住房租賃市場風起云涌

李焱

自中央提出建立“租購并舉”住房制度以來，租賃市場迎來發展機遇，各地陸續出臺有關住房租賃的系列政策。“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則在各省市接連落地鋪開，助力打開住房租賃萬億級的市場大門。

與此同時，金融資本大舉進入住房租賃市場，推動租賃市場發展的主要金融要素正在形成：企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等，未來有望逐步確立貫穿租賃業務開發——運營——消費——退出全產業鏈的金融支撐體系。

對于長租業務運營企業來說，過去不敢想象的金融信貸成為可能，且優質資產通過證券化獲得的變現空間更具吸引力。對于租客來說，租房也可以貸款，開啟了一種新型居住消費體驗。

當下，數千億資金涌入，已推動住房租賃市場風起云涌。

金融資本加速開啟

新租賃時代

金融資本進入住房租賃市場的速度超乎想象。

2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團在北京舉行300億元長租住宅保障性基金戰略合作簽約儀式。

11月3日，建設銀行深圳分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的11家房地產企業簽署房屋租賃戰略合作協議。同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房。

12月5日，龍湖地產和碧桂園先后宣布在住房租賃業務方面的最新動作。碧桂園集團與中國建設銀行上海盧灣支行簽訂200億元長租公寓協議，內容涵蓋住房租賃企業金融服務、承租人金融服務、資源整合、消費信貸、營銷支付、客戶體驗、特惠服務等領域。

同日，重慶龍湖拓展公司在銀行間市場披露了《公開發行2017年住房租賃專項公司債券募集說明書》，重慶龍湖拓展公司擬發行50億元住房租賃專項公司債券，其中首期發行規模不超過30億元。

此外，北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產與工商銀行北京市分行、北京市保障性住房建設投資中心等簽署住房租賃戰略合作協議。未來五年，工行北京市分行將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。

機構統計顯示，根據多家銀行與開發商的合作協議，未來將有數千億資金投入租賃市場。

針對房地產企業聯合銀行等金融機構深度布局住房租賃市場的現象，中國指數研究院相關負責人分析稱：“對銀行來說，進軍住房租賃市場將是商業銀行轉型發展的新起點，有利于重塑行業格局，促使未來長租公寓市場走向越來越規范；對房企來說，與銀行的合作將充分發揮其在房源、資金以及服務等方面的資源優勢，為企業長租公寓業務提供了強有力的保障。”

大力發展住房租賃市場的政策指向進一步明確。中央經濟工作會議2017年12月18日至20日在北京舉行。這是十九大之后召開的首次中央經濟工作會議，會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

會議提出要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并將其列為8項重點工作之一。這意味著，持續推動租賃住房改革將成為2018年經濟工作的重要組成部分。

逾50城出臺

住房租賃政策

在房企、銀行攜手進入住房租賃市場的同時，地方層面相關政策密集落地。2017年8月以來，多地陸續出臺租賃細則，從供應端和需求端發力，提出在落地執行過程中更為具體和細化的措施，進一步完善房地產的基礎性制度和長效機制。

中原地產研究中心的統計數據顯示，目前全國已經有超過12個省份50個以上城市發布了與住房租賃相關的政策內容。

2017年10月，深圳《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》正式發布，山東、太原接連跟進出臺住房租賃新政，合肥市政府第101次常務會審議通過了《加快推進合肥市住房租賃試點工作的通知》。具體來看，四地均提出積極培育機構化、規模化的住房租賃企業，加大金融財稅支持，其中深圳、山東、太原明確提出鼓勵房企推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

在增加供給方面，深圳重點強調給予“城中村”農民房用于租賃的合法性待遇，并規定每區至少開展一項“城中村”規模化租賃試點；山東將在濟南、青島兩地開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作；合肥規定到2020年，將籌集各類集中式租賃住房約16萬套。

在租賃賦權方面，深圳、山東、太原均提出承租人可享受居住地義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務，其中山東提出租房可落戶，并積極探索承租人子女就近享受中小學義務教育。

此外，天津在全國率先將住房租賃企業納入備案管理范圍。

在北京，《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》于2017年10月31日正式實施，住房租賃監管平臺和服務平臺同步上線運行。11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，意見明確規定，未來5年北京將供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房。

作為全國首批利用集體土地建設租賃住房試點，北京目前已開工朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個項目、房源1.28萬套，目前已入住4200余戶。

與此同時，北京在個人租賃需求端的拓展工作也在深入推進。2017年12月18日，建行北京分行聯合北京保障房中心、首開集團、金融街控股、泰康燕園等多家房地產企事業單位在“CCB建融家園”客戶端共同推出了1500多套北京真實房源。主要分布在金融街、國貿等上班族聚集的商業地區附近，既包括國貿公寓、麗都壹號等高端社區，也包含普通商品住房。租金從每月3000元到近3萬元不等。同時，建行在京推出了個人租房貸款“按居貸”，貸款期限最長10年，額度最高100萬元。目前，該住房租賃系統已實現與北京市住建委監管系統交會對接，屬北京地區金融機構首家實現對接單位。endprint

住房租賃證券化

實現破冰

隨著租購并舉住房體系建設的推進，與其配套的金融改革和工具也實現了重大突破。2017年10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架、分期發行機制。

中國指數研究院分析認為，此前，國內已發行數個私募REITs以及類REITs產品，但尚未出現真正的公募REITs，此次保利租賃住房REITs的破冰，驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，對于加快推進租賃住房市場建設具有積極的示范效應。

“和傳統的開發銷售模式不同，住宅租賃經營一直以來的核心問題在于資金運營周期長、回報率低等問題，因此很難吸引各類資本方的關注。如何解決這個問題，正是需要從其核心資源土地及資金兩個層面進行解決。”中國指數研究院相關負責人說。

該負責人分析認為：“在資金方面，最近多家銀企間的合作，也代表著一種趨勢，未來實體租賃運營企業將會獲得更全方位的金融支持。除此之外，個人租房貸款產品的上線，讓提前預付更多期租金變得容易，也在一定程度上對長租運營企業的現金流形成支持。加之租賃住房REITs的逐步推進，讓租賃業務的金融環境變得越來越友好。”

在土地方面，2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點。“與傳統國有建設用地相比，此次方案賦予了村集體組織更大的自主權，能以較高的效率和激勵機制帶動土地供應逐步放量。特別是一線城市的城郊區域，大量存量集體建設用地獲得了盤活機會。與相間其中的商品住宅用地相比，此類土地的成本優勢顯而易見。在這一機制下，利用集體建設用地的方式降低租賃業務前期土地成本便成為了可能。”該負責人告訴記者。

中國指數研究院細細地算了一筆賬：從租賃的投資成本和回報來看，成本中很重要的兩項為土地成本和建安成本，其中建安成本較為穩定，而土地成本的波動性和影響較大。以北京為例，2017年以來各類成交商品住宅用地樓面價基本在三至五萬元每平米，這種土地價值模式下是很難開展租賃的。但是，集體建設用地入市后，土地成本會大幅下降，通過此種模式的前期土地投資成本甚至有望降到原來的十分之一，即幾千元每平米，再加上近5000元每平米的建安成本，這樣租賃用房的投資成本即在每平米萬元左右，一套100平米的房屋開發投資成本可控制在100萬上下。

“此類房屋目前在北京、上海的普通地段也能實現六七萬元左右的年租金。即便考慮到后期的運營成本，這類房屋實現7%甚至更高的租金回報率也是可行的。同時，考慮到新的金融體系支持下租賃業務具備加杠桿的空間，會讓前述的回報率甚至更高。”該負責人說。

存量資產需要

智慧運營與精細服務

開發企業進入租賃市場，其意義還不在于拓展了一項新的業務，從長遠看，更是新經濟模式下對于核心客戶資源的提前鎖定與保護。因為，租客未來會像買房的業主一樣重要，成為住房消費和社區消費最主要的群體。在北京和上海公布的未來五年供地計劃中，租賃房屋套數都超過了三分之一，租賃市場壯大已是必然趨勢，如何挖掘租客市場是一個值得深思的問題。

在“只住不炒”、“租購并舉”的房地產政策主基調下，存量地產的資管大時代已經到來，掘金存量市場、優化融資路徑、提升資管能力成為當下業界最為熱衷話題。

“以后爭搶的是160萬億存量資產再利用的權利，也就是樓宇的管理和改造權，要比爭一塊地更厲害。”優客工場、共享際創始人毛大慶在2017年12月15日召開的中國首屆國際存量地產資產管理論壇上這樣表示。他說，中國目前租賃業務在房地產中只占6%，跟其他成熟國家相差很遠。事實上，租賃業務遠不止于居住，還包括商業、辦公、綜合體等靠租賃增值的物業。

房地產行業在經過多年野蠻生長之后，從量變到質變，開始步入精細的存量運營管理階段。在政策助推下，未來10年將是租賃市場快速發展的階段。

睿信地產研究院日前發布了《長租公寓專項研究白皮書》，白皮書預測到2025年我國的租賃總量將超3萬億，長租公寓目前首先在一二線城市啟動，未來會向三線城市逐步擴展。

正是看到了這一“風口”，房企裹挾金融機構布局萬億租賃市場。不過，目前盈利痛點仍難破局。在毛大慶先生看來，存量市場方面，目前中國還沒有運營能力、運營模式，更沒有人好好做運營。

“房地產的下半場，重點城市逐步進入存量時代。對于開發商來說，最珍貴的資源將是之前累積的龐大的社區客戶。圍繞這些客戶的各類生活及商務需要，依托社區這個第一入口，及時進行滿足，會誕生無數的商機和市場價值。這也許就是入口經濟在房地產領域里的真正意義所在。同樣的，存量時代的租客和買房業主有一樣的社區生活需求，這類入口經濟的重要代表一樣不能漠視。”中國指數研究院指出，房地產企業應盡快搶占“入口經濟”先機。

中國指數研究院結合流動人口租房市場和非流動人口中高校畢業生租房市場測算，目前我國的租房市場規模達1.38萬億元。如果品牌企業通過快速擴張占據其中1%的市場，也會有每年近百億穩定的現金流入。考慮到目前租賃行業規模化發展才剛剛起步，尚未形成明顯的競爭壁壘，多數企業做強做大的機會還很大。

過去開發商是賣房子，現在開始向存量資產運營管理轉型，未來存量獲得利潤或將超過物業銷售利潤。目前，多家房地產企業已看到了這一行業趨勢，比如萬科已提出新定位，計劃成為租賃行業的龍頭企業。

租賃的趨勢已來，對于地產商來說，進不進入這個市場或許只是時間的問題。但從時機上來說，更早的介入，通過試點和探索會帶來更多有益的結果。endprint