務質量和公信度。

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