不動產(chǎn)登記的查閱主體之淺論

劉 雷

（361000 北京盈科（廈門）律師事務(wù)所 福建 廈門）

一、兩種選擇：限制主義與開放主義

關(guān)于不動產(chǎn)登記信息的查閱權(quán)主體，存在著“限制主義”與“開放主義”的分野。所謂“限制主義”指的是不動產(chǎn)登記信息的查閱權(quán)主體僅限于“權(quán)利人和利害關(guān)系人”，如我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。而開放主義指的是，不動產(chǎn)登記信息應(yīng)當向社會公眾開放，而不應(yīng)當限制查閱主體，如《俄羅斯民法典》第131條第4款規(guī)定“對不動產(chǎn)權(quán)利和與不動產(chǎn)有關(guān)的法律行為進行國家登記的機關(guān)，有義務(wù)向任何人提供關(guān)于所進行登記和所登記權(quán)利的信息。信息可以由任何進行不動產(chǎn)登記的機關(guān)提供，而不論進行登記的地點何在。”

二、限制主義的觀點及其分析

（一）保護個人隱私

法律限制不動產(chǎn)登記的查閱主體的最重要的一個理由毫無疑問的是為了保護個人隱私，不過，有關(guān)不動產(chǎn)登記信息是否屬于個人隱私，哪些屬于個人隱私的問題，論者鮮有涉及。筆者認為，這些問題作為“保護隱私”這一論點的前提，有必要予以說明。

首先，何為隱私？隱私又稱私人領(lǐng)域秘密或私人空間秘密,是指和公共生活領(lǐng)域相區(qū)別的個人生活安寧不受其他主體非法干擾的部分, 私人信息隔離保密于一般公眾的非法搜集、刺探和公開等信息。界定隱私需要從主觀和客觀兩方面著手。從客觀方面來看，和社會生活相隔離的個人生活有關(guān)的信息可稱之為隱私，主要包括生理的、心理的和私人關(guān)系等三大方面的信息，例如生理信息中的基因信息，血型信息，心理信息中的性格傾向性（如動機、興趣、愛好、嗜好等）以及社會關(guān)系中的婚姻家庭關(guān)系等等。從主觀方面來看，隱私指的是人們對與自身有關(guān)的信息所持的態(tài)度。隱私的主觀方面一般不愿主動公開或展示，自愿公開的部分也有屬于隱私，但此時主觀狀態(tài)是意愿。自愿公開是指個體自愿，向不特定的社會公眾展示個人相關(guān)的信息，例如將自己的手機號碼公開。

不動產(chǎn)登記信息，就土地而言，包括：土地登記結(jié)果（包括土地登記卡和宗地圖）和原始登記資料（包括土地權(quán)屬來源文件、土地登記申請書、地籍調(diào)查表和地籍圖）。就房屋而言，包括房屋的原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，而房屋權(quán)利的記載信息指的是：房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)歸屬、他項權(quán)記載情況和房屋的各種權(quán)利負擔），以及其他的必要的附錄信息。其中何者屬于隱私？筆者認為，就房屋而言，房屋原始登記憑證以及房屋的權(quán)利變動信息毫無疑問屬于個人隱私，而其他信息如房屋的自然狀況不宜歸入個人隱私的范疇。

因此，保護隱私作為限制查閱權(quán)主體的理由成立的前提在于區(qū)別不動產(chǎn)登記的信息，只有屬于個人隱私的信息才能以個人隱私的保護作為限制理由。

（二）公示限于向特定人的展示

針對“限制查閱主體違反了物權(quán)公示原則的要求”的觀點，主張限制查閱主體的學者提出：公示并不意味著向任何不特定的人展示，“如果某人并未與不動產(chǎn)權(quán)利人之間存在法律行為，發(fā)生法律關(guān)系，那么對于他而言，就不存在公示的必要，其自然無權(quán)查詢或復(fù)制登記資料”。《物權(quán)法》中利害關(guān)系人可以查閱登記信息的規(guī)定正是該觀點的體現(xiàn)。不過這一觀點亦存在問題，分述如下：

首先，公示并不等于向任何不特定人展示，反面言之，亦即公示只向“特定人和一些不特定人”展示，那么如何確定哪些人屬于“特定人和一些不特定人”呢？就如《物權(quán)法》第十八條規(guī)定的“利害關(guān)系人”看似明確實則相當模糊——“利害關(guān)系人”的利害關(guān)系究竟僅限于法律上的利害關(guān)系，如在權(quán)利人權(quán)屬證書上做的他項權(quán)利記載，或者根據(jù)已經(jīng)訂立了抵押合同或轉(zhuǎn)讓合同的人，還是也包括了事實上利害關(guān)系，如商業(yè)伙伴關(guān)系或近親屬關(guān)系，甚至是一些基于侵權(quán)行為或違約行為形成的利害關(guān)系，此外如何認定查閱申請人就是“利害關(guān)系人”？因此，從實踐層面來看，這些模凌兩可的概念不僅無益于問題的解決，反而徒增混亂。

其次，這一觀點將抑制相關(guān)的不動產(chǎn)交易活動，具有交易意向的第三方很顯然需要準確的不動產(chǎn)權(quán)屬信息，此種查閱主體限制了潛在交易者的潛在商業(yè)機會潛在交易客戶不能根據(jù)權(quán)利人的單方告知信息確認不動產(chǎn)的權(quán)屬，在沒有與登記的不動產(chǎn)權(quán)利人建立法律關(guān)系之前，可能已經(jīng)做了大量的前期商業(yè)活動，遇到糾紛卻不能以利害關(guān)系人的身份主張權(quán)利，因為他查閱登記簿的目的就是要確定不動產(chǎn)的確切權(quán)利狀態(tài)，潛在的交易者難以暢通的獲取不動產(chǎn)的登記信息，不動產(chǎn)交易必然大受影響，交易安全亦堪憂。

三、開放主義的觀點及其分析

（一）物權(quán)公示原則的要求

主張對查閱權(quán)主體不加限制的學者認為，限制不動產(chǎn)登記的查詢主體，不是保護隱私的問題，而是涉及物權(quán)公示原則的重大問題，保護隱私和公示、公信原則并不沖突，可以運用技術(shù)手段將不動產(chǎn)信息加以區(qū)分，公示、公信原則應(yīng)當具有更高的法律位階，公示公信原則是我國《物權(quán)法》規(guī)定的基本原則，而公示公信中，公示是前提，經(jīng)公示才能產(chǎn)生公信力。我國登記作為不動產(chǎn)權(quán)屬公開的法定方式。取決于以下基本價值判斷：一是不動產(chǎn)是社會生活的重要內(nèi)容；二是不動產(chǎn)登記旨在保護交易安全和維護交易秩序。嚴格限制不動產(chǎn)登記的查閱主體，嚴重削弱了公示、公信的制度作用。有人認為《物權(quán)法》第18條規(guī)定的公示范圍不夠?qū)挿海聦嵣稀敖档土说怯涀鳛槲餀?quán)公示手段的價值，會損害登記保護交易安全的功能，損害當事人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益。”相反，開放查閱則具有如下的優(yōu)點：首先，對于正在進行或者準備進行不動產(chǎn)交易的當事人，通過查閱不動產(chǎn)的登記資料可以便利和準確地了解該不動產(chǎn)的真實狀態(tài)，降低交易成本、避免交易風險；其次，開放查閱有利于不動產(chǎn)錯誤登記的糾正、不動產(chǎn)爭議糾紛的處理和解決，而限制查詢主體則使得登記機構(gòu)和登記內(nèi)容失去公眾的監(jiān)督，不利于腐敗的防止；再次，開放查閱也有利于國家的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。

（二）限制查詢違背了不動產(chǎn)登記簿設(shè)置的初衷

不動產(chǎn)登記簿設(shè)置的初衷就是使物權(quán)為公眾所知，以鼓勵不動產(chǎn)交易，而限制查詢主體恰恰違背了這一初衷。當今社會，人人都有可能成為潛在的交易人和利益相關(guān)人，要說明一個正當?shù)睦碛煞浅Ｈ菀住６遥拗撇樵兪沟靡话愎姴荒芰私獾截敭a(chǎn)的物權(quán)狀況，也使實際進行的財產(chǎn)交易處于更多的風險。從這個意義上說，限制查詢主體本質(zhì)上又是反市場的。