論企業(yè)價值評估方法
——以萬科為例

鞏麗峰

（山西中勤會計師事務(wù)所有限公司）

一、企業(yè)價值評估的基本理論

（一）企業(yè)價值評估的基本概念分析

在企業(yè)價值評估中，企業(yè)作為一個有機的整體，在充分考慮被評估企業(yè)所處的行業(yè)背景和宏觀經(jīng)濟環(huán)境的前提下，通過分析企業(yè)能夠控制的資源和整體的獲利能力，對其做出綜合性評估，從而反映其公允市場價值。

（二）企業(yè)價值評估的方法分類

改革開放以來，各類新的價值評估方法應(yīng)運而生。目前主要有成本法、實物期權(quán)法和市場法、收益現(xiàn)值法。

1.成本法

此方法在計算時較為簡便、對操作人員沒有過高的要求。我國國有企業(yè)的運作形式以及在運行過程中的情況與此類方法相適應(yīng)，在我國的企業(yè)單位改革方面起到了不可小覷的作用，因而成為了我國國企甚至各類企業(yè)機制評估的主要手段。

其方法簡單易于上手，但存在的缺點也很多：第一，工作量極大，增加工作時間和評估費用，也失去了及時性；第二，成本法以歷史成本為基礎(chǔ)來評估企業(yè)價值，可能會使評估價值與實際偏離；第三，有一些不能量化資產(chǎn)，如無形資產(chǎn)，采用成本法時無法計算，導(dǎo)致評估價值低于企業(yè)的實際價值。第四，賬面所記錄的各項資產(chǎn)可能由于通貨膨脹或者通貨緊張失真。

2.市場法

市場法是選定市場上3～5個已有交易案例的企業(yè)做為參考企業(yè)，與被評估企業(yè)進行比較，在充分考慮各種因素的基礎(chǔ)上，得出被評估企業(yè)的價值。

3.收益法

此方法是將企業(yè)在持續(xù)使用的資產(chǎn)從評估時點開始一直到該資產(chǎn)折舊結(jié)束的這段期限內(nèi)預(yù)期收益的估值，利用合理的、一定的折現(xiàn)率，把預(yù)期收益折為現(xiàn)值，再將此估值與其他資產(chǎn)的價值估值進行累加，從而得出該企業(yè)的價值估值。

因為房地產(chǎn)企業(yè)是一個具有較高的投資風險、相對回報也較高的行業(yè)，EVA法更注重股東的權(quán)益，在判斷企業(yè)盈利能力時，如果公司的資本成本高于企業(yè)的盈利時，不管盈利與否都損害了其房地產(chǎn)公司的股東權(quán)益。因而，EVA法在房地產(chǎn)公司的企業(yè)價值評估當中更為適用，其得到的結(jié)果也更能反應(yīng)真實狀況。使投資人更好的規(guī)劃投資，達到利益最大化。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大環(huán)境及發(fā)展趨勢分析

（一）國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大環(huán)境分析

美國次貸危機、歐洲的債務(wù)重組使國際經(jīng)濟發(fā)展受到重創(chuàng)。目前我國正處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的特殊時期，市場機制有待進一步完善。國家出臺了一系列新政，增加廉租房工程建設(shè)，推出了“9.29新政”，大力監(jiān)督房地產(chǎn)市場的健康有效運行，防止出現(xiàn)炒房、哄抬房價致使房價虛高不下的現(xiàn)象。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

第一，政府為了解決“房價虛高”“房地產(chǎn)偷襲過熱”等問題，出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，但目前來看收效不是很可觀；第二，受供求關(guān)系的影響，目前的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)供給量還不能滿足人們的需求，因而目前在房地產(chǎn)市場中依然是賣方也就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位；第三，隨著政府宏觀調(diào)控的政策對房地產(chǎn)市場投資以及房地產(chǎn)行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)和規(guī)范，房地產(chǎn)的高額利潤將不復(fù)存在，屆時也會使投資者對于房地產(chǎn)的投資熱情得到遏制。

三、案例分析過程

（一）萬科集團的基本狀況

萬科作為我國的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，從成立到目前為止的30多年里，其規(guī)模不斷擴大，業(yè)務(wù)已經(jīng)基本遍布我國的大中城市，銷售業(yè)績也在逐年攀升，甚至刷新了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售記錄，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。

（二）采用EVA進行價值評估及其理由

1.采用EVA進行價值評估（表1～表4）

2.運用EVA法進行評估的理由

表1 2011～2015年萬科稅后經(jīng)營利潤表 單位：萬元

表2 2011～2015年萬科資本總額 單位：萬元

表3 2011～2015年萬科加權(quán)平均資本成本 單位：萬元

表4 2011～2015年萬科EVA值 單位：萬元

首先，商業(yè)模式不適合Vanke收益法，因為萬科作為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在發(fā)展中肯定要不斷的創(chuàng)新，而實現(xiàn)創(chuàng)新就要加大對創(chuàng)新的投資力度，這就會使企業(yè)當年的現(xiàn)金流量縮減，收益法對于企業(yè)的盈利能力及價值的估計會低于真實水平；第二，萬科企業(yè)的運營模式不適用成本法，萬科企業(yè)作為中國房地產(chǎn)界發(fā)展的領(lǐng)軍人，其品牌效應(yīng)所帶來的價值是無法量化的，而采用成本法對企業(yè)價值進行評估時，會忽視這部分價值，而這部分價值往往占企業(yè)實際價值的很大比重；第三，萬科企業(yè)也不適用于市場法，萬科的發(fā)展規(guī)模之大，在目前的房地產(chǎn)市場中能與之相比較的企業(yè)寥寥無幾。而且房屋不具有流動性，地段、城市的經(jīng)濟發(fā)展水平都會直接影響房價，不能滿足市場法對企業(yè)進行評估的條件。

四、萬科集團價值評估的結(jié)果分析

從企業(yè)近五年的EVA也就是經(jīng)濟增加值的計算和對比，該企業(yè)的經(jīng)濟增加值一直都在逐年增長，但從中也發(fā)現(xiàn)了企業(yè)目前存在的問題，具體有以下幾點：

第一，企業(yè)創(chuàng)造的利潤與成本的比重在這五年中有些許的波動，投資人會認為投資有一定的風險。可以通過提高企業(yè)管理層的綜合能力，完善企業(yè)的考核機制，通過激勵公司員工，創(chuàng)造更多的價值。

第二，企業(yè)的現(xiàn)金流的增長與企業(yè)凈利潤的增長速度得不到匹配，這種情況會造成企業(yè)產(chǎn)生的高額利潤并沒有給公司股東帶來更高的經(jīng)濟收益，也會使企業(yè)得到的投資額受到影響，這就需要公司高層把原來以利潤為基準的管理模式逐步轉(zhuǎn)化為以為公司股東創(chuàng)造更大經(jīng)濟利益為目的的管理模式。

五、結(jié)語

本文主要闡述了價值評估方法，以及方法自身存在的優(yōu)勢與局限性。然后通過萬科企業(yè)所在的行業(yè)特殊性，選定了較為合適的評估方法——經(jīng)濟增加值法，并利用此方法對萬科集團的企業(yè)價值進行了評估分析。

在企業(yè)的發(fā)展過程中，選擇適合企業(yè)的價值評估方法，準確的掌握內(nèi)部價值，做出正確的公司戰(zhàn)略決策，促使企業(yè)吸納更多的投資，實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展。

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