解析房產檔案的查封與掛失

徐紅權

摘 要：房產檔案的查封與掛失中，應加強和相關業務部門的密切配合、聯系溝通。與此同時，房產檔案的查封與掛失，應避免由疏忽大意，草率從事，心不在焉，而給工作中出現、造成不必要的錯誤及損失。

關鍵詞：解析 房產檔案 查封 掛失

中圖分類號： F239.31 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2017）12-00-01

房產檔案的查封與掛失涉及的業務部門很多，而且，房產權屬管理政策性、專業性強，加之情況復雜，比如查封，需要提醒司法機關到相應的業務部門去進行辦理查封方面的手續問題等。也就是說，在房產檔案的查封與掛失中，應加強與相關業務部門的密切配合、聯系與溝通。這里，尤其是房產檔案的查封，對于部門之間的密切配合、聯系與溝通來說，是司法協助順利進行的不可缺少的一個環節。下面逐一解析：

一、在房產檔案的查封與掛失中，應加強好與相關業務部門的密切配合、聯系與溝通

房產查封，需要提醒司法機關到相應的業務部門去進行辦理查封方面的手續問題等。其中主要是房產權屬管理政策性、專業性強，加之情況復雜，權屬登記部門須與司法部門密切配合，共同協商，結合實際做好以下房產檔案查封工作。

1.權屬登記部門內部應制定房產司法協助辦事程序，其程序設置應有以下幾個環節：一是司法協助受理前審核。審核被查封或執行房產的權屬情況，審查是否有抵押或已有法院查封，司法文書是否規范，內容是否完整，是否與實際相符。二是簽收受理。經簽收受理審核無誤后，由專人進行負責簽收，簽收后還應進行收文、收件，登記入簿。三是錄入信息系統和限制庫，并將有關法律文書及證明等存入其檔案。

2.強制轉移房產所有權的，法院則收繳其房屋所有權證，如被執行人不交出房屋所有權證，或逃避外出，法院則在協助執行中下發通知書，通知書中載明該房屋所有權證作廢，或由房產管理部門依法注銷其房屋所有權證。權屬登記部門可依據法院下發的通知書和辦理房屋所有權證注銷后，依法辦理房產轉移登記手續。

3.被執行查封或轉移的房產，必須是產權清楚和已取得了房屋所有權證的房屋。對已辦理房產交易登記手續的，已核準登記，但還沒有領取房屋所有權證手續的，應該看作為產權已轉移；已辦理房產交易登記手續，還在審核過程中的，都應由法院做出裁定，看是否繼續登記程序。沒有辦理登記的房產，即沒有房屋所有權證的，必須由被執行房產所有人提供權屬證明材料，經法院進行裁定后，才能采取轉移措施。權屬登記部門憑借法院產權裁定書、產權人或法院提供的產權依據，以及司法協助通知書等，予以辦理房產轉移手續。

4.同一房產兩個以上法院重復查封的，作為輪候查封，予以辦理。如前面說的查封的，法院對房產作了處置，則輪候查封自動失效，處置后有價值剩余，則第一順位輪候查封取得。

5.已設定抵押的房產，根據規定，法院可以對抵押物采取保全措施，但抵押權人有優先受償權。如果抵押的房產被拍賣或抵債變價后，應優先清償抵押權的債權，查封不影響抵押權的效力。因此，房產權屬登記部門應協助法院查封。沒有設抵押的房產，在查封后，不得進行抵押，房產權屬登記部門不能辦理抵押權登記手續。

二、在房產檔案的查封與掛失中，應避免由疏忽大意、不負責任，給工作造成不必要的損失

1.在實際工作中，如果查封的房產證上為一套以上的房產，如××小區××單元××層××室，必須將每套地址輸入檢索，看看是否有產權變更的情況。舉例子來說：產權證上標明的是鐵西區建設小區××號地下層，地址比較模糊，而在第二頁的平面圖上則標明，房屋坐落為鐵西區建設小區××號地下攤位××—××號。如果按照房產證上所記載的坐落進行流程檢索，則沒有產權變更記錄，但根據平面圖坐落按攤位號分別檢索，發現該證所有攤位都已售出。如果按照正常的查詢的話，就很有可能將錯誤的信息提供給了法院，進而帶來諸多不良的后果。

2.在實際工作中，如果提供的坐落為樓盤名稱，則可以通過樓盤查詢系統找出已辦證的丘號，然后再利用丘號進行進一步查詢。

3.實際工作中，如果查封的產權證上有多幢房屋，對應著多個產權證號，查封時須應將該丘號所有案卷都查閱一遍，防止已有產權證發生變更。如果按照常規的案例進行信息檢索，則會無法發現產權變更信息，在該卷目錄上也無法看出產權變更的記錄。舉例子來說：新華大街××號，丘號××××××—××。法院查封的第一手審核表上有3個產權證證號，分別是下變字第239327號證、下變字第239325號證、下變字第239327號證，而實際上下變字第239327號證上的房屋已有一部分出售給了新開路××××責任有限公司，其證已收回在××××××—××號卷宗內，但只是辦理了下變字第239327號證的剩余登記，其證號為下變字第260118號。如果說按照正常的流程來進行檢索，有可能只能查到下變字第260118號產權證，從中遺漏了下變字第239322號和239325號產權證。而正確的則應是下變字第239322號、239325號和260118號。明顯地看出，由于它們不是在一張審核表上，這就給法院查封帶來了一定的難度，因此也就需要和執法機關說明情況，以免出現其查封中的錯誤。

4.在實際工作中遇到掛失情況時，我們說應該仔細地查看限制檢索，在撤銷掛失時，也應看一下限制庫。在掛失查詢實物檔案時，我們應該是盡量將該卷前后都翻一遍，看一看其產權證有沒有收回或放在了卷中。實際工作中，要求我們要在接待當中細致入微，認真地多翻幾頁檔案，不能只是看看審核表而就此了事。在遇到個別產權人不遵照掛失規定，找出種種借口，執意要求掛失產權證時，我們應該是及時請示相關領導，經相關領導同意之后再進行辦理不遲，并將其中的原因寫清備案。在掛失時，我們還要仔細查閱各類案例信息流程，如流程顯示為抵押收費發證或簽發狀態，說明其產權證還在抵押之中。實踐中，有不少的產權人不明了辦案的流程，在前來辦理掛失時，是非常需要我們工作人員的提醒的，以避免出現不必要的掛失。

總而言之，房產檔案查封與掛失，涉及房產權屬管理政策性、專業性強，加之情況復雜，權屬登記部門須與司法部門密切配合，共同協商。別外就是工作上應是嚴肅認真，不馬虎從事。當遇到特殊情況時，我們應該是及時請示相關領導，經相關領導同意之后再進行辦理不遲，并將其中的原因寫清備案。

參考文獻

[1]路紅.中國房地產；中國房地產雜志社出版[J]；2013.5

[2]巢福群主任.上海房地；上海市房產經濟協會主辦[J]2010 .9endprint