淺析房地產企業會計成本核算問題和對策

李東香

【摘 要】隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產行業的發展也呈繁榮之勢。會計核算工作對于房地產企業的發展來說意義重大，企業的生存和發展在很大程度上會受到會計核算工作質量的影響，任何技術或者人為上的差錯都有可能導致會計核算工作出現巨大偏差，直接影響到企業的經濟效益。本文以房地產企業會計核算為切入點，深入分析其存在的問題，并在此基礎上提出相應的改進措施，希望對于促進房地產企業會計核算工作的開展具有積極的影響。

【關鍵詞】房地產企業；成本核算；核算對象；科目設置

一、房地產企業在會計成本核算的問題分析

1.成本核算對象劃分不合理

房地產開發往往是成片開發，建設周期較長，且同一開發項目所建房屋通常涵蓋多種功能，如普通住宅、公寓、商業等，與多種結構，如高層、多層、復式等。只有保證成本核算對象的合理劃分，才能保障會計成本核算的順利進行，增加了成本會計核算的工作量，降低了核算效率，增加了核算成本，不利于房地產企業控制自身成本，提升工作效率。

2.成本科目設置及核算內容不明確

成本費用均統稱為“開發成本”或在“開發成本”科目下僅設置一兩個明細科目進行核算，且明細科目使用混亂，使得賬簿反映的經濟活動不明確、不合理。有如未設置配套設施費科目，發生時將其記入開發前期準備費或主體建筑工程費科目，即無法提供配套成本的金額，也無法為配套成本的進一步分攤提供準確數據。無論是會計科目設置的不合理，核算內容的不明確，還是科目使用的混亂，最終均會導致無法提供合理、準確的成本數據，進行成本分析，更無法為決策支持提供支持，且不利于企業會計配比。

3.間接性成本費用的分攤標準不合理、不一貫、隨意性強

房地產企業成本費用的歸集和分配欠缺規范性，未明確相關直接成本與間接成本的分類標準，沒有給出明確的界定。同時在間接成本費用的分配上，分配標準不合理、隨意性強、一貫性差，都將影響成本分析資料的可靠性和完整性，導致會計信息披露不準確，影響績效考核。如開發間接費的核算范圍不明確，對直接組織、管理開發項目發生的費用與日常性經營管理所發生的管理費用、財務費用和銷售費用劃分不清，記錄混亂。

4.進行會計成本核算時相關部門溝通不充分、配合度低

對于房地產企業而言，成本費用的構成較為繁雜，需要相關部門積極溝通、相互配合，站在整個項目的高度進行規劃，才能保證其會計核算連續、合理、準確。如：在項目初始，各相關部門如果能夠對成本對象有一致劃分，會便于日后成本的歸集與分配；在項目中期，加強與工程造價部門的溝能，可以避免會計成本忽高忽低，利潤波動；在項目后期，在與工程造價部門的充分溝能、協作下，完成工程結算，近而完成項目結算，及時完成項目的后評估及考核，總結經驗，為管理提供依據。

成本的準確性程度直接決定了會計利潤的準確性。但實際中往往存在兩種情況：

（1）一般或民營的房地產企業，由于缺乏過程管理，工程管理相對薄弱，對施工過程中的變更、洽商做不到及時統計，修訂目標成本，會以項目初期的目標成本作為財務成本，造成會計初期成本偏低，利潤率高；而在項目結算完成時，隨著大量超支成本的計入，若當年再無其他項目結利，會帶來會計利潤虧損，利潤率前后期的大幅波動。

（2）上市或國有的房地產企業，造價部門為確保項目的最終結算成本不突破目標成本，通常將目標成本制訂的較寬松，在項目未結算完成時，財務部門以此目標成本作為依據結轉成本，上述情況，會使財務報告不真實，造成會計利潤率的大幅波動，可能使財務報告的使用者對企業產生質疑，同時也不利于企業自身的經營分析和決策，所以在項目完工交付使用時，財務部門應及時與造價部門溝通，告之其預計成本對財務數據的影響，請其謹慎預計預估成本。

二、完善房地產企業會計成本核算的對策建議

在企業的經營中，會計成本核算不僅是其財務報告的一部分，還可以為企業提供經營分析的基礎數據，為經營決策提供財務支持。核算中所存在問題的相關應對措施如下：

1.合理劃分成本核算對象

房地產企業應根據項目開發地點、開發規模、建設周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、及是否為同一總承包方等因素，充分考慮管理需要和當地實際情況，在滿足成本核算需要、便于成本歸集分配、利于稅收清算的原則下，確定成本核算對象。

（1）對于同一項目有住宅、裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，有高層、多層、復式等不同結構的，在分區分批核算的基礎上，還應按功能、結構劃分成本核算對象。

（2）對于需要攤入房屋等開發產品成本的配套設施，若其有獨立設計概算或施工圖預算，且為多個房屋等開發項目服務的，應單獨作為成本核算對象。若只為一個房屋等開發項目服務且造價較低，可以不再單獨作為成本核算對象，將其發生的開發支出直接計入該項目成本。

2.明確成本費用科目設置及核算內容

地產企業可以在“開發成本”科目下按此分類設置二級明細，再按其核算的主要內容設置三級明細，如二級科目“土地成本”下設“地價款”、“市政配套費”、“拆遷補償費”、“紅線外市政設施費”等三級科目。在三級明細科目下，按開發項目設置核算科目，再按具體的成本核算對象分層設立。同一項目分期（區）開發，可以加設“待開發土地”，用于核算項目開工前所發生成本，待項目開工后，再分攤轉入。

3.合理確定成本費用的分攤標準、并保持其一貫性

成本費用的歸集和分配是成本核算的前提和基礎，為了保證成本數據的準確性，則必須做到成本費用的有效歸集和合理分配。對于能夠分清成本核算對象的，可直接計入；應由兩個或兩個以上的成本核算對象共同負擔的，可先歸集，再按一定標準分配計入。如：

（1）土地成本，按住宅、商業等成本核算對象的占地面積進行分攤。

（2）資本化利息，能夠分清借款是用于某特定開發項目的，可將借款費用直接計入該開發項目；不能分清用于那個項目的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的開發項目間分攤。

（3）開發間接費，按住宅、商業等成本核算對象的建筑面積來分攤。

（4）配套設施費，先按受益的區、批等核算對象分攤，再按住宅、商業等具體核算對象的建筑面積進行二次分攤。如開發項目中有一幼兒園作為小區配套開工建設，小區分南北兩區，分四期建設，分別為南一、南二、北一、北二。幼兒園的開發成本需要全區共同承擔。

4.管理層重視，加強部門間溝通協作

企業管理者要提高對會計成本核算工作的認識，認清成本核算不僅為企業的成本管理提供有效的數據參考，為經營決策提供有力支持，管理層應重視成本的核算工作，聘任有良好職業道德、專業勝任能力的成本核算人員，重視財務人員的在職培訓工作，不斷加強財務人員的專業理論學習，使其不斷更新業務知識，提高業務素質。其次，管理層應給予財務人員必要的支持，有了管理屋的支持，

【參考文獻】

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