基于空間句法的土地區位調價研究
——以××島開發為例

陶舟舟

引言

合理的土地價格評估，促進城鎮土地市場的有效運行，是房地產市場良性發展的前提。土地出讓價格的確定需要在土地基準價格的基礎上，綜合考慮區位、容積率、時間等調價系數，而區位往往被視作最為重要的因素之一。

1 空間句法理論

空間句法作為一種新的描述建筑與城市空間模式的語言，將空間視作社會經濟活動開展的一部分，這種空間分析方法常用于建筑與城市，跨越不同尺度，從單獨建筑，到城市一片地區、整個城市乃至整個區域等。空間分割作為空間句法的基本原則，常用的方式是軸線法，即對輸入的軸線圖進行調整和運算后，得到如下幾種常用的形態變量值：

（1）連接值：與某節點鄰接的節點個數為該節點的連接值，某個空間的連接值越高，表示其空間滲透性越好，商業價值越高。

（2）控制值：假設系統中每個節點的權重為1，則某節點A從相鄰節點B中分配到的權重為1/（b的連接值），與A直接相連的節點的連接值倒數之和，即為A從相鄰節點分配到的權重，稱為A節點控制值。

（3）深度值：規定兩個鄰接節點間的距離為一步，則從一節點到另一節點的最少步數即為兩節點間的深度。系統中某個節點到其它所有節點的平均深度值MD=（∑深度×該深度上節點個數）/（節點總數-1），它表達了節點在拓補意義上的可達性，即節點在空間系統中的便捷度。

（4）集成度：為剔除深度值計算過程中系統元素數量的干擾，用相對不對稱值（RA）將深度值標準化，RA=2（MD-1）/（節點總數-2）。

RA的倒數稱為集成度，可用RRA進一步標準化，以便比較不同大小的空間系統。

RRA=RA/Dn，其中

集成度分為整體集成度和局部集成度，整體集成度表示節點與整個系統內所有節點聯系的緊密程度，其值越高，表明聯系越緊密，商業價值越高；局部集成度是表示某節點與其附近幾步內的節點間聯系的緊密程度，其值越高，表明私密性越差。

2 研究實例

本文以重慶市某江島土地開發項目為例，借助空間句法，確定相應的區位調價系數，估算其上各地塊的土地出讓價格。通過成本逼近法、市場比較法、剩余法、收益還原法的綜合確定，該江島居住用地的基準出讓價格為445萬元/畝，商業用地的基準出讓價格為930萬元/畝。

2.1 構建土地區位價值評價指標

在對項目的現場進行大量調查和征求各領域專家和基層技術人員意見的基礎上，構建了土地區位價值的評價指標體系。住宅用地評價指標分為景觀資源、私密性、土地可塑性、公共服務完善度和交通便捷性五類，商業用地評價指標分為連接值、控制值和整體集成度三類。本研究采用了空間句法對部分評價指標進行評判。

2.2 各地塊指標評分

住宅用地評價指標中私密性、交通便捷性分別用空間句法中的局部集成度、深度值表示，商業用地評價指標用空間句法中的連接值、控制值、整體集成度表示，各指標值可采用空間句法軟件Mindwalk計算，而住宅用地指標中的景觀資源、可塑性、公共服務完善度等定性指標，需采用專家評判法評分。

2.2.1 建立路網結構圖

利用Autocad建立路網結構圖，該路網結構圖通過一組最少且長度最長的直線網絡，用以表達該島上的道路路線情況。

2.2.2 各路徑形態變量計算

將路網結構圖輸入Mindwalk軟件中運算，得出各路徑在空間句法中的形態變量值。

2.2.3 各地塊定量指標值計算

各商業地塊的連接值、控制值、整體集成度分別按其周邊緊鄰路徑相應的形態變量值加總得出。

各住宅地塊的深度值按其周邊緊鄰路徑的深度平均值得出，局部集成度按其周邊緊鄰路徑的局部集成度加總得出。

2.2.4 各地塊評分

在確定評分標準后，各地塊私密性、交通便捷性、連接值、控制值、整體集成度依據空間句法計算結果，采用線性內插法計算得分，景觀資源、可塑性、公共服務完善度結合前述各地塊特征，采用專家評判法打分。最后通過公式：

對土地進行綜合評價，其中Si表示第i個地塊的綜合評分值，n表示評價指標數，其中住宅用地n=5，商業用地n=3，Wj表示第j個指標的權重，Fij表示對第i個地塊第j個指標的評分。

結論

通過實例可以看出，采用空間句法對各地塊區位價值進行評判并計算區位調價系數，繼而測算土地價格，簡單易行，適用于大規模土地開發中各地塊出讓價格評估。相較于傳統的專家評分法等方法，其對區位價值的確定更為客觀，評價結果穩定性更高。

盡管本文利用空間句法實現了多數區位價值評價指標的客觀量化評分，但仍有部分定性指標采用主觀打分量化，在今后的研究中，應注意對該方法的改進，從而進一步提升土地區位價值評判的客觀性與科學性。

[1]朱東風.城市用地結構與句法結構的相關分析——以蘇州為例[J].現代城市研究，2008（10）.

[2]王媛媛，陸化普.基于可持續發展的土地利用與交通結構組合模型[J].清華大學學報（自然科學版），2004（09）.