論農業人口市民化下宅基地有償退出激勵機制

元東艷 王 露

遼寧工程技術大學，遼寧 阜新 123000

一、我國農村宅基地退出模式

地票模式，是指由土地管理部門牽頭把閑置的農村宅基地和農村集體建設用地驗收后復墾為適合種植的農業用地，多出的建設用地指標經國土房管部門發給農民相等面積的有建設用地指標的地票憑證。宅基地換房模式，政府與農民簽訂出讓宅基地使用權的協議，政府將出資建設的房屋或商品房置換給農民，農民在擁有獨立產權的房屋，還可以從宅基地開發商處獲得一定補償。兩分兩換模式，即把承包地和宅基地、土地流轉與搬遷分開，農民自愿以宅基地換城鎮房產，用土地承包經營權換取社會保障。

二、宅基地有償退出存在的問題

(一)宅基地退出置換周期長，融資難度大，農民信任度低

實現宅基地有償退出需要建設新的農民安置房，還是先建新后拆舊，要事先占用面積合適的土地，實際操作中可能因審批關口多而耗時長。農村轉移人口也需要以很大資金來支撐社會保障，但宅基地換住房帶來的效益時間久才能顯現，融資難度加大，有政府的經濟支持還好，若無則資金平衡難度大，使宅基地置換周期無限延長，自然引起農民的不信任，轉移人口市民化的難度增加。

(二)宅基地有償退出后的社會保障措施不完善，農民退出意愿不強

對于宅基地退出后的社會保障一直是市民化的農村轉移人口重點關注的問題。生活、養老、醫療、失業等都將是退出后面臨的問題，因為這些花費的資金大，所以實施起來比較困難。如果政府的社會保障體系無法為將土地流轉出去的農民提供充分的社會保障，土地流轉的補貼也低于農戶的預期時，深受“土地是養老保障”傳統觀念影響的農戶，就不愿意進行土地流轉。政府承諾的社會保障體系不完全，農民的遠期利益得不到保障，使之更加抵觸土地轉讓。

(三)補償標準不一，政策缺位，法律及制度配套落后，農民權利無法有效保障

城市的建設用地交易與農地征用之間存在著巨大價格差異，而且忽略了農民宅基地退出后土地增值性的問題，增值的部分該如何進行補償，沒有制定確切的補償標準，使農民難以得到公平的對待，從而引發社會矛盾和土地糾紛。村內農民建房分布散亂、一戶多宅、宅基地少批多占等情況存在現象嚴重，沒有進行合理的規劃和配套的法律制度加以規制。

三、宅基地有償退出的治理建議與對策

(一)因城市發展狀態采用制度改革方式，大規模引進資金，保障資金流轉平衡

宅基地有償退出模式中主要有政府主導型和企業主導型。經濟狀態的不同最好采用不同的宅基地管理模式。對于經濟社會發展水平高，地方政府財政收入比較好，在社會保障上能夠支撐所在區域的農民轉為市民的實行兩分兩換模式，由企業主導更加有優勢。但政府也要在背后進行一定的保障使企業家放心投資于宅基地有償退出。對于資源狀況不好，不發達的偏遠城市可以適用地票交易模式，這更加適用政府主導帶領農民實現市民化。當然，這對法律規定要求高，最好是培養專門性的政府工作人員，成立專門性的機構。

(二)政府應加快完善相關政策及社會保障機制，創建多種有效保障機制

政府應在充分考慮綜合素質、價值觀念、生活方式、行為習慣的基礎上，創建多種保障機制，給農戶選擇的機會。首先憑借宅基地退出的有效面積，按照每戶面積多少的補償金進行相應的補償。對于土地增值部分的補償，廣泛采取市民與農民的意見，切實維護農民土地所有權。其次讓農民自愿選擇退出補償與機制，決定是完全退出還是半退出，政府應尊重農民的意愿。最后，健全社會保障體系，落實就業政策，將商業保險提上日程，給予農民更高程度的保障。

(三)完善法律及相關制度，調整政策，確保農民權利能夠實現

完善農村宅基地退出機制，明確宅基地主體、方式、期限、保障措施、補償標準等，充分調動農戶的積極性。在法律上規定一戶一宅的土地管理制度，依法維護農民在宅基地置換中的主體地位。建立公眾參與和監督制度，吸納農民、村委會及專業人士的意見。規范政府在土地流轉中的行為，明確政府的角色定位，從實際出發，實施符合農民自愿、利益保障與承受能力的改革。不得在退出過程中壓價、克扣農民的補償費用。對于“強買強賣”的行為，國家法律應給予嚴厲確定的懲罰，以法律為權威，全力打擊侵害農民利益的行為。減少置換周期，改變審批的進程，進一步委托下放宅基地管理審批權限，在法律中將審批權限認真劃分，建立多部門聯合審批機制，提升審批時效。

[1]馮雙生.宅基地置換中農民權益受損問題及對策研究[J].農業經濟問題，2013.

[2]何祖普.農村宅基地有償退出機制的立法探討究[J].經濟研究導刊，2013.