中國發展REITs的困境及解決對策

鄭莎莎

寧波大學，浙江 寧波 315211

房地產市場的健康平穩發展對于我國國民經濟的發展十分重要，REITs能夠拓寬房地產企業融資渠道、降低企業融資成本，但其在我國的發行情況并不樂觀。本文立足中國實踐分析我國REITs發展中面臨的困境，并分析了域外國家的做法，以期從中找到解決我國REITs發展困境的對策。

一、我國發展REITs的困境

REITs作為房地產行業一種新型融資工具，其在我國發展面臨的困境主要包括缺乏專門的法律法規、配套管理體系不健全、監管不到位等困境。

(一)缺乏專門的法律法規

我國并沒有專門的法律對REITs的發行運作進行規定，這直接導致了我國在發行REITs的時候面臨無法可依或者法律適用混亂的局面，無法讓社會投資者對所發行的REITs產品的風險性進行準確評估，嚴重影響我國公募型REITs產品的發行，極有可能損害社會投資者的利益，更為嚴重的有可能影響房地產行業穩定發展以及國民經濟的穩定運行。

(二)配套管理體系不健全

配套管理體系不健全主要表現在對于REITs的管理方面，在實際操作中，有危害社會投資者利益的情形。我國法律沒有明確規定REITs應采用何種管理模式，《信托公司管理辦法》雖然有一些關于處理信托財產的規定，但在我國的實際操作中，信托公司會采取各種手段，如受托人、投資管理人合一制度，來危害投資者利益。

(三)監管不到位

由于我國是分業監管模式，REITs必然需要銀監會的監管，但是REITs上市又是其必然選擇，上市后會需要證監會的監管。在缺乏房地產投資信托專項監管法規的情況下，銀監會和證監會的監管分工無疑會影響房地產行業的健康發展。

二、域外國家的做法

在域外，如美國、澳大利亞，REITs已經具備豐富且成熟的市場。這些國家在探索的基礎上不斷地調整適合本國REITs的發展方式。筆者希望在分析這些域外國家的做法基礎上，能夠找到解決中國REITs發展困境的對策。

(一)出臺專門法律法規

美國在1960年就出臺《房地產投資信托基金法》，另外，美國為了促進REITs的發展，還頒布了《國內稅收法》。這些專門法律明確了REITs的設立條件、分配條件等標準，規范了REITs的運作方式，為其REITs的成熟發展奠定了基礎。

(二)完善的配套管理體系

域外國家的REITs市場的成熟的管理模式是息息相關的。從國際范圍來看，REITs的管理模式主要為外部管理模式和內部管理模式。歐美國家大都采取內

部管理模式，而亞洲國家多采用了外部管理模式，澳大利亞采取了內部管理模式，日本、韓國規定不同的REITs采用不同的管理模式。這些國家無疑都是從本國的實際出發規定了最符合本國國情的管理模式，當然，這些也都促進了REITs的發展。

(三)有力的監管體系

完善的監管體系對于REITs市場的健康發展至關重要。美國REITs的監管主體主要是全國證券交易委員會、證券交易所、全國房地產投資信托協會，這三大機構互相分工又互相配合，共同規范美國REITs的發展。日本的監管機構是東京證券交易所。中國香港對于REITs的監管機構是證監會和聯交所。這些國家和地區關于房地產REITs的監管體系的設定，都是在本國的實際情況的基礎上所設定的，都是富有成效的監管體系。

三、解決中國REITs發展困境的道路

(一)出臺專門的法律法規

分析域外國家的做法可知法律法規對于REITs的重要性，我們首先應出臺相應的法律法規，筆者認為，我們可像美國一樣，用法律將REITs的設立條件、分配條件等予以明確規定，使REITs的運作有明確的標準，規范REITs市場的發展。

(二)健全配套管理體系

健全配套管理體系要求我們完善REITs運作的管理模式。從域外國家REITs的管理模式來看，采用內部管理模式是主流。筆者認為，基于我國REITs發展并不完善，以及登記制度不健全的情況下，我們應該采用內外部相結合管理的模式。另外，在集合資金信托中，還可以聘請第三方的專業機構參與信托財產的管理和保管。

(三)完善監管體系

完善我國REITs運作的監管體系首先需要明確各監管主體的權限；其次，還可以設立行業自律組織；最后，REITs產品內部可以設立監管部門。我們可以以證監會的監管為主，輔之以銀監會、行業自律組織、內部監管，從而構建起我國REITs的既有分工又有配合的監管體系。

四、結語

REITs對房地產行業的健康發展十分重要，目前我國REITs的發展面臨者缺乏專門的法律法規、配套管理體系不健全、監管不到位的障礙，需要我們放眼全球，借鑒REITs健康、成熟發展的國家的做法，解決我國REITs發展的障礙。