中國房地產40年改革與變遷

冀鵬茜

2018年注定是一個值得記住的特殊年份。它既是全面貫徹黨的十九大精神的開局之年，也是中國住房制度改革20周年，更是中國改革開放的40周年。

從最初的筒子樓到單元房，再到如今的商品房，作為改革開放與時俱進的產物之一，中國的房地產業走過了輝煌而燦爛的40年。

40年前，中國的城鎮家庭“缺房戶”占比達47.5%，而今天，中國的人均住宅面積已經躍升至世界第三。

40年前，中國的棚改尚未開啟，而現在已經約有1億居民走出棚戶區，住進商品房。

40年前，中國最高的大樓尚不足200米高，而今，全世界最高的10幢大樓中有半數在中國。

中國房地產業經歷了翻天覆地的變化，經歷了數輪的洗禮與成長，如今進入到發展的新階段，如何平穩發展和建立長效機制，成為現階段房地產業的重要命題。

筒子樓的回憶

顧紅茵（化名）出生于中國中部的湖南，卻陰差陽錯地回到了父親的故土江蘇揚州，也許這正應了父親落葉歸根的念想。顧紅茵是一個“60后”，于上世紀80年代初轉業到江蘇揚州一棉紡織廠工作。

到了棉紡織廠后，顧紅茵才知道，原來自家在湖南那邊配有獨立廚房和衛生間的福利分房，已是“高端住宅”，它當時應該是很多城里人畢生的向往。

即使到了現在，過去了40年，顧紅茵還是對初到揚州時的居住條件“耿耿于懷”。

“棉紡織廠多為女工，所以單身的小姑娘一般都是三四個人住一間宿舍，結了婚的需要單獨搬出去，一家人擠在40平方米不到的房子里，沒有廚房和衛生間，平時做飯就在樓道里面，上廁所則需去就近的公共廁所。”顧紅茵回憶道。

顧紅茵記憶中的居住條件，接近當時筒子樓的狀況。

由于過去的房子一般由一條長長的走廊串連著多個單獨的房間，走廊兩端通風，狀如筒子，故名“筒子樓”。而筒子樓主要的問題便是人均居住面積過小，每戶只有一個居室，全棟沒有廚房。因此造成的最大困難便是，大多數職工成家后，加上自家長輩小孩，常常是三代同堂，一居室的居住環境導致家人之間沒有隱私，還會互相干擾。

原國務院房改辦主任張元端曾撰文表示，1978年，城鎮人均住房建筑面積只有7平方米，將近一半的城鎮居民家庭缺房或無房，大量居民生活在筒子樓、大雜院、棚戶區里。由于獲得住房的難度相當大，兩家合住一室、幾代人擠在一間房的窘境便隨之出現。住房問題成為當時最為嚴重的城市問題之一。

但隨著房地產業的發展和住房制度改革的推進，中國的人居狀況很陜發生了變化。

在1980年住房商品化雛形形成后，普通中國人的“家”經歷了從福利分配到個人消費的巨大轉變，房子也從幾代人共居一室的必需品，成為可以享受生活的“奢侈品”。

1987年12月，深圳首次以拍賣土地的方式轉讓土地使用權，拉開了土地供應市場化的序幕。截至1988年底，全社會住宅建設投資己從1978年的70億元提高至1136億元，占國民生產總值的7. 61%。

買房初體驗

雖然生活平淡，但驚喜也常在。顧紅茵在棉紡織廠工作了數年，一切都顯得那么祥和、寧靜。在嬉笑打鬧間，顧紅茵來到了結婚的年紀。經朋友介紹，顧紅茵認識了當地銀行的一位職員，彼此相投的兩人，決定組建一個家庭。1990年，新家組成，顧紅茵迎來了她的幸福人生。

“我們是在當時丈夫工作單位分的單元房中結的婚。”顧紅茵回憶起當初的婚禮，帶著甜蜜的笑容。

雖然與筒子樓同屬于分房制度下的產物，但單元房無需和別人共用空間，擁有獨立的衛生間和廚房，居住條件相較從前已經上升了一大個臺階。

然而，分房并非一件容易的事情，需經過分房小組調查申請人的住房狀況，還要參考申請人的各類情況和領導意見等，人人都盼望著分房盡快輪到自己。

“家里都是水泥地，陽臺也是‘露天的，設施條件都比較簡陋。”在顧紅茵的回憶中，單位分配的單元房的條件并不算特別好。“于是在孩子約莫兩歲的時候，我們便花了兩萬多元，買了單位新建的房子，一共七十多平方米，兩室一廳—衛，裝修后也像個小家的樣子了。”顧紅茵笑言。

能用兩萬元左右買到一間七十多平方米的房子，得益于1988年2月起推行的住房制度改革。

1988年2月15日，國務院頒發《在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》，決定從1988年起，用三至五年時間，在全國城鎮分期分批把住房制度改革推開。

1991年11月23日，國務院辦公廳轉發國務院住房制度改革領導小組《關于全國推進城鎮住房制度改革意見的通知》，至此，中國房改從分批分期轉向全國推進，房地產業的發展也相應地向前推進。

改革的目標是把由國家、企業統包的住房投資體制，轉換成國家、集體、個人三方面共同負擔的住房投資體制，并正確引導和改革房產開發的建設體制。此次改革明確了“把向居民個人出售新舊公房作為推動住房商品化的基本措施之一”“新建住房以中小戶型為主，先賣后租”“公有舊住房按標準價出售，職工購買舊房五年后允許進入市場出售”“大力發展經濟實用的商品住房”等政策原則。

彼時，顧紅茵并未能提前感知到自己是何其幸運，因為她成功地趕在第一波中國房地產泡沫開始之前，順利入住了房改房。

1993年，國家陸續頒布實施了住房公積金制度、發放住房債券等，在宏觀經濟過熱的環境下，直接催生了連續兩年的第一輪房地產投資泡沫。

1993年，國民經濟增長13.5%，同期房地產開發投資增長高達165%，是經濟增長速度的12.2倍。針對房地產過熱的問題，1994年初，《人民日報》發表題為《防止房地產盲目發展》的評論員文章。隨后，在國家強制停止銀行貸款、清理土地、控制投資規模等行政干預下，此輪泡沫才得以被刺破。

然而，好景不長，中國房地產緊接著又經受了一次國際性金融風波的考驗。

1997年，受席卷東南亞的金融風暴的影響，中國樓市大幅降溫，香港首當其沖。但在業內人士看來，也正是這一場金融風暴，推動了中國在1998年進行了一系列深刻的金融改革，促進了中國房地產市場的新一輪增長。

1998年7月3日，國務院頒發“國發【1998】23號”文件，規定從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。加之“按揭貸款”舉措的推進，房地產業的發展猛然提速。1998年，商品房銷售面積較1997年實現大幅度增長，首次突破1億平方米大關。

居民的生活水平也隨之提高。1980年，城鎮人均住宅建筑面積僅約為7.2平方米;1995年，提高到16.2平方米;2001年，則提高到21平方米，幾近是20年前的3倍。

換房

經過調整與恢復之后，房地產業迎來了黃金發展階段。

2014年，建業集團董事長胡葆森曾撰文總結這一階段時稱，2004年至2013年，是中國房地產業的調控政策頻出階段，這一階段的關鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”“國八條”“國五條”“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實行一年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協議方式出讓，必須實行‘招、拍、掛”被業界稱為“8.31大限”。

胡葆森認為，這是我國房地產業真正開始走向規范與良性運行的分水嶺，也是行業的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點。

公開數據顯示，2005年至2013年期間，約50家房地產開發企業先后以借殼或直接IPO方式上市，并在大中城市進行戰略布局。

對于顧紅茵來說，商場上的風云變幻感受不是那么深刻，這也并非她最為關心的問題。“對于我們老百姓來說，最看中的無外乎是日子能不能過得更好。”

2008年，顧紅茵的麻煩來了：小孩馬上要升初中了，需要更大的獨立空間，也需要靠近學校，才更方便孩子上學，這意味著，自家的房子需要換了。

顧紅茵與丈夫商量許久，做了多番心理斗爭，最后兩人決定，咬咬牙，在當地置換一套重點高中的學區房。“下定決心之前是非常猶豫的，因為對于我們工薪階層來說，3000元/平方米左右的價格實在是有點高。”顧紅茵說。

不過幸運的是，親戚朋友樂意幫助，顧紅茵向親戚借了一筆錢，總算湊夠了錢，完成了換房子的壯舉。雖然背了一些負債，顧紅茵覺得還是非常值得。

“最直接的感覺當然是房屋面積更大了，客廳、廚房、衛生間、陽臺的面積都增大了，還有了餐廳、書房以及儲藏室，外加小區物業也很走心，綠化、垃圾清理等物業管理方面都比較令我滿意。”顧紅茵描繪著當時的愉快心情。

除上述商品住宅市場的發展外，這一階段的另一重要事件便是“保障房”。

2007年保障房政策調整之后，中國房地產堅持“市場的歸市場，保障的歸保障”兩條腿走路的指導思想。2011年是“十二五”規劃的起始之年，“五年建設3600萬套保障房”的宏偉計劃也正式啟動。

胡葆森認為，這一計劃，對市場供應結構的調整，抑制房價過快上漲，促使市場理性回歸和健康發展，真正起到了決定性作用，標志著中國房地產業從此進入成熟穩定的發展時期。

經過上述幾個階段，中國房地產市場蓬勃發展，新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規模則更加宏大。

新問題

“還想再換房子嗎？”記者問顧紅茵。

“沒有很想，就算到時候再換，也只不過是為了一部電梯。現在我們還有精力爬上爬下，到真正老到爬不動樓梯的時候，可能會換個電梯房或者一樓的房子，又或者直接住到養老院去。”顧紅茵回答道。

顧紅茵說，現在雖然還處于“上有老、下有小”的階段，但老一輩正好趕上國家棚改的政策紅利，從原來的農村搬到了鄉鎮上，居住在一套舒適的小洋房里，周圍的鄰居幾乎都是原來的左鄰右舍。

“兒子已經工作了，兒孫自有兒孫福。像他們年輕一輩在大城市里面打拼，幾個人合在一起租房子還是蠻普遍的現象，像我們當年剛工作的時候，不也是住在宿舍里。”顧紅茵笑道。

這也正符合本輪中國房地產周期所必須要達到的目標，即從短期調控轉向建立長效機制。

8月1日，中國房地產業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員朱中一在接受媒體采訪時表示，除了前兩年常說的由高速增長轉向平穩增長，由傳統粗放的建造方式轉向建筑工業化、住宅產業化的建造方式外，更能反映房地產行業特點的，是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。

于是在建立長效機制的宏觀政策指導下，地產商也紛紛圍繞房地產主業，開始嘗試新方向，包括物業管理、養老地產、旅游地產、文化地產、眾創空間等。其中，尤為吸引房地產企業紛紛搶灘的，便是當下火熱的住房租賃市場。

全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會創會會長聶梅生更是將推動本輪住房租賃市場風潮的“租購并舉”制度，視為第四次房改。聶梅生于2018年博鰲地產論壇上公開表示，房地產調控長效機制是與改革搭配進行的，不太可能在短期完成。因為長效機制的建設，與一系列的房改是有關系的。

“具體而言，第一階段是上世紀90年代末提出的以經濟適用房為核心的住房制度的改革;第二階段是在土地招拍掛制度建立之后，用商品住宅解決保障房的問題，即用市場化的方式解決經濟適用房;第三階段是加大保障房的力度，形成了一系列的政策;第四階段就是租購并舉，這是根本性的房改。”聶梅生在論壇上說。

改革開放40年，中國房地產業在經歷幾輪洗禮與成長之后，也步入到如今亟待平穩發展和建立長效機制的階段。

對于中國房地產業未來的發展方向，朱中一指出，“要正確處理住房的經濟屬性與民生屬性的關系，突出其民生屬性，以滿足新市民（包括原市民中新參加工作和新成家的市民）的住房需求為主要出發點，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，協調推進與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作;建立健全基礎性制度和長效機制，繼續實施并完善差別化調控，落實地方主體責任，堅持因地因城施策，促進房地產市場平穩健康發展，讓更多市民安居宜居。”