手把手教您如何打物業官司
——物業糾紛當事人訴訟指南

寧韜

案件管轄——打官司應該去哪打

涉物業糾紛的管轄法院

物業服務合同糾紛的管轄法院一般選擇被告住所地或者合同履行地人民法院。其他涉物業侵權糾紛案件的管轄法院一般選擇侵權行為地或者被告住所地人民法院。通常而言，在小區所在地法院起訴均符合法律規定。

起訴——打官司的第一步

起訴的條件

原告是與本案有直接利害關系的業主或物業企業；有明確的被告；有具體的訴訟請求、事實和理由；屬于法院受理民事案件的范圍且受訴法院有權管轄。

起訴的方式

起訴有書面方式和口頭方式，但以書面方式為主。業主或物業企業向法院起訴時，應當按照被告人數提交起訴狀副本。

起訴須提交的材料

【1】起訴狀。

（1）原告（業主或物業企業）與被告（物業企業或業主）的基本信息，如業主的姓名、性別、年齡、民族、住所、聯系方式、身份證號碼；物業企業的名稱、住所地、主要負責人的聯系方式等；

（2）訴訟請求，也就是起訴到法院要求對方履行什么義務，承擔何種責任；

（3）事實與理由。

【2】當事人的基本情況證明材料。

（1）業主應當提交記載其基本信息的材料，如身份證、戶口簿、居住證明、護照、港澳臺胞回鄉證、房產證等；

（2）物業企業應當提交法人或者其他組織的營業執照、注冊登記證書或者組織機構代碼證，以及法定代表人或者主要負責人的身份證明書。

【3】原告提交起訴狀時應當一并提交與案件相關的證據，包括但不限于物業服務合同（含前期物業服務合同）、業委會決議、交房證明等，并按照對方當事人的人數提交副本。

【4】委托訴訟代理人進行訴訟的，應當一并提交委托授權材料（詳見以下具體規定）。

訴訟費用的交納

原告起訴，應先預交訴訟費用；訴訟費用最終由敗訴方承擔。

如果業主依法起訴物業公司，但本人生活困難的，可以向人民法院申請緩交、減交、免交訴訟費用，但應提交書面申請及相關單位出具的困難證明。

訴訟代理——打官司可以請人代理

委托訴訟代理人的人數

當事人、法定代理人可以同時委托1至2人作為訴訟代理人。

哪些人可以成為委托訴訟代理人

律師、基層法律服務工作者，業主的近親屬，物業企業的工作人員，業主所在社區、單位，以及有關社會團體推薦的公民，都可以被委托為訴訟代理人。

委托訴訟代理人可以代理哪些行為

委托訴訟代理人的代理權限分為兩種：一般代理，代理人只能代理一般性的事務，如起訴、提供證據、出庭等，但不能對當事人的實體性權利進行處分；特別代理，代理與實體性權利相關的一切實務，如變更、放棄訴訟請求，撤訴、調解等。

授權委托書怎么寫

委托權限是授權委托書的重要部分。在物業訴訟中，一般應當進行特別授權。特別授權必須對所授予的權限進行明確列舉。特別授權的權限包括但不限于：代為起訴；調查、提供證據；出庭；進行和解；接受調解；承認、放棄、變更訴訟請求；提出反訴；簽署訴訟文書；申請撤訴；提起上訴；申請執行等。

授權委托書須由委托人、受委托人雙方本人簽名。

需要特別注意的是，部分業主起訴時會在授權委托書上注明“全權代理”，但按照法律規定，如果未寫明代理事項，則視為一般代理。

當事人是否必須親自出庭

當事人依法委托訴訟代理人后，在涉物業糾紛中可以不用親自出庭。

委托代理手續

當事人委托律師作為訴訟代理人，應向人民法院提交律師事務所的函和委托人本人簽名或蓋章的授權委托書。

業主的近親屬接受委托參與訴訟的，應提交授權委托書，及親屬關系證明。近親屬是指當事人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

業主所在社區、單位或有關的社會團體推薦的人接受委托參與訴訟的，應提交授權委托書、推薦文書和接受委托人身份等相關證明。

物業企業委托本單位員工作為委托訴訟代理人參加訴訟，除提交授權委托書、該員工的身份證明以外，還必須提交勞動合同等可以證明該員工與物業企業關系的證明。

送達地址——讓法院可以通知到你

送達地址確認書的填寫

原告起訴時，被告應訴時，均應填寫《送達地址確認書》；因提交的送達地址不準確、送達地址變更未及時告知法院或者拒不提交送達地址而導致訴訟文書未能接收，郵寄送達的以郵件回執上注明的退回之日視為送達之日，直接送達的以送達人當場在送達回證上記明情況之日視為送達之日。

開庭審理——如何打好涉物業糾紛

業主和物業企業在物業訴訟中享有的訴訟權利

【1】有平等的訴訟權利，有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。

【2】原告起訴后有放棄、變更或增加訴訟請求的權利，被告可以承認或者反駁訴訟請求，被告在符合法定條件下具有提起反訴的權利。

【3】被告有權對受理案件人民法院的管轄權提出異議，但是應當在提交答辯狀期間提出。

【4】業主及其法定代理人、物業企業可以委托1至2人作為訴訟代理人。

【5】有申請回避的權利，有收集、提供證據的權利，有進行辯論的權利，有請求調解的權利，有自行和解的權利（在法院作出裁判前），有申請財產保全或者先予執行的權利，有提起上訴的權利，有申請再審和申訴的權利，有適用本民族語言文字進行訴訟的權利。

【6】符合法定條件的案件，可選擇審前調解或小額訴訟程序進行訴訟。

【7】有權查閱本案有關材料，也可以復印本案有關證據材料和法律文書，但應當遵守人民法院對查閱、復印范圍和辦法的相關規定。

業主和物業企業在物業訴訟中應當履行的訴訟義務

【1】當事人必須遵守訴訟秩序和法庭紀律，服從法庭指揮，依法行使訴訟權利。

【2】當事人對自己提出的主張有收集或提供證據的義務，并有運用該證據證明主張的案件事實成立或有利于自己的主張的責任，否則將承擔其主張不能成立的不利后果。

【3】當事人應當尊重對方當事人和其他訴訟參加人的訴訟權利。

【4】當事人應按照規定交納案件受理費及其他訴訟費用。

【5】當事人必須履行發生法律效力的判決書、裁定書和調解書確定的義務。當事人拒絕履行的，人民法院有權采取強制執行措施，并可依法對其予以訓誡、罰款、拘留乃至追究刑事責任等。

應訴

當事人被起訴的，應當在收到起訴狀副本后15日內向人民法院提交答辯狀，并按對方當事人的人數提供副本。

反訴

如需提出反訴的，可在答辯狀中寫明，也可獨立提出申請，并按有關規定交納反訴費用（收費方法與起訴相同）。

反訴與本訴的訴訟請求或者訴訟理由必須基于同一事實或者同一法律關系。

按時開庭

做好出庭參加訴訟的各種準備，按照人民法院通知的時間，按時參加庭審。若不到庭，人民法院將進行缺席審理并作出判決。

舉證、質證

原告起訴時應當附有相應的起訴證據。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

物業企業起訴業主欠繳物業費，應提供如物業管理資質證明、物業服務合同、催繳記錄等能夠證明案件事實的證據。

業主起訴物業企業，應提交房屋所有權的基本情況（所有權人、產權面積等）、物業服務合同、物業企業違反合同約定的其他證據（如依照合同約定，及時報修記錄，但物業企業長期怠于履行合同義務等）。

當事人應當對其提交的證據材料逐一分類編號，對證據材料的來源、證明對象和內容作簡要說明，簽名蓋章，注明提交日期，并依照對方當事人人數提出副本。

舉證期限

當事人應當在舉證期限內向人民法院提交涉物業糾紛所涉事實的證據材料，當事人在舉證期限內不提交的，視為放棄舉證權利。

當事人在舉證期限內提交證據材料確有困難的，應當在舉證期限內向人民法院申請延期舉證，經人民法院準許，可以適當延長舉證期限。

調解

當事人在一審、二審期間，均可在人民法院的主持下，自愿參與調解，但應注意調解協議的內容應當具體明確，無歧義。

在欠繳物業費糾紛中，雙方應對達成的繳納物業費期間、數額予以明確，履行完成后，訴爭期間無其他爭議。其他涉物業糾紛，也應注意明確調解解決的爭議范圍，避免引發新的矛盾。

上訴——對一審判決不服怎么辦

上訴的流程

對一審法院作出的民事判決以及不予受理、駁回起訴、管轄權異議的裁定，當事人不服的，可以向上一級法院提出上訴。

不服判決的上訴期限為15日，不服裁定的上訴期限為10日，均自接到判決書或裁定書的第二日起算。

上訴應當在上訴期限內向一審法院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本。上訴狀的內容，應當包括當事人的基本情況，一審法院的名稱及案件的編號，上訴的請求和理由等，并由上訴人親自簽名或蓋章。

上訴費用交納

提起上訴的當事人應當在收到繳費通知之日起7日內預交上訴費，逾期未交納上訴費用的，視為未提出上訴。當事人確有經濟困難需申請緩、減、免交上訴費的，手續同一審。

新證據

當事人在一審庭審結束以后，新發現的證據可以向二審法院提交，提交要求同一審程序。

訴訟時效——打官司一定要及時

訴訟時效

民法總則頒布后，從2017年10月1日起，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為3年，法律另有規定的除外。訴訟時效自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。涉物業糾紛的訴訟時效基本可以適用該條規定。

訴訟時效屆滿的法律后果

訴訟時效期間屆滿的，義務人可以提出不履行義務的抗辯。訴訟時效期間屆滿后，義務人同意履行的，不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯；義務人已自愿履行的，不得請求返還。

因此特別提示，業主及物業企業應當及時妥當地維護自身合法權益，如果長時間怠于行使權利，可能導致權利的滅失。

時效的中斷

有下列情形之一的，訴訟時效中斷，從中斷、有關程序終結時起，訴訟時效期間重新計算：權利人向義務人提出履行請求；義務人同意履行義務；權利人提起訴訟或者申請仲裁；與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。

特別提示，發生時效中斷情形時，當事人應注意保存相關證據材料，例如物業企業的催繳記錄，可通過拍照、攝像、公證等方式予以保存。業主的報修記錄，可通過留存副本、復印件等方式予以保存。