買二手房辦了公證未過戶有風險

編輯同志：

我買了一套二手房，但房主購房未滿5年，為少交稅，我們雙方協(xié)商，房款付清后，房子交由我們居住，房產(chǎn)證上原業(yè)主名字不改，對合同進行公證。請問，該公證是否有法律效力？買二手房只公證不過戶存在風險嗎？

河南 許昌胡

許昌胡讀者：

我國對房屋所有權(quán)實行登記制度，法律規(guī)定一般財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓從財產(chǎn)交付時起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)過房屋管理部門的登記。未經(jīng)房管部門登記的，即使買賣雙方簽訂了房屋買賣合同并結(jié)清了房款，房屋的所有權(quán)仍然不能轉(zhuǎn)移。

《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地的房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。以上條文均規(guī)定房屋所有權(quán)的變動，要以登記為生效要件。雖然你們的房屋買賣合同簽訂在先，對合同也進行了公證，交付了房款，并實際占有該套房屋，但只要房屋買賣雙方一天未到房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從法律意義上講，房子仍屬于房產(chǎn)證上登記的業(yè)主。

如果協(xié)議期滿，出售方按照合同約定，辦理了房屋過戶登記手續(xù)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)至你的名下，則不存在交易風險。公證后的買房合同是不能對抗善意第三人的，如果賣方違約，故意向第三人隱瞞該房已經(jīng)出售的事實，將房屋賣給第三人，且第三人已辦理房屋過戶登記手續(xù)，那么即使你已付清房款，也無法取得房屋的所有權(quán)，只能向出賣人追究違約責任。

因此，為了最大限度地保護你的合法權(quán)益，最好依照法律規(guī)定，在簽訂合同、交易完成后，及時前往房屋登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)，以避免潛在的風險和糾紛的發(fā)生。

河南 李璐