借名買房的法律風險

張麗瓊

（341000 江西理工大學 江西 南昌）

李某與王某系男女朋友關系，李某想新購一套房，覺得現住房太舊了，打算結婚，買一套新房，恰又遇到該市政策限購一套房。因此李某與自己的未婚女友王某私下以口頭商量形式達成共識：“以王某的名義買房并貸款，由李某首付并償還每月按揭貸款，等李某將舊屋賣出，便將房屋轉移登記至李某名下”。接下來，李某便將選中的房屋登記在王某名下，并且以王某名義貸款享受優惠政策。一切都進行得很順利，李某把舊房賣出，并且眼看著房屋按揭貸款就要還清了，但是好景不長，李某與王某因性格不合鬧分手，雙方互不相讓，李某要求王某返還房屋，轉移登記，而王某聲稱房屋乃是李某的贈與，遂不配合轉移登記。雙方因房屋所有權對簿公堂。

一、借名買房成“贈與”

李某稱自己為實際出資人，訴請法院將涉案房屋轉移登記于自己名下。而王某稱自己才是房屋所有權人，李某出資是贈與行為。本案一審李某無法提供借名協議有關證據，王某否認與李某達成借名買房的口頭協議，遂一審以證據不足為由，裁定駁回李某的訴訟請求。

過了一個月，李某以重新掌握新證據，足以推翻原判決為由申請再審，提交一份錄音證據，該錄音證明李某為實際出資人，而王某系出名人，由于該市“限購令”政策，李某便利用女友王某的名義買房，新房暫時登記在王某名下，等李某將舊房賣出后，再過戶到李某名下。該錄音證據證明了李某與王某系借名買房關系，而非贈與。據此，李某為實際出資人，王某系出名人，進而針對本案借名協議是否有效問題進行分析。

二、規避政策合同無效

2017年8月4 日最高人民法院發布《關于進一步加強金融審判工作的若干意見》，該意見第18條明確規定：“依法保障房地產市場平穩健康發展，防范房地產市場的金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響，依法妥善審理相關案件，有效防范房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與沖擊。統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標準，引導房產交易回歸居住屬性。”該意見規范統一了裁判標準，即對于借名買房規避國家購房政策的，合同無效。根據《合同法》有關合同無效的規定，并未將規避政策納入合同無效范圍，但是基于政策是維護公共利益，損害社會公共利益的合同無效。在規避政策是否損害社會公共利益的問題上，法官享有自由裁量權。

該案，由于李某規避國家購房政策，因此借名協議無效，房屋歸被借名人王某所有。又以“債權說”的觀點，李某與王某系債權債務關系。關于“物權說”的觀點，與“債權說”不同之處在于，如果借名協議有效，則房屋所有權歸實際出資人，但是此觀點的最大問題在于違背了“物權法定”的原則。借名協議不能確認物權，如果以借名協議確認物的所有權為訴請，法院不予支持。但是，以借名協議請求變更所有權的訴請，法院予以支持。筆者認為，“債權說”保護交易安全，維護市場穩定，更符合客觀社會要求。

關于本案房屋所有權歸屬問題。由于李某與王某間借名協議無效，而買賣合同有效，當然，如若買賣合同的效力有瑕疵，法院遵從不告不理原則，無利害關系人主張買賣合同效力問題的，本案判決房屋歸被借名人王某所有，李某系王某債權人，李某有權以實際出資為限，請求王某予以償還。

三、借名買房的其他法律風險

借名買房風險很大，就前面案例所述，王某反悔，不承認口頭協議，反駁是贈與關系，而李某在一審的時候缺乏證據，而敗訴。不僅如此，現實生活中，被借名人反悔的屢見不鮮，所以筆者建議，不管是什么關系，為了避免以后糾紛，當事人最好達成書面協議。另一方面，如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據貸款合同相關規定，提前解除合同，一旦無法取得貸款，房屋購買就會出現困難。

還需注意的是，善意第三人取得房屋所有權情況。如果被借名人提前把房屋買給不知情的第三人，支付合理對價，并辦理了過戶登記，基于信賴利益保護，善意第三人取得房屋所有權，借名人無權要求善意第三人返還房屋。

四、結語

借名買房合同效力直接關系房屋所有權的歸屬，當借名協議無效，房屋買賣合同有效的時候，房屋所有權歸被借名人。當借名協議與買賣合同均無效的時候，房屋所有權歸出賣人。現實生活中，借名買房往往伴隨著規避法律，政策，從而謀取利益或貪圖便利，但也有情勢所迫，情有可原的情況，法官在這方面有較大的自由裁量空間。但無論如何，借名買房需謹慎，隨著社會的發展，新的法律風險也隨社會發展而出現，在法律滯后的情況下，公共政策成為引導，規制社會不可忽視的一部分。