房屋拆遷補償價格評估方法的研究

陳冰 青島市價格認證中心

引言：根據我國有關城市房屋拆遷管理的基本規定，對于拆遷人給與被拆遷人的補償事宜進行了一定的規范，其中就包括有拆遷補償價格以及合法權益維護等方面的內容，這也是拆遷補償價格評估的基本依據。隨著國家經濟社會的快速發展，目前原有的價格評估在功能上的缺陷也逐漸顯現出來，為了進一步闡述價格評估發展策略，現就其市場評估價格特征介紹如下。

一、拆遷補償房地產市場評估價格特征概述

拆遷補償房地產市場評估價格的確定是實現舊城區改造，提升城市活力與服務功能的重要途徑。在實施價格特征描述與整體評估之前，需要明確其來源以及特殊性。目前我國實施的價格評估策略主要依靠西方房地產價格評估的技術標準，結合國家實際需求進行的價格評估，在一定的估價目的指導下開展現實估價工作，其特征包括有三個方面，分別是價格形成屬于假設前提、屬于市場前提以及受到個性化以及改建項目的整體影響，所以許多拆遷價格補償的案例并不能夠照搬照抄，需要對癥下藥，否則就無法獲得令所有人滿意的公平的最終補償價格。

二、拆遷補償價格評估基本原則

（一）公平原則

進行房屋拆遷補償價格評估必須將工作作為核心原則，在考慮到當事人的心態與想法的同時也需要充分尊重被拆遷人在產權價格方面的考量，兼顧好經濟需要與拆遷補償等內容，但是這些并不屬于增加產品價值的范疇。

（二）優質優價原則

優質優價也是維護公平原則的一個平衡面，其主要針對被拆遷房屋的經濟與自然條件等內容給與一定的針對性補償，比如說維護保養、新舊程度以及房屋設備等內容，這樣才能夠體現出優質優價的基本原則。

（三）快捷原則

大多數情況下房屋拆遷補償的價格評估都是批量進行的，再加上受到拆遷期限的約束影響，所以價格精度滿足一般要求時需要充分體現出快捷原則的要求，這樣才能夠滿足快速拆遷的任務要求。

（四）政策性原則

在房屋拆遷補償價格管理方面，由于其并不屬于一般意義上的房地產交易，所以應該在滿足房地產權利與拆遷政策雙重約束的情況下進行，否則就無法體現出市場經濟客觀真實的特點，也不利于市場行業的規劃與發展。

三、拆遷補償價格評估方法與途徑

（一）評估方法適應性

在評估過程中，需要綜合考慮房屋使用價值，包括有房屋的裝飾裝修、設備以及房屋建設等內容，原則上海需要將房地產作為整體估價對象。盡管如此，在實際估價過程中可能會出現一些房屋裝修設備特征不突出以及交易性較差的特征，所以整體評價難度較大。在著眼于整體價格評估時也會遇到許多新的問題 ，這個時候采用比較法與收益法的效果都不太令人滿意。結合新條件的相關要求，房屋的附屬物不再作為產權調換的目標，而是通過貨幣補償的方法來進行，這個時候就可以對其進行分別估價，這對于更好的適用于比較法與收益法具有不錯的推動作用。

（二）房屋拆遷補償價格評估的技術路線

房屋拆遷補償價格評估的技術路線決定最終評估的精準度，根據目前新提出的拆遷補償規定與實際需求，筆者認為房屋拆遷補償價格評估的技術路線應該包括四個主要部分：首先，根據調查結果做好結構類型、平面類型的合理劃分，比如說根據建設部與財務部劃分的房屋結構類型來對其進行統一劃分，這樣房屋的重置價格才具有可比性；其次，采用成本、比較以及收益三種類型綜合的技術防范來對標準房屋進行價格水平評估，確定一個相對完善公平的標準價格表；再次，以標準評估價格作為基準，做好多種影響因素的修正工作，比如說將影響房產價格因素的內容納入到考察范圍當中，如產權類型、新舊程度、裝修情況、環境與交通等等多方面的因素，以此來量化出最佳調整系數；最后，經過拆遷政策因素修正后獲得房屋拆遷補償價格，最終的補償價格還是以成本法為依據，酌情進行上浮。

（三）房屋拆遷補償價格實現方式

根據上文的分析我們不難發現，根據市場價格為基準實現房屋拆遷補償價格的評估需要結合土地使用后建設開發的支付以及使用權出讓金的管理，否則就會出現公平問題。這個時候應該要求政府部門優先解決拆遷安置的問題，做好土地開發利益對等的補償費用管理，這樣才能夠真正確保被補償人盡快得到等額補償，不但有利于實現弱者保護的基本原則，對于降低后期的糾紛并維護社會穩定也具有一定的幫助。

總結：綜上所述，在新條例的影響下，目前房屋拆遷補償評估也被賦予了新的工作目標與原則要求，這樣一來就必須實現理論與實踐的統一。基于新條例，區別于價格重置結合生成法的新評估方法具有重要的現實意義，在基礎工作充分的條件下能夠確保公平性，同樣也具有便捷高效的特點，希望能夠在業內得到推廣與認可，為評估工作順利開展提供便利條件。