論土木工程管理與房地產(chǎn)交易管理的關(guān)聯(lián)

李玲

土木工程和房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，改善了人們的居住出行環(huán)境，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要的作用。土木工程管理和房地產(chǎn)交易管理在意義、性質(zhì)和內(nèi)容上有著緊密的聯(lián)系。

一、土木工程管理的定義及重要意義

1.土木工程管理的定義及內(nèi)涵

土木工程管理是指對(duì)建造各類工程設(shè)施的科學(xué)、技術(shù)和工程施工過程的管理。土木工程的含義可從兩方面去理解。一層含義是指與人類生活、生產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的各類工程設(shè)施，如建筑工程、公路與城市道路工程、局壩水電和水利工程、鐵路工程、橋梁工程、隧道工程、地下空間開發(fā)利用工程等。另一層含義是指為了建造工程設(shè)施應(yīng)用材料、工程設(shè)備在土地上所進(jìn)行的勘察、設(shè)計(jì)、施工等工程技術(shù)活動(dòng)。

2.土木工程在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位及作用

土木工程的發(fā)展不僅滿足了人類居住環(huán)境的改善，還為人類衣食住行各方面提供了極大便利，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了重要的作用。

（1）土木工程材料變革對(duì)建材產(chǎn)品、施工機(jī)械、施工技術(shù)、建筑理論的推動(dòng)作用明顯。在建筑材料的三次變革中，各種新材料、新技術(shù)不斷推出，尤其是鋼材和混凝土的出現(xiàn)，帶動(dòng)了工業(yè)材料的發(fā)展和技術(shù)革新。

（2）土木工程的發(fā)展促進(jìn)了社會(huì)就業(yè)，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)。土木工程的發(fā)展，使得路橋施工、城鎮(zhèn)化建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施施工和材料制造等行業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了大批勞動(dòng)力就業(yè)。

（3）土木工程的發(fā)展帶動(dòng)了科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)又不斷轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)代土木工程的發(fā)展是一個(gè)不斷發(fā)展進(jìn)步的過程，工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)常先行于理論，需求的增長(zhǎng)刺激了技術(shù)的進(jìn)步，不斷地推動(dòng)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，并快速轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（4） 對(duì)社會(huì)環(huán)境的發(fā)展起到了促進(jìn)作用，支撐了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。土木工程的發(fā)展更加注重與社會(huì)環(huán)境的適應(yīng)性，包括環(huán)境保護(hù)、生態(tài)發(fā)展、景觀塑造等角度，為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供了側(cè)面支撐。

（5）土木工程的發(fā)展帶動(dòng)金融市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。在土木工程建設(shè)中，各個(gè)領(lǐng)域的投資帶動(dòng)了各行各業(yè)的發(fā)展，使得金融市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)加快，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力。

二、房地產(chǎn)交易管理的定義及重要意義

1.房地產(chǎn)交易管理的定義及內(nèi)涵

房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，它的含義可以從兩方面理解： 一層含義是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易。一層含義是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地，簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位及作用

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，房地產(chǎn)業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，在增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，改善居住條件，提高城市居民居住條件，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多方面有著十分重要的作用。

（1）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)——房和地；為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必需的條件——住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施；可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市的建設(shè)；極大地增加了財(cái)政收入、利稅上繳與實(shí)物地租；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是提高我國(guó)就業(yè)水平、特別是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要保證；房地產(chǎn)業(yè)可以改善居住條件，提高城市居民居住水平。

（2）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)

我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的人口大國(guó)，目前正處于工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展時(shí)期，居住消費(fèi)將繼續(xù)成為主要的消費(fèi)熱點(diǎn)，人們的居住消費(fèi)支出將有較大幅度的提高；居住消費(fèi)的范圍，也將從單一的住宅實(shí)物消費(fèi)擴(kuò)大到包括物業(yè)管理服務(wù)、中介服務(wù)、電子購(gòu)物等連帶消費(fèi)領(lǐng)域，能夠帶動(dòng)其行業(yè)質(zhì)量的提高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。

（3）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)

《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）提出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。這是我國(guó)首次將房地產(chǎn)業(yè)確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它既表明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)取得的成就，也預(yù)示著我國(guó)今后房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。

三、土木工程管理與房地產(chǎn)交易管理之間的聯(lián)系

從定義及內(nèi)涵上看，土木工程管理是對(duì)各類工程在建設(shè)過程中的施工行為進(jìn)行的管理活動(dòng)；房地產(chǎn)交易管理是對(duì)房地產(chǎn)在流通過程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行的管理活動(dòng)。兩者之間貌似沒有什么關(guān)聯(lián)，但就土木工程管理和房地產(chǎn)交易管理的意義、性質(zhì)、內(nèi)容來(lái)看，兩者之間確有密切的聯(lián)系。

1.從意義上看

土木工程和房地產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),兩者在創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、帶動(dòng)科學(xué)技術(shù)發(fā)展、帶動(dòng)金融市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)、增加財(cái)政收入、改善居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多方面有著十分重要的作用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都起到了重要的推動(dòng)、促進(jìn)和帶動(dòng)作用。因此，強(qiáng)化土木工程管理和房地產(chǎn)交易管理，通過政府管理部門按照法律法規(guī)、行政措施，對(duì)土木工程建設(shè)和房地產(chǎn)交易的活動(dòng)全過程進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，對(duì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、保障服務(wù)民生和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

2.從性質(zhì)上看

土木工程是工程項(xiàng)目從對(duì)土地、勘察、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、交付、維修等全過程的管理，是產(chǎn)品生產(chǎn)及售后服務(wù)（保修范圍）的管理。而房地產(chǎn)交易是房屋建筑物從產(chǎn)品到商品進(jìn)入流通領(lǐng)域的管理。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“ 開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)”，對(duì)商品房的預(yù)售資金用于保障工程建設(shè)作出了明確規(guī)定。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。所以，房地產(chǎn)在預(yù)（銷）售、交付等管理過程中都與土木工程及其管理關(guān)聯(lián)度高、聯(lián)系緊密。

3.從內(nèi)容上看

土木工程主要包括建筑工程（含公路、鐵路、碼頭、工業(yè)爐砌筑等）；安裝工程；設(shè)備、工器具及生產(chǎn)家具的購(gòu)置；勘察設(shè)計(jì)和地質(zhì)勘探工作等。房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓含商品房預(yù)（銷）售和存量房交易；房地產(chǎn)抵押含預(yù)購(gòu)商品房抵押、在建工程抵押和依法取得所有權(quán)房屋的抵押。住建部原《房屋登記辦法》其適用范圍既包括國(guó)有土地上的房屋，也包括集體土地上的房屋，同時(shí)，具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫(kù)等其他建筑物、構(gòu)筑物也可以參照房屋登記的規(guī)定和程序依法登記。而住建部建住房〔2002〕251號(hào)《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》要求對(duì)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理工作實(shí)現(xiàn)一體化。所以，土木工程所涵蓋的內(nèi)容與房地產(chǎn)交易管理涉及的內(nèi)容也大部分相同。

綜上，土木工程管理和房地產(chǎn)交易管理對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都具有重要的地位和作用，無(wú)論從管理性質(zhì)上還是在管理內(nèi)容上都有著相互的、密切的聯(lián)系。