淺析中國香港地區律師代理房地產登記制度

梁應帥

濮陽職業技術學院，河南 濮陽 457000

香港有一個繁榮的房地產市場，它促進了香港地區房地產業的發展，帶動了相關產業，全面且深刻的影響著香港的經濟。香港的房地產業所取得的輝煌成就是有目共睹的，它的經驗為許多國家和地區所借鑒。為了確保房地產買賣雙方當事人的權益，香港的房地產交易過程規定的相當繁雜，這就給房地產律師提供了用武之地，一項房地產交易從洽談階段到登記階段，幾乎每個環節都需要房地產律師的介入。香港地區的登記代理制度的成功經驗值得我國大陸地區借鑒。

一、律師代理房地產登記制度在中國香港地區的現狀

在香港地區，律師平均有一半以上的業務來源于房地產業，這其中有很大一部分是房地產產權歸屬調查以及房地產登記。雖然香港的法律法規中并沒有明確規定房地產登記一定要由房地產律師代理，但是為了保證交易的方便和安全，香港的房地產買賣、轉戶、按揭、抵押等均由房地產交易雙方當事人委托的律師代為辦理，并且由律師辦理登記注冊手續。房地產律師代理登記制度是香港地區房地產市場不可或缺的一項重要制度。

香港的律師代理房地產登記制度由來已久，已經得到社會大眾的普遍接受和認可，并且形成了良好的慣例。其積極經驗確實值得中國大陸地區借鑒。但是，借鑒香港的律師代理房地產登記制度也要正確的理解其由來。

由于歷史原因與法律淵源，在產權登記方面，香港實行的契約登記制度。凡房地產買賣都需要翻閱歷年的主管部門的交易記錄；進行房地產交易還需要具備相當的外語專業語言能力和文字能力，程序復雜至極；一般房地產買賣都需要向銀行按揭，這一類的契約的制作和審核也具有相當大的難度；再者香港沒有職業的公證人制度，所以需要有條件的律師來彌補，作為中間人的身份，幫助當事人完成房地產登記，使得房地產交易更加高效、有序。由此可見，香港地區的律師代理房地產登記制度受其客觀環境的影響，已經形成了律師全程代理房地產交易，形成了房地產律師代理登記一條龍的法律服務，形成了良好的良性循環的有序房地產市場。

因此，我們既要對香港的房地產律師代理登記制度積極借鑒，一定要充分了解房地產律師代理登記制度在中國香港地區的現狀以及產生的原因，這樣在我國大陸地區引入房地產律師代理登記制度才能有更好的客觀定位，充分在中國大陸現有的市場環境下在房地產領域發揮律師的代理登記作用。

二、律師代理房地產登記制度在中國香港地區的作用

房地產律師的作用主要體現在以下幾個方面：

(一)房地產律師登記制度在房地產開發中的作用

香港地區經營房地產開發的企業一般都要委托律師事務代為辦理整個房地產開發全過程的法律事務，這給房地產企業在房地產開發過程中遇到的法律問題的解決提供了良好的途徑，這些法律事務涉及面廣、專業性強，如土地的使用權限須經政府主管部門的批示，土地的建設工程，土地以及房屋的聯合開發等等，這樣的話律師既要處理開發商與政府主管部門的法律關系，又要處理開發商與建筑商之間的法律關系，以及開發商與銀行間的法律關系，法律關系如此復雜，非專業律師不能勝任。

(二)房地產律師登記制度在房地產物業買賣中的作用

香港的律師幾乎參與到了整個房地產物業買賣中。房地產市場的物業買賣主要分為一手房屋和轉戶房屋，在一手房屋的物業買賣中，開發商都會委托一家律師事務所來完成開發商與業主之間的物業買賣，主要涉及買賣合同的起草，買賣合同的解釋，買賣過程中貸款的辦理，房屋產權歸屬手續的辦理等方面。在轉戶房屋的物業買賣中，買賣雙方當事人一般會分別委托律師來完成轉戶活動：由律師起草代表雙方合意的合約，并對辦理房屋產權歸屬以及相關材料進行調查，直到簽訂正式的合約，辦理房屋產權專一的手續，貸款事宜等等。

(三)房地產律師代理登記制度在監管資金方面的作用

香港地區的律師代理房地產登記制度中，有一點明顯的不同于內地的律師法律業務可以作為內地律師的積極借鑒，在香港地區的房地交易中，由律師對房地產交易中的購房等資金進行有效的監督管理，律師在進行監督管理的過程中，應當按照工程的進度和合同履行的真實情況來支付給開發商、建筑商、轉戶合同中的賣家必要的資金。這樣做既可以避免開發商和建筑商的欺詐行為，轉戶合同中賣家的違約行為又可以使資金得到有效運用，保障當事人的合法權益。律師監管制度無疑是一個對房地產交易雙方權利的保障行之有效的辦法，但是，房地產資金律師監管制度對房地產律師而言也是有風險的，是有償的法律活動。