關(guān)于房產(chǎn)交易法律問題的探討

賈福興

北京市建誠律師事務(wù)所，北京 100053

近年來，隨著房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)數(shù)量的持續(xù)增加，由此衍生出來的房產(chǎn)交易法律問題也越來越多，使得房產(chǎn)交易領(lǐng)域面臨著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于房產(chǎn)交易本身涉及的環(huán)節(jié)較多，又涉及了很多相關(guān)的法律條款，所以，我們需要提高對(duì)房產(chǎn)交易法律問題的重視程度，并結(jié)合自身情況做好必要的防范措施。

一、房產(chǎn)交易中存在的法律問題

(一)非法交易問題

在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，當(dāng)事人需要提供身份證、產(chǎn)權(quán)證、購買合同等必要資料，這些資料都是在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中不可缺少的。此外，還有一些資料是在特殊情況下必須提供的，比如公證文書和委托書等。這些資料相對(duì)而言都是比較私密的，除非與當(dāng)事人關(guān)系非同一般，否則其他人很難獲取到。但就目前房產(chǎn)交易的實(shí)際情況來看，一些不法分子往往會(huì)通過特殊渠道，制造虛假證件或資料來用于房產(chǎn)交易，受理人稍有疏忽，就會(huì)造成非法交易。

(二)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確問題

標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是房產(chǎn)交易中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)必須有充足的證據(jù)來證實(shí)交易中簽訂合同所具有的法律效力。就目前房產(chǎn)交易開展的現(xiàn)狀來看，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系方面需要注意的內(nèi)容有很多，其中最關(guān)鍵的一項(xiàng)就是合同簽訂者是否具備相應(yīng)權(quán)利，比如說，合同簽訂者是否是產(chǎn)權(quán)所有者，除了簽訂者之外，是否還有共有者，如果有，那么房產(chǎn)共有者是否同意由合同簽訂者行使相關(guān)權(quán)利。如果合同簽訂者不是房屋產(chǎn)權(quán)所有者，那么其是否具備相關(guān)的委托公證書，在委托過程中其可以行使的權(quán)利有哪些等等。這些都是房產(chǎn)交易過程中必須明確的內(nèi)容，如果不能達(dá)到上述要求，那么就很可能給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。

(三)房屋質(zhì)量不合格問題

從法律角度來看，房屋所有權(quán)的有效轉(zhuǎn)移必須是建立在合法的基礎(chǔ)上，需要嚴(yán)格遵守法定程序。在此過程中，不動(dòng)產(chǎn)交付是最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是當(dāng)前房屋買賣過程中出現(xiàn)問題最多的環(huán)節(jié)。所謂商品房現(xiàn)售，就是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工且驗(yàn)收合格的商品房出售給買家，由買家支付相應(yīng)費(fèi)用的一種交易行為。在現(xiàn)售交易過程中，最關(guān)鍵的就是“竣工驗(yàn)收”環(huán)節(jié)，但就現(xiàn)行相關(guān)法律的內(nèi)容來看，對(duì)商品房現(xiàn)售的驗(yàn)收并未給出一個(gè)明確的規(guī)范，只是由建設(shè)部給出一些要求而已。由于驗(yàn)收質(zhì)量缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)商品房交付使用后購房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，繼而引發(fā)法律糾紛。

二、房產(chǎn)交易中法律問題的防范措施

雖然在房產(chǎn)交易過程中會(huì)出現(xiàn)很多法律問題，但這些問題大多是可以通過有效的防范措施避免的。因此，針對(duì)目前房產(chǎn)交易活動(dòng)，我們需要注意以下幾點(diǎn)：

(一)出賣方如未盡告知義務(wù)需承擔(dān)違約責(zé)任

按照相關(guān)法律規(guī)定，買受方有權(quán)利知悉房屋權(quán)利方面的相關(guān)事項(xiàng)，如果因?yàn)槌鲑u方未盡告知義務(wù)而造成買受方的損失，那么出賣方除了要補(bǔ)償買受方的損失之外，還要依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。此外，房屋出賣方還應(yīng)當(dāng)確保房屋的權(quán)利不存在瑕疵，保證出賣房屋的合法性，如果不能做到這一點(diǎn)，也將依法承擔(dān)法律責(zé)任。

(二)房屋買賣合同應(yīng)盡量約定完備

簽訂房屋買賣合同的目的是規(guī)范買賣雙方在房產(chǎn)交易中的行為，防范房產(chǎn)買賣過程中的風(fēng)險(xiǎn)，所以，合同中一些必備條款一定要約定明確，比如付款時(shí)間及方式、交房時(shí)間及條件、承擔(dān)違約責(zé)任的形式等等，應(yīng)盡量避免合同條款產(chǎn)生歧義，一些特殊事項(xiàng)可通過特別約定或簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式加以明確和完善。

(三)房產(chǎn)交易后要及時(shí)辦理權(quán)屬變更

房屋買賣合同簽訂之后，買受方應(yīng)及時(shí)到相關(guān)部門辦理權(quán)屬登記或轉(zhuǎn)移，這主要是為了防止出賣方在買受方還未進(jìn)行房屋所有權(quán)變更登記之前，將其作為抵押物再次抵押給第三人，甚至出賣給善意第三人，而在出賣方無法按時(shí)歸還抵押貸款，或者將房產(chǎn)過戶給了善意第三人，那么買受方就無法按時(shí)取得房屋，從而給買受方造成經(jīng)濟(jì)損失。

(四)認(rèn)真對(duì)待商品房的驗(yàn)收工作

對(duì)于一手房的買受方來說，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時(shí)，要對(duì)所購房屋進(jìn)行相關(guān)的驗(yàn)收，在驗(yàn)收過程中須注意以下幾點(diǎn)，一是檢查房屋質(zhì)量；二是檢查房屋附屬設(shè)備；三是檢查是否按設(shè)計(jì)圖紙施工，房屋面積是否符合合同約定，必要時(shí)可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行輔助驗(yàn)收。

三、結(jié)語

總而言之，為了有效避免房產(chǎn)交易中各類法律糾紛的發(fā)生，交易各方需要綜合考慮交易過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)交易中涉及的法律進(jìn)行全方位的了解，以此來保證房產(chǎn)交易的順利進(jìn)行，從而更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展。