建筑物區分所有權之共有權探究

周振宇

東北林業大學文法學院，黑龍江 哈爾濱 150040

建筑物區分所有權之共有權探究，是專有權之外的與專有權無關的附屬物，作為建筑物區分所有權的內在規定性之一。并且就目前而言，世界各國基本上都把建筑物區分所有的共有權推定為各區分所有人共有，筆者認為應該對共同共有、按份共有進行探析。

一、建筑物共有權性質

(一)共同共有說

共同共有在其他領域也可以稱之為“公同共有”或者是“合并擁有”。這樣的學說認為建筑物區分所有權是在法律范圍以及合同規定范圍內的而形成一樣關系的數人，因為擁有相同的關系領域所以可以享受相同事物的所有權，每個人的共同所有物應該被所有人享受到全部物體，而不是僅僅享受自己所擁有的物品。在共有關系存續期間，不能把全部享有的東西進行分割，這樣的解釋方法在日本廣為流行。筆者認為共有權不是讓所有人全部享受其權力帶來的意義，因為這樣與之前流傳的物權法共有理論不同，傳統的共有權是依據自身的性質進行定義的，比如說擁有固定的關系，夫妻、母女、業務伙伴等。但是區分所有的共有關系是根據現實狀況發生的，也是客觀存在的，是根據專有權而定義的新的理論基礎。所有的共有權的區分需要建立在份額的劃分中，有著明確的份額劃分才能將所有的共有權劃分的十分明確以及清晰，讓人一目了然。共同共有說涉及的范圍不夠明確，將建筑物共同部分的盈利情況與建筑物內的物業管理費用沒有進行很好的協商，讓這些問題沒有加以解決。

(二)按份共有學說

按份共有學說也可以稱之為“分別共有”和“普通共有”，換而言之也就是說明共有人擁有物品其中的一小部分就要擴展使用物品的所有權利，將其全部占有以及享受其所帶來的利益。一些學者認為，建筑物雖然是一個整體但是可以劃分為多個分支，并且在分支上專有權是獨立的，是要求每個享受權利的所有人都能夠享受所有權利并且承擔專有權的義務。所有人的專有權應該在大體上得到明確的規定，應該讓自己的專有權分享有所有權，對建筑物形成一種多層次機構，讓復合成為其權利機構[1]。

二、建筑物共有權客體的確定

建筑物區分所有權之共有權的客體是指區分所有人專有部分以外的部分，還包括另一部分的小區公共范圍，具體有以下幾部分。

(一)法定共有部分和約定共有部分

法定共有部分是指屋頂、外墻、走廊等，屬于在建筑的時候構造為共有的部分，所有的人不能因為自己的意志將其轉移，不符按符合不符合自己的心意都要接受的部分。約定共有部分是出自于專有屬性，是一個獨立的個體與專有部分互不依賴，例如車庫、車位。這樣把二者分開能讓其行使的權力明朗起來，也可以依法規定物品的使用用途。

(二)全部共有部分和部分共有部分

二者的區分是將建筑物所有人共有的部分稱作為全部共有部分，將建筑物區分所有人所共有的部分，為部分共有部分。前者是說明小區里面的建筑物區分所有人都能夠看見的花、草等植物，后者包括住宅小區內建筑物區分所有人所共享的同棟建筑物共有部分或同棟建筑物同一單元共有部分，包括共用的墻壁壁板、梁柱、樓道、電梯、管線等。將二者分別處理的意義在于能夠承擔維修的費用，全部共有部分將要承擔的維修費用由全部的人承擔，部分共有部分的維修費用有其所有權按照所有的比例進行承擔。這樣看來，可以平衡建筑物需要維修時的責任問題[2]。

三、建筑物共有權的內容

建筑物區分所有權之共有權的內容就是讓不同的人享受不同的權利進而承擔不同的責任，也是把所有權共有部分的權利和責任進行很好的劃分。

(一)共有權人權利

共有權可以行使使用權、收益權、修繕改良權和處分權。使用權為在建筑物內擁有使用權的人可以進行相對應的使用并且他人無權干預、收益權為公共部分按照合約生成的部分權利、修繕改良權為系與變更的修繕改良相對，指不影響或損及建筑物共用部分之固有性質的修繕改良行為、處分權為對建筑物進行拆除時個人與小部分的人沒有權利進行決定。

(二)共有權人義務

首先共有權人應該維護建筑物的現狀，不能隨其隨便改造以及破壞，應該擁有維護建筑物現狀的義務。其次共有權人應該遵循共有部分之前的使用模式。根據我國《物業管理條例》中規定：“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不能改變其用途”。最后共有權人需要在金錢方面共同承擔。對建筑物的后期維修和管理所需要的金錢需要共有權人一同進行承擔，共有權人應該定期繳納維修管理費用，以便不急之需。并且在規定的范圍內不能進行挪用、改造，不能對其造成不便。

四、總結

建筑物區分所有權之共有權可以通過一定的方式進行區分，筆者認為正確的認識建筑物共有權的性質、正確的認知建筑物的客體以及正確的了解建筑物共有權的內容可以對我們研究建筑物區分所有權之共有權有著很大的幫助。