市場經濟下精裝修住宅驗收管理方法

張毅馬妍

（1.北京泰禾房地產開發有限公司 2.大連工業大學）

隨著住房建筑行業的發展，市場上精裝房也越來越多，房地產的開發商為了更多地吸引購房者，讓業主節省時間和精力，就大力開發拎包入住的精裝房，但是由于沒有對裝修的全過程進行監督和裝修完也沒有仔細驗收，不少的精裝房在質量上都存在問題，越來越多的購房者也對房屋的裝修質量比較擔心。本文將就住宅工程中精裝修工程的驗收和使用的注意事項進行討論。

據奧維云網（AVC）對全國253個重點城市的新開盤精裝修房數據監測顯示：2016年1-11月中國房地產精裝修累計規模已超百萬套，TOP25城規模占比58.5%，同比下降18.1%。

全國共有精裝修項目1200+個，一線城市北、上、廣、深項目個數合計占比24.6%，規模占比接近20%，從單個城市來看，廣州、佛山、上海精裝修規模位居前三甲城市，單個城市精裝規模均在5萬套以上。

那么在如此大規模多的精裝修房，我們通過什么方式來保證精裝修的質量，保證驗收管理的規范性，我們總結為以下幾個方面。

一、質監站及地產內部驗收

1.房子蓋好后，必然又所屬機關進行驗收核查，這是驗收房子好壞的第一步驟，當質監站驗收完成后，房子才能進行竣工驗收，關于土建質量通病方面的問題基本上都能得到有效的解決。

2.地產內部交房前進行幾輪自檢，地產客服部門為了順利交房，都會認真檢查每個房間，每一寸處問題都會進行記錄，尤其精裝修住宅，驗收檢查尤為嚴格。

二、常見精裝修住宅質量通病原因及有效控制

房地產公司都會聘請專業精裝修工程師，對精裝修住宅進行跟蹤管理，地產公司都會總結大量精裝修經驗，匯總編寫精裝修施工管理規范，及質量通病原因及處理方法，避免因同一問題而帶來的損失。

1.墻體開裂是精裝修住宅最常見的質量通病，原因分析：

a.新建墻體沉降導致，要等到一個供暖期后開始維修。

b.新建墻體水泥標號不足導致，要加強施工過程管理與監督。

c.熱脹冷縮導致石膏墻體及角線在一個供暖期后開裂。

2.墻體發霉長毛：

發霉長毛是精裝修住宅最常見的質量通病，原因分析：

a.地下室潮濕：由于地下室通風不好，新建墻體潮氣沒有完全散發導致室內潮濕，建議地下室選擇耐潮濕材料，日后增加吸濕機。

b.地下室墻體滲漏或結露：地下室墻體設計階段，要考慮到防滲水防結露的技術，在施工過程中嚴格控制。

c.窗口滲漏：窗框是漏水的薄弱點，會導致墻體潮濕發霉，在安窗施工過程中嚴格控制。

d.控制發霉長毛，建議在建筑施工技術及配套實施上想辦法解決，比如土建墻體加強防水、防潮工藝，空調 排風 及除濕機的配備。

3.地面凹凸不平

a.精裝修住宅地面有些地產采用地板鋪裝，有些采用地磚鋪裝，豪宅一般都為石材鋪裝，那么地板鋪裝的地面會產生凹凸不平，地板會發出響聲，這是由于地面平整度不夠，導致地板鋪裝后凹凸不平。

b.對于地板鋪裝地面，我們通常都采用直流平處理方式，地面進行找平，然后進行灰塵清潔，保證地板鋪裝后無凹凸，無污染。

4.成品柜體及門、木作造型等材料破損問題

a.成品柜體及木作做為精裝修住宅的重要部分尤為重要，是重點檢查的內容，木作部分經常會出現破損問題，柜門平整度及合頁安裝問題，柜門的縫隙寬度不一致等。

b.在加工安裝過程中要嚴格按照圖紙尺寸進行，安裝完成后要進行成品保護，往往都是工人安裝好后，忽略成品保護，導致木作部分二次被人破壞，修復起來十分麻煩，而且效果不好，這不僅要求管理人員仔細檢查，還要求施工單位積極配合。

三、找個專業的驗房機構幫忙驗房的。

驗房的意義就是在收房的時候及時發現問題，客觀分析判斷問題的嚴重性及對以后入住裝修的影響大小，告訴業主如何避免減輕存在的隱患，防患于未然，避免 因房屋質量問題、安全隱患帶來更大的損失，同時為業主維權提供專業的有力依據，下面就檢查的內容簡單論述一下。

1.衛生間不滲不存

檢查衛生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。

檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

2.頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。

3.陽臺裂縫危險大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

隨著時代的推進，精裝修住宅在國家的推動下會越來越多，行業規范也會越來越標準，我們要通過精裝修精細化管理，不僅對施工單位，要對工人進行培訓講課，讓他們更進一步了解施工的重要性，大力研發探尋新的施工工藝，置身于積極解決質量通病，為企業與業主之間構架一座信任大橋。