我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源分析研究

寧日

自1998年我國(guó)開(kāi)展住房制度改革以來(lái)，本國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模就一直處于平穩(wěn)較快的擴(kuò)大中。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了眾多益處，如改善居民生活條件、支持外來(lái)人口流入定居，進(jìn)而增加城市勞動(dòng)力、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等。房地產(chǎn)具有工程量大、耗時(shí)長(zhǎng)、投資額度大等特點(diǎn)。其中建房資金充裕與否直接影響著工程項(xiàng)目的按時(shí)完工。房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目的申請(qǐng)到項(xiàng)目建成歷時(shí)時(shí)間長(zhǎng)，耗資上億元，故項(xiàng)目的順利完成需要雄厚的資金支持。基于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自己籌集問(wèn)題成為了項(xiàng)目施工前要做的重要工作之一。自2003年中央銀行發(fā)布了一系列緊縮性財(cái)政政策之后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)要想在這樣嚴(yán)峻的金融形勢(shì)下生存就必須加強(qiáng)資金來(lái)源的多元化，減少由資金帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成

由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源合計(jì)》得知，2017年3月到7月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為545413.6億元，同比2016年3月到7月增長(zhǎng)了19.18%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年資金來(lái)源合計(jì)增速累計(jì)數(shù)據(jù)表明，自2016年3月到2017年7月，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金一直處于增長(zhǎng)的狀態(tài)，但自2017年2月開(kāi)始增速開(kāi)始減緩，見(jiàn)圖1.

我國(guó)房地產(chǎn)籌資來(lái)源主要由國(guó)內(nèi)貸款、外資、外商投資、自籌資金和其他資金來(lái)源5個(gè)部分構(gòu)成。經(jīng)分析投資結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)圖可以得出如下特點(diǎn)：

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源。如圖2所示，其他資金來(lái)源所占的比重最大，其他資金來(lái)源以消費(fèi)者的定金和預(yù)付款為主；其次主要來(lái)源于自籌資金，自籌資金以自有資金為主；國(guó)內(nèi)貸款主要以銀行貸款為主。除此之外，資金來(lái)源中還包括少量的外資，外資包括利用外資自主投入到項(xiàng)目中的和外商直接入股投入資金的。

各部分的資金增長(zhǎng)速度呈現(xiàn)放緩的趨勢(shì)。1998年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，尤其進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)泡沫”現(xiàn)象。中央政府為了抑制房?jī)r(jià)的上漲先后出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，其目的在于抑制房?jī)r(jià)的非自然增長(zhǎng)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。2007年中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于價(jià)錢(qián)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，政策中指出，選擇采用信貸的方式購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者在繳納首付時(shí)采取階梯式的繳納方式，即購(gòu)置第一套房產(chǎn)的首付百分比上調(diào)了10個(gè)百分點(diǎn)，即達(dá)到了30%，之后再購(gòu)置第二棟房產(chǎn)時(shí)的首付百分比高達(dá)40%以上，以此類(lèi)推。由于貸款首付比例的大幅度上調(diào)給用戶(hù)購(gòu)房造成了巨大的負(fù)擔(dān)，進(jìn)而抑制了預(yù)付款和定金的增長(zhǎng)速度。

商業(yè)銀行也通過(guò)從規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目面積、手續(xù)是否齊全等方面來(lái)提高發(fā)放貸款的準(zhǔn)入門(mén)檻。在這種嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想順利完成項(xiàng)目，籌集足夠的資金就必須提高自籌資金的比例，從銀行貸款向民間融資的方式轉(zhuǎn)變。也可以制定一系列的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，進(jìn)而提高定金及預(yù)收款的比例。

房地產(chǎn)行業(yè)資金籌集存在的問(wèn)題

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，仍有大批競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，參與競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到資金的籌集是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵，雄厚的資金基礎(chǔ)也是開(kāi)發(fā)商們進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)最重要的籌碼。根據(jù)上節(jié)中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息的分析，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要面臨如下問(wèn)題：

第一，籌集資金方式單一，缺乏多元性。中國(guó)房地長(zhǎng)的融資渠道一直都是以國(guó)內(nèi)貸款、外資、外商投資、自籌資金和定金及預(yù)付款為主，受到傳統(tǒng)融資模式的局限，缺乏創(chuàng)新性和多元性。融資工具的缺乏會(huì)在極大程度上阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。

第二，信貸資金主要寄希望于商業(yè)銀行，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大且集中。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在籌集項(xiàng)目資金時(shí)在很程度上寄希望于商業(yè)銀行的借貸，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，如果利用了銀行貸款使得項(xiàng)目順利進(jìn)行，則可以獲得高額的利潤(rùn)；相反，如果項(xiàng)目失敗，自身也沒(méi)有承擔(dān)過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)而是將這種損失轉(zhuǎn)接給了銀行。對(duì)于房地產(chǎn)這種高投資且投資周期長(zhǎng)的行業(yè)，銀行貸款對(duì)于銀行自身來(lái)說(shuō)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，資金籌集日益趨向于購(gòu)買(mǎi)者的定金及預(yù)付款。從上節(jié)中的統(tǒng)計(jì)信息折線圖中可以看出，其他資金來(lái)源是企業(yè)融資構(gòu)成中最大的比例部分。在其他資金資源中，定金和預(yù)收款占最大比例。2017年1月至8月定金及預(yù)收款總額為170706.1億元，同比2016年同期的107866.7億元增長(zhǎng)了58.26%。這意味著定金及預(yù)收款在開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成中的比例仍不斷上升。

防范措施及解決建議

拓寬企業(yè)融資渠道，調(diào)節(jié)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。有效的、科學(xué)的企業(yè)融資結(jié)構(gòu)可以分散企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，在保證順利完成項(xiàng)目的同時(shí)最大程度的降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。增加融資渠道的多元性，信貸方式可以從商業(yè)銀行向民間借貸進(jìn)行轉(zhuǎn)移，制定優(yōu)惠政策吸引外商投資，提高外商投資比例，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。合理的資本結(jié)構(gòu)可以有效地規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

商業(yè)銀行自身要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的了解，把握行業(yè)發(fā)展走向。當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著“行業(yè)泡沫”的現(xiàn)象，只有找到了房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，進(jìn)而制定合理的信貸政策，提高準(zhǔn)入門(mén)檻，才可以合理的調(diào)解貸款發(fā)放的數(shù)量。

政府部門(mén)要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策，為企業(yè)拓寬融資渠道提供便利的條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)了眾多益處，如改善居民生活條件、支持外來(lái)人口流入定居，進(jìn)而增加城市勞動(dòng)力、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等。作為支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展在很大程度上影響著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（作者單位：安徽交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院）endprint