中國房地產市場存在泡沫嗎？
——供給與需求分析

（南京財經大學國際貿易學專業）

引言

從2003年到2014年中國房屋價格以平均每年10%的速度增長，現在已經達到了建造成本的2-10倍。在房價上漲的同時，住房的數量也在不斷上升，建筑業以平均每年550萬間公寓的建造速度為中國巨大的就業機會，2014年有2900萬人從事房地產相關行業，占到了城市就業總人口的16%。然而，在房地產市場蓬勃發展的背后是開發商和消費者共同持有的巨大的空房率。房地產市場的繁榮是否是一個巨大的泡沫，在未來房價是否會出現下跌對于中國的投資者和政府都是一個值得深入研究的問題。

一、需求側分析

眾所周知中國人的儲蓄率很高，這樣高的儲蓄卻沒有合適的投資渠道。在過去的幾十年里，銀行的實際存款利率基本為零，股票交易指數的實際收益率也接近于零，加上嚴格的資本項目管制，中國人的投資機會十分有限。與之相對的是房地產市場接近10%的平均年收益率，這樣高額的收益使得稍有積蓄的中國人將資金全部投入房地產市場。《中國房地產調查》也顯示，二套房的所有者擁有更高的年齡、收入和受教育水平，這從側面表明了中國房地產市場上的投資者更加成熟和謹慎，他們是出于長期持有房地產的目的進行投資的。

從文化傳統的角度來說，中國是個典型的農耕文明，土地在中國人的觀念中占有重要地位。因此許多婚姻也以房產為基礎，尤其是對男性家庭而言是否擁有房產成了能否結婚的重要條件。

在投資和文化的雙重推動下，中國人不斷地購買房產，房產在一個普通的中國人的資產組合中占據了70%-85%。如此高的比例使得中國人的財富水平對房屋價格十分敏感，房價的微小改變都將影響到他們未來的生活。

然而，中國的教育資源和醫療資源主要集中在大中城市，并且戶籍制度使得城市外來人口如同二等公民一樣不能享受到這樣的資源，他們只有通過購買房產在當地落戶之后才能同本地居民享有一樣的權利。這使得需求對價格的彈性并不像許多歐美國家那樣大，相對高的房價也不能很好的抑制需求。

二、供給側分析

由于人力成本的上升和房屋質量的提高，房屋的建造成本在過去的幾十年里雖然略有上升，但是相對于房屋的價格還是很低廉的，并且在不同水平城市間的差異不大。

然而這樣低廉的建筑成本和居高不下的房價并不意味著開發商賺取了巨額的利潤。土地價格和稅收都很高，在2005-2015年間土地的實際價格上漲了5倍，2014年北京的土地價格達到了23385元/平方米，上海的土地價格達到了20620元/平方米。因此高房價也不能促使開發商提供更多的房產，并且由于土地國有，政府可以嚴格控制房地產市場的供給，并不存在供給過剩的情況。

三、結論與建議

通過本文的分析可以看到購房者是出于長期投資的考慮買房而不是短期投機，即使房價在未來的一段時間停止上漲，在沒有其他投資渠道的情況下中國的房屋持有者不太可能拋售房產。同時，他們的負債率并不高，因此違約風險并不大。開發商相對而言擁有更高的杠桿率，但是他們受到銀行和地方政府的保護，他們的貸款很有可能被重新調整。即使出現違約，銀行重置他們的資產，這些資產也不可能立刻在市場上被拋售。

房地產市場過熱的根本原因是房地產的收益率明顯高于其他投資渠道，因此解決房地產困境的根本方法還是增加房屋的供給，同時完善金融體系提供更多的投資選擇。當人們對房地產的預期收益率下降，對其他渠道的預期收益率上升時，資金自然會從房地產市場上流出，房屋的價格自然就會下降。然而，由于戳破房地產的泡沫通常會導致銀行業危機和金融系統崩潰，為了減少房價下跌的長期危害，政府一定要首先確保金融系統的安全，慢慢降低銀行業和房地產企業的相關度，而不是僅僅將政策焦點聚集在維持房價的穩定上。