淺析商業房地產預租登記制度的設立與完善

馬藝萌

南京理工大學知識產權學院，江蘇 南京 210094

在近二十年的房地產交易市場發展周期中，出現了很多新興商業地產模式如預租、包租、先租后售等各種形式。這些現代商業地產模式彌補了傳統模式產權分散、升值空間有限的缺點，采用先確定承租客戶需求，再按其需求定制地產的模式，使出租方和承租方雙方收益大大增加。預租作為現代商業地產模式最重要的一種，在許多城市已開始采用，其發展會成為必然趨勢，但是，預租雖然普遍存在，在法律上卻幾乎是空白的，因此探討如何利用法律管理商業房地產預租問題就顯得尤為重要。

一、商業房地產預租概述

商業房地產預租是指房地產開發商在商品房建成之前，與承租人訂立的商品房租賃預約協議，承租人預先支付部分租金或繳納保證金。此種模式發展規模最大且最為著名的就是萬達集團的“訂單式”商業地產模式。

在法律規范方面，此前只有《上海市商品房預租試行辦法》這一地方性法規，所以在全國層面對于商品房預租的規定存在著巨大的法律空白。雖然反對的聲音認為商業房地產預租違反了《城市房地產管理法》第53條有關房屋的出租人必須是房屋的所有權人的規定，但是實踐中，預租已經大量存在并且相關司法判決都認定了預租合同的合法有效性。從“北京某俱樂部有限公司與北京某廣場發展有限公司房屋租賃糾紛案”到“上海某大廈訴某保險股份有限公司保險合同返還保險費糾紛案”等案件，法院都判定符合相關條件的商業房地產預租合同系雙方真實意思表示，屬于有效合同。

二、設立商業房地產預租登記制度的必要性

(一)避免善意第三人受損，規避交易風險

在商業房地產預租中，該預租權利并不以占有該商品房為前提。因而預租人所享有的預租請求權并不能通過占有等明顯方式向公眾體現，則善意第三人從外在表征難以判斷該商品房是否具有權利瑕疵，容易產生類似房屋買賣中“一房二賣”的現象。除善意第三人，預租人的權利也極有可能受損，而建立商業房地產預租登記制度則可以起到權利確認和公示功能，保障善意第三人與預租人的權利。

(二)保護交易安全和維護市場秩序的功能

商業房地產預租合同屬于附期限的合同。開發商與預租人在未來某一期限內正式簽訂租賃合同，因此預租人所享有的請求權本質上是一種債權。因為未物化，所以難以有對抗效力，主動權傾斜在出租人一方，故需要通過商業房地產預租登記制度保障預承租人的合法權益。

三、商業房地產預租登記制度的確立與完善

關于商業房地產預售登記制度，《城市商品房預售管理辦法》第10條和第13條明確了預售人應當在簽約30日內向房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。對比預售登記制度的登記對抗主義，預租登記制度的主要目的是證明預租人預租請求權的契約關系確實存在，并通過公開這種契約關系，使公眾了解該不動產的權屬狀態，以維護交易安全。筆者認為預租登記制度應與預售登記制度不同，宜采用登記生效主義，具體如下：

首先，商業房地產預租多集中在上海等發達城市，且集中在萬達集團等世界大型企業之間，地域范疇和行業門檻都相對較高，并不是許多房地產開發商都采用這樣一種新興的訂單式房地產開發模式。而商品房預售廣泛存在于大眾的生活之中，地域范疇廣、門檻低，多數房地產開發商為了融資需要都采用預售方式。由此決定了房屋預售與房屋預租本質的不同，房屋預租實現登記生效主義的法律成本遠遠低于預售登記，且簡便易于實施。

其次，伴隨著城市化進程，人口流動不斷加快，房屋租賃市場顯示出紛繁復雜的態勢，即便出臺了多部法律法規，還是存在許多違反房地產法律法規，鉆法律空子的不法現象。即便登記生效主義缺乏必要的靈活性，有公權對私權的造成干涉的嫌疑，但是基于大環境下規制房地產預租市場的需要，應當對預租登記采取實質審查：查驗開發商提供的權屬證明和其他材料，就有關登記事項訊問雙方當事人，如實、及時的登記有關事項。

總體而言，對于商業房地產預售這一新興房地產商業模式，應該確定以登記生效主義為核心的登記制度，對房屋預售合同嚴格把關，規范房地產市場的亂象。與此同時，不能片面局限于登記制度的管理作用，而應當轉變觀念，從根本上真正發揮公示作用。完善公示系統，使公眾能夠較為便捷的接觸公示信息，將預租權利的主體、客體、存在期限和消滅條件等完全記載，并公示于世，從而起到定紛止爭的作用。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]邱業偉.當前房屋租賃市場若干法律問題探析[J].中央政法管理干部學院學報，2000(5).

[2]張強.商業房地產預租登記制度分析與完善[J].求索，2013(10).

[3]李延榮.房地產法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2007.

[4]高富平，黃武雙.房地產法學[M].北京：高等教育出版社，2016.

[5]劉純根.論房屋租賃市場管理的規范化與信息化[J].科技經濟與管理科學，2016(2).