共有不動產執行的幾點思考

蔣陽平

（321000 浙江省金華市婺城區人民法院 浙江 金華）

法院執行不斷遇到新難點，共有不動產執行有一定挑戰性。目前我國關于共有不動產執行的法律規定不夠完善，過于簡略，實務中不利于共有不動產的執行。本文結合司法實踐，剖析問題，提出一些意見建議。

一、有效推進共有不動產執行的必要性

依據我國相關法律規定，共有分按份共有和共同共有。共有不動產指兩個或者兩個以上的權利主體對同一不動產享有所有權。當前涉及共有不動產執行的案件越來越多，且以共有房地產執行為最普遍。房屋價值往往較大，處理不當易引發矛盾糾紛，并將矛盾集中法院。探索共有不動產的執行，極具現實緊迫性和長遠意義。

二、共有不動產執行中存在的一些問題

（一）共有不動產執行的法律規定不完善

當前我國法院強制執行的法律法規，對共有不動產可否執行、如何執行則未作細致規定，不動產的權屬難以確定，涉案不動產是否屬于被執行人及他人共有，實踐中認定比較困難；是先分割共有不動產然后進行執行程序，還是可直接進入執行程序意見不一；不動產的共有份額有時不易確定，份額確定后應如何分割不明確，上述情形都不利于執行，需進一步完善立法，明確共有不動產的執行程序、份額確定、優先購買權等相關事宜。

（二）共有不動產共有人的權益如何維護

“對不動產共同共有權利人權益的保護屬于所有權的權益保護問題，所有權是絕對權，對所有權的保護是保護一種靜態的安全”[1]，共有人光有優先購買權不能很好保護其權益，比如共有人出于子女就學、照顧老人等原因，寧可支付明顯不合理的價格也要競拍另一共有人的份額，而相關的利害關系人可能會故意抬價。另一方面，如果一味遷就共有人的訴求，容易導致共有不動產難以執行。

（三）共有不動產在執行中難以騰退

由于共有不動產的價值較大，又關系到共有人的切身利益，因而在執行中，常遇到共有人不配合執行、甚至抗拒執行的情況，有時被執行人可能會故意唆使共有人阻撓法院執行。

三、共有不動產執行不易的簡析

當前我國關于法院執行的相關法律法規，沒有提到是否可以先一并處置共有不動產中屬于案外共有人的份額，從而制約了執行法官執行方法措施的應用。

共同共有不動產份額的確定涉及到多方利益，對執行中引發的確權之訴如何開展，法律沒有明確規定，各地法院做法不一，分歧主要在于申請執行人（債權人）的訴訟地位問題。共有不動產份額確定后，分割也是一個現實難題。

“在同一標的物上無權與債券并存時，物權有優先于債權的效力”[2]，共有不動產強制執行過程中，共有人既不是被執行人，也不是一般意義上負有協助法院執行義務的第三人，作為物權的享有者，處置共有不動產可能損害其權益。法院執行的共有不動產主要是房屋，房屋作為個人和家庭長期使用的基礎性財產，牽涉到生活的方方面面。所以對房屋的執行，案外共有人往往會有較大的抵觸情緒。

四、破解當前共有不動產執行難的一些對策和建議

綜合分析上述問題，結合當前執行工作實際，就共有不動產的執行提以下幾點對策：

（一）明確共有不動產的確權和執行程序

對于共有不動產，其份額確定及處置方式等先由相關權利人協商確定，協商不成則先予中止共有不動產的執行，可以由申請執行人代位被執行人作為一方當事人，由享有共有權的相關權利人作為對方當事人，或有共有人中一方為當事人，由享有共有權的另一方權利人和申請執行人作為對方當事人，提起確權之訴，訴訟結果確定后申請執行人申請恢復執行，法院以確權之訴的結果為依據，繼續執行。

（二）明確共有不動產執行需要一定的立案標的

執行案件標的大小不一，有的執行案件標的遠小于共有不動產價值，如果被執行人名下有共有不動產就一概強制執行，從司法資源使用、當事人利益平衡等角度考慮都可能顯得不合理。同時可明確規定一旦確定共有不動產可執行，則不必進行物理分割，共有人對共有不動產的執行具有協助執行義務，如不配合執行可依法采取強制措施。

（三）強化共有人對不動產享有優先購買權的保護

可規定共有不動產拍賣時，共有人出到一定的價格就可以優先購得該共有不動產，杜絕有的共有不動產利益關聯人，抓住共有人不愿搬離共有房屋的心里，故意在競買時抬價，致使共有人不得不以大幅偏高的不合理價格竟買共有不動產。

（四）進一步強化不動產共有的約定和登記

為了督促各共有人登記時明確各方的分額，可明確規定未在不動產管理部門登記分額的，推定各共有人分額相等。分額確權之訴使執行過程變得漫長，容易導致各共有人互相串通，故意縮小被執行人的共有份額，而損害債權人的利益。