建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰權(quán)的案例淺析

尹文杰

國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局專(zhuān)利局專(zhuān)利審查協(xié)作江蘇中心，江蘇 蘇州 215163

鄰里糾紛，自古有之。然而，到底是從相鄰權(quán)糾紛角度考慮還是從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度分析，往往沒(méi)有引起足夠的重視。二者均可以成為鄰里糾紛的案由，事實(shí)相差無(wú)幾，但是法律依據(jù)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、舉證責(zé)任卻有所不同，甚至在裁判結(jié)果上也存在區(qū)別。那么對(duì)于相鄰權(quán)糾紛和建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的處理判定便有理論與實(shí)際的實(shí)踐意義。

一、定義及區(qū)別聯(lián)系

建筑物區(qū)分所有權(quán)是由所有權(quán)人對(duì)一建筑物中的專(zhuān)有部分的所有權(quán)與對(duì)共有部分的持分權(quán)共同構(gòu)成，即區(qū)分所有權(quán)人對(duì)一建筑物中的專(zhuān)有部分所有權(quán)與共有部分持分權(quán)所構(gòu)成的特殊的所有權(quán)。相鄰關(guān)系，指不動(dòng)產(chǎn)相鄰各方在對(duì)各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，應(yīng)相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，相鄰各方基于此而享有的權(quán)利被稱(chēng)為相鄰權(quán)。

從性質(zhì)上來(lái)看，建筑物區(qū)分所有權(quán)屬于物權(quán)，是所有權(quán)的一種特殊形式；相鄰權(quán)則是基于法律的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)當(dāng)然的限制或延伸，它并不是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，而是基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。從權(quán)利客體上看，建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體分為專(zhuān)有部分與共有部分，專(zhuān)有部分指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且區(qū)分所有權(quán)人可獨(dú)立使用的建筑物部分；共有部分則是指區(qū)分所有權(quán)人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，共有部分既可以由法律直接規(guī)定，也可以由區(qū)分所有權(quán)人共同約定。

二、法院判例

案例1：陳某在未征得原告同意也未取得相關(guān)部門(mén)建筑許可的情況下，擅自破壞后天井四周屋檐、墻壁和走廊，侵占后廳、后天井等房屋共有部分用于自身房屋建設(shè)。

此案中涉及共有權(quán)和相鄰權(quán)糾紛，實(shí)際上既涉及違章建筑的處理和相鄰權(quán)的處理，筆者認(rèn)為此時(shí)需優(yōu)先考慮相鄰權(quán)問(wèn)題，即原告因不動(dòng)產(chǎn)相鄰方在建造建筑物時(shí)，妨礙其房屋的通風(fēng)、采光和日照，并對(duì)房屋地基造成危險(xiǎn)，請(qǐng)求相鄰方停止侵害、恢復(fù)原狀、排除妨害和消除危險(xiǎn)而提起訴訟。《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十九條的規(guī)定，相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間在通風(fēng)、采光、日照方面都應(yīng)給予對(duì)方必要的便利。雖違章建筑的認(rèn)定和處理屬于有關(guān)行政部門(mén)的職權(quán)范圍，但無(wú)論本案訟爭(zhēng)相鄰不動(dòng)產(chǎn)是否違章搭建，在建造該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照引起糾紛而提起的訴訟，為相鄰關(guān)系糾紛。

案例2：石甲、石乙、王××住25幢2單元501室，丁甲、丁乙、駱××住25幢1單元501室，是相鄰的兩戶頂層住戶。石乙與義烏市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、丁甲與某公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十八條第一項(xiàng)均規(guī)定：“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬頂層住戶。”鳳凰山小區(qū)25幢2單元501室與25幢1單元501室的閣樓共有墻延伸沒(méi)有建筑隔離墻，在25幢2單元501室閣樓窗戶前距離共有墻一點(diǎn)五米處設(shè)有欄桿牽引至閣樓墻上，在25幢1單元501室閣樓前的露臺(tái)及該欄桿靠丁甲、丁乙、駱××側(cè)檐溝上鋪設(shè)了花某巖地板，2007年4月石乙將該欄桿與閣樓外墻連接部分鋸斷。2008年1月，石乙將丁甲、丁乙、駱××鋪設(shè)在檐溝上的花某巖地板砸毀。訴訟中石某等主張以共有墻的中軸線為兩戶的分界線。

筆者認(rèn)為根據(jù)查明的事實(shí)，以相鄰兩戶的共有墻中軸線為兩戶的分界線，事實(shí)和法律依據(jù)不足。第一，以中軸線為兩戶的分界線，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。根據(jù)2005年4月20日石某與義烏市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十八條第一項(xiàng)之約定，“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬頂層住戶”，石某等作為頂層住戶對(duì)樓頂屋面僅有使用權(quán)，但雙方并未約定明確的使用界限。第二，石某等主張以共有墻的中軸線為兩戶的分界線劃分爭(zhēng)議雙方的屋面使用界限，本質(zhì)上是請(qǐng)求共有墻的中軸線為雙方建筑物區(qū)分所有權(quán)的界限，但因樓宇頂層屬于房屋公共部分，并不屬石某等所購(gòu)房屋區(qū)分所有權(quán)的當(dāng)然延伸，該主張無(wú)法律依據(jù)。第三，排水溝在樓宇屋面的安排上雖有一定的獨(dú)立性，但性質(zhì)屬公用設(shè)施，無(wú)法區(qū)分歸誰(shuí)所有或歸誰(shuí)單獨(dú)使用，相鄰雙方應(yīng)依照建筑物的原有格局，遵從方便生活、公平之原則合理約定露臺(tái)使用界限。

三、總結(jié)

綜上，建筑物區(qū)分所有權(quán)人在行使專(zhuān)有權(quán)時(shí)，如需對(duì)共有部分進(jìn)行改動(dòng)，必須經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人同意且不影響整個(gè)建筑物的安全使用，否則即構(gòu)成對(duì)其他區(qū)分所有人共有權(quán)的侵害。如果某一區(qū)分所有權(quán)人為了改變其專(zhuān)有部分的通風(fēng)、采光等問(wèn)題而不得不對(duì)專(zhuān)有部分進(jìn)行改造，且這一改造并不妨礙鄰人建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使，鄰人應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)予以容忍，此時(shí)應(yīng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)則調(diào)整；同時(shí)在涉及違章建筑內(nèi)容時(shí)，對(duì)于訴訟標(biāo)的為相鄰權(quán)時(shí)，因從相鄰權(quán)角度考慮而非考慮違章建筑的認(rèn)定和處理屬于有關(guān)行政部門(mén)的職權(quán)范圍。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]李顯東.民法總則案例研習(xí)[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2014.

[2]梁慧星.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2016.