探討房地產(chǎn)會計核算中的問題及改進

張 丹

（吉林市天然城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，吉林 吉林 132002）

隨著我國住房制度進一步的改革發(fā)展，作為較為易于交易的的保值甚至增值的資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國行業(yè)內(nèi)迅速崛起，在我國市場經(jīng)濟的發(fā)展中占有著越來越為重大的作用。但是基于房地產(chǎn)自身的發(fā)展特點——開發(fā)周期較長，且初期需要大量的資金投入等問題，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在著一些問題與不足，導(dǎo)致無法全面順應(yīng)市場發(fā)展潮流，一路順而無阻的發(fā)展。再加上房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，其的規(guī)模仍在不斷增大，因而探討房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的問題并作出相對應(yīng)的改進措施，就顯得的尤為重要。

一、進行房地產(chǎn)會計核算中的問題的探討并作出改進的意義

（一）為企業(yè)會計成本管理提供更準(zhǔn)確的依據(jù)

會計成本核算是將企業(yè)生產(chǎn)成本的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)進行收集，并以會計核算為基礎(chǔ)，把貨幣當(dāng)做該運算中的單位計量，最終將企業(yè)的生產(chǎn)成本進行一個預(yù)算。企業(yè)會計成本核算是把企業(yè)涉及到的包括物業(yè)和綠化在內(nèi)的所有成本進行一個整體的預(yù)算，以期可以高效正常的對企業(yè)的盈利情況、花費情況進行一個整體的系統(tǒng)的控制和預(yù)算，最終可以達到準(zhǔn)確把握企業(yè)財務(wù)的流水情況，有效的控制企業(yè)的成本投入以及投資方向的目的。

（二）控制不必要支出，降低經(jīng)營成本

因為房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算是對本企業(yè)的所有花費和收入進行一個整體系統(tǒng)的預(yù)算控制和審理核對。這樣可以宏觀的把握住該企業(yè)的經(jīng)濟狀況，很大程度的減少了不必要的消費支出，將資金用到了關(guān)鍵地方，最大程度的降低了企業(yè)的消費成本，從而提高了企業(yè)的金融投資效益。同時，在進行會計成本核算的時所整理出來的收入和支出清單可以為各部門在核對信息時提供更加具體的數(shù)據(jù)，保證各部門的核對工作準(zhǔn)確無誤。

（三）提高企業(yè)整體管理水平

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算出現(xiàn)問題時，企業(yè)可以開展相關(guān)的研討會，對所出現(xiàn)的問題進行討論。同時，會議的展開可以幫助企業(yè)將會計成本核算的結(jié)果與自己預(yù)期的結(jié)果進行一個比較，總結(jié)出自身現(xiàn)實中所出現(xiàn)的問題，并及時進行改進。還要對企業(yè)的運營中的缺陷和優(yōu)良點進行一個系統(tǒng)的整理，揚其長，減其短，將企業(yè)的所有情況進行一個總結(jié)和掌握。全面準(zhǔn)確并正確的會計成本核算可以為企業(yè)提供出一個資金流轉(zhuǎn)體系作為該企業(yè)投資及決定發(fā)展方向的基礎(chǔ)，幫助企業(yè)建立一個科學(xué)的成本管理體系。為企業(yè)的正確投資和管理打下堅實的基礎(chǔ)，助力企業(yè)的宏偉目標(biāo)的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)在會計核算中存在的問題

（一）會計科目的不合理設(shè)置

縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目設(shè)置極為不合理，都只是大眾化的會計科目，缺少必要的房地產(chǎn)行業(yè)所特需的會計科目，致使有關(guān)的會計核算相當(dāng)混亂，不成體系。雖然我國的會計核算方面一直在進行著改進，并且不斷出臺很多的會計制度及政策，但是仍舊沒有針對于房地產(chǎn)行業(yè)的特定的一套會計體系。整個房地產(chǎn)行業(yè)沒有統(tǒng)一的會計執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，每個企業(yè)都按著自身的企業(yè)特點使用自己的會計核算制度，導(dǎo)致有關(guān)部門對于整體房地產(chǎn)進行核算時十分棘手。

（二）會計信息掌握不充分，無法全面預(yù)測風(fēng)險

包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的各個企業(yè)在運營過程中都會遇到各種各樣的困難，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的周期長，初期投資大等特點，就會遇到更多的不可控因素而導(dǎo)致的風(fēng)險。集資過程中遇到的風(fēng)險、投資選擇中遇到的風(fēng)險或是在投資過程中由于利率的大幅度變化而帶來的可能性損失風(fēng)險。不僅僅是由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險更加難以預(yù)測，更為重要的是，風(fēng)險管理是每一個企業(yè)的財務(wù)管理部門需要進行的一個關(guān)鍵性的工作，是會計核算過程中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一。預(yù)測哪些可能對企業(yè)帶來理性損害的風(fēng)險，并采取一定的防范措施，還可以進行必要的及時止損措施，最大限度的降低這些風(fēng)險對企業(yè)的危害程度。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中對可能的風(fēng)險預(yù)測能力不足，進而無法制定一系列的防范措施，也就相應(yīng)的加大了對于資金管理的風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的收益評價指標(biāo)無法真實反映情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期性強、初期投資額巨大的特點反應(yīng)到會計核算上就是業(yè)績幅度較大，沒有規(guī)律性，在建設(shè)期業(yè)績差，幾乎是只有外出的成本費用，而沒有獲得的收益。但是在后期驗收房屋或者出售后，將預(yù)收賬款計入利潤中，使得一時間的收益額較大。從整體看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈收益指標(biāo)無法全面反映企業(yè)的經(jīng)營情況。而且由于其自身特點，一個房地產(chǎn)企業(yè)即使在會計期間內(nèi)的凈利潤是很小的數(shù)甚至是負(fù)數(shù)，也并不是說明其經(jīng)營業(yè)績不好，不是經(jīng)營業(yè)績真實的反映。

三、房地產(chǎn)行業(yè)在會計核算中存在的問題的相關(guān)措施

（一）設(shè)置合理具有針對性的會計科目

房地產(chǎn)行業(yè)若想要開展有效地會計核算工作，就必須按照房地產(chǎn)業(yè)的特點，以之為基礎(chǔ)前提，并結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展特點----如企業(yè)項目數(shù)量、規(guī)模大小等，來開展相應(yīng)的會計核算工作，必要時選用甚至制定一些合理的會計制度作為指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。在不影響對外的統(tǒng)一報批會計報表的前提下，適當(dāng)?shù)脑O(shè)置滿足合理需求的會計科目，但切記要做到企業(yè)服從行業(yè)，無論怎樣的符合自身企業(yè)的發(fā)展特點，但如果不能有利于整體的房地產(chǎn)行業(yè)，那么只能是舍棄它。可以設(shè)置的一些會計科目，比如：開發(fā)成本科目——核算房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用成本、開發(fā)間接費用科目——為了開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，類似于工業(yè)企業(yè)中的“制造費用”。還有開發(fā)產(chǎn)品科目、出租開發(fā)產(chǎn)品科目等等比較針對性，但又服從于整體房地產(chǎn)行業(yè)的具體會計科目。

（二）增大信息披露程度

房地產(chǎn)企業(yè)自身周期長、投資大等問題導(dǎo)致面臨較大風(fēng)險的問題，并且在眾多的成本因素中，土地成本占有很大比重，所以可以通過加大信息披露，尤其是關(guān)于土地儲備量和成本的信息披露。一個房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有著土地儲備以及土地成本狀況是非常重要的，但是就目前情況而言，房地產(chǎn)相關(guān)的信息使用者無法通過企業(yè)所擁有的土地使用權(quán)總額來判斷土地的整體儲備情況，所以為了更好地為信息使用者提供信息，滿足他們的進一步需求，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。不僅如此，還應(yīng)該加大有關(guān)項目現(xiàn)金流量信息的披露。此處的現(xiàn)金流量是指房地產(chǎn)行業(yè)在整個運營過程中的所有的現(xiàn)金流量——商品開發(fā)中的工資支出、銷售房產(chǎn)中的現(xiàn)金收入等等。加大信息的披露，實現(xiàn)與信息使用者也即房屋需要者之間的互惠雙贏。

（三）制定有關(guān)規(guī)范收入、成本的確定標(biāo)準(zhǔn)

周期長、初期投資大的房地產(chǎn)行業(yè)特點使得相關(guān)的會計核算很困難。可以制定一個統(tǒng)同一性的標(biāo)準(zhǔn)作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，切實的解決銷售成本與利潤極其不標(biāo)準(zhǔn)的問題。還可以采用計劃售價成本率及實際售價成本率等方法進行會計核算，盡可能的提高收入與成本的匹配程度。

不僅僅是成本確定困難，收入同樣如此。需要確定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算是十分重要的。確定一個符合房地產(chǎn)行業(yè)和法律規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。以遵守法律為前提條件，盡可能的將相關(guān)要素確定為房地產(chǎn)行業(yè)的成本，在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，制定專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。其中確定好的會計標(biāo)準(zhǔn)從屬于相關(guān)會計準(zhǔn)則及制度中對于商品銷售收入的確定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程較為復(fù)雜，使得有關(guān)的會計核算更為困難。因為在房地產(chǎn)銷售中，會有預(yù)售以及正式簽訂銷售合同的交易行為，但是二者均不可作為收入進行會計處理。因為簽訂預(yù)售合同，得到預(yù)售錢款不符合收入的確定條件——過去發(fā)生的，預(yù)期或已經(jīng)給企業(yè)帶來收益的事項，同時也不符合實現(xiàn)銷售的會計依據(jù)。而同時后者——簽訂正式合同，也只是具有法律上的合約，商品所有權(quán)還沒有發(fā)生變化，還存在著違約風(fēng)險，因而同樣不可以作為收入進行相應(yīng)的會計核算。這些收入的難以確定，均給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算帶來了難題。

綜上所述，會計核算是一個企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的核心內(nèi)容，也是財務(wù)部門極其重要的工作內(nèi)容。會計核算到位才能夠使得企業(yè)更加高速的運營，增加效益，加速發(fā)展。相關(guān)的會計工作人員應(yīng)該要認(rèn)真分析探討房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題并積極討論對策，做出相應(yīng)的改進完善會計核算制度，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速高效運轉(zhuǎn)，為我國經(jīng)濟發(fā)展注入動力。