房地產營銷過程中的法律問題研究

王紹珍

漳州市薌城區城市建設開發總公司，福建 漳州 363000

為了防止客戶的權益受到侵犯，我國已經制定了保護客戶權益的法律，但是這些法律制度仍然不夠完善，想要減少房地產糾紛就必須要完善相關制度，并且要求房地產企業嚴格遵守相關法律條例，尊重消費者的權益。

一、房地產營銷過程中的法律問題

(一)樓房面積法律問題

房地產銷售過程中最重要的原則就是公平公正，并且消費者在購房時最重視的就是商品房實際面積，我省對于商品房交付面積與實際不符有著相關的處理條例，條例中最常用的方式就是多退少補，一旦商品房與約定面積不符就按照相差面積的錢數退給消費者，但是其實這種法律條例是存在問題的，對于消費者是不公平的。雖然之后會對消費者進行退款處理，但是消費者的損失已經無法彌補，甚至有的商家沒有虛報商品房面積，但是加大了公攤面積，導致消費者權益受到侵犯，商品房面積方面的問題也是房產糾紛最常見的問題之一，因此，想要解決房產糾紛問題就必須要先從樓房面積法律問題入手。

(二)樓房質量法律問題

樓房質量問題也是導致房產糾紛最主要的問題之一，并且樓房質量如果出現問題很可能會導致消費者的生命安全受到危險，在生活中樓房質量問題事例非常常見。2006年上海某房地產公司與消費者交房后客廳某堵墻出現了質量問題，墻體滲水非常嚴重，并且有大面積的霉變，消費者向物業公司報修了四次，但是也未能徹底的修復，最后消費者對物業公司進行了起訴，并要求進行賠償，房地產企業對消費者最基本的保證就是房屋質量，最起碼樓房，應當不影響消費者的正常使用，上述事件中消費者本來是將房屋用作婚房的，但是樓房質量出現了問題，必然會影響到消費者的生活，并且消費者還需要花費金錢和時間來對樓房進行維修，因此，樓房質量方面相關法律必須要進行加強。

(三)房屋產權法律問題

我國有著明確的法律規定，房屋必須獲得授權后才能夠進行使用，但是有的開發商為了牟利，在沒有取得相關許可證件的情況下對房屋進行銷售，導致消費者無法領到房屋產權證書，消費者對于房屋沒有出售權，甚至有一些經營者將這種房屋進行抵押后出售，導致消費者在買到房屋后被法院收回。消費者與開發商簽訂的合同當中應當明確規定房屋產權問題，買賣合同雖然只是幾張紙，但是對于消費著有著重要的意義，嚴謹的合同能夠防止買賣陷阱，消費者和開發商出現房產糾紛問題時，也可以通過合同來行使法律權利，因此為了保護消費者的合法權益，應當明確規定房屋產權的確定，不能夠模棱兩可。

二、加強房地產營銷管理的建議

(一)對商品房買賣合同進行明確規定

大部分房產糾紛事件都是由于合同中無明確規定，導致責任分配不明確，因此為了保護消費者的合法權益，應當對商品房買賣合同進行明確規定。對一些合同內容違背公平原則的合同應當進行無效化，這種合同已經對消費者的合法權益進行了嚴重的侵犯，我國也有相關規定書內容違背公平原則的合同無效，但是并沒有進行精準的定義，在這方面發力一項可以參照外國國家的相關法律制度，對無效條款類型進行明確劃分，切實保護消費者的合法權益。

(二)加強消費者保護法律知識的宣傳

一些房產糾紛問題上，消費者甚至不知道有哪種相關法律能夠保護自身的合法權益，在糾紛問題當中處于被動，因此改善糾紛問題可以通過加強消費者相關法律知識的了解入手。消費者權益法律知識可以通過網絡平臺以及電視報道等形式進行宣傳，并且消費者保護協會還可以宣傳消費者維權途徑，對房地產企業起到震懾作用。消費者維護自身權益最直接的途徑就是起訴，只要消費者對相關法律有一定的了解并且明確自身處在合法一方就能夠進行起訴，長此以往，消費者的地位必然能夠得到提高，房產糾紛事件也會降低。

(三)完善不公平條款的抵御機制

完善不公平條款的抵御機制可以有效的保護消費者權益，避免不良商家利用法律漏洞牟利。相關部門可以嚴格制定條款訂入合同的條件，雖然合同的主要內容是雙方制定的，法律不宜過多干涉，但是訂入內容必須要符合合同簽訂的程序，我國法律中有著規定，采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明，所以很多人認為條款擬定者具有提請的義務，因此相關部門應該對合同內容進行規定，提請注意義務的行為應當發生在合同成立之前，同時提請語言應當明確清晰，全方面的保護消費者的合法權益。

三、總結

我國市場經濟制度已經趨于成熟，并且，我國人口壓力越來越大，以前企業的員工是能夠分房的，但是在我國的發展中分房制度已經取消，想要買房就必須要通過貨幣進行購買，房產糾紛對于消費者的生活有著嚴重影響，因此完善相關法律制度有著重要的意義。

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