唯一住房執行程序中的若干問題初探

吳軍良

（210093 南京大學法學院 江蘇 南京）

一、唯一住房執行程序中常見的幾種執行方法

（1）攻心為上法。俗話說“用兵之道，攻心為上”。通過對被執行人進行強大的心理攻勢，讓其產生巨大心理壓力，通常會取得事半功倍的效果，執行案件往往得以迅速化解。以前被執行人經常以唯一住房不能強制執行為由對抗執行，《異議復議規定》發布后，通過新聞媒體的大量報道，唯一住房可以強制執行的觀念已深入人心。以此為契機通過對被執行人進行心理攻堅，被執行人往往會放棄唯一住房不能執行的固有觀點，主動履行義務或通過訂立執行和解協議等方式化解案件。

（2）旁敲側擊法。執行實踐中，部分被執行人抱著負隅頑抗的心態，拒不配合法院對其唯一住房進行執行。此時可以對其采取拘留、帶至執行現場等旁敲側擊的方法，讓其認識到拒不配合將會導致的法律后果，以達到促使被執行人主動配合的效果。

（3）先賣后遷法。對于被執行人下落不明，住房處于空置狀態或者被執行人積極配合的案件，可以采取先行處分待成交后再騰空的辦法。此種方法既降低了執行成本，又提高了執行效率。

（4）先遷后賣法。對于部分拒不配合遷離房屋的被執行人，可以采取先行騰空再進行處分的辦法，以避免成交后可能導致的交付不能的后果。此種方法雖然需要做大量的前期工作，但可以有效避免成交后因交付不能帶來的負面效應。

（5）租金激勵法。針對被執行人在唯一住房執行過程中是否配合法院執行，可在租金支付方面采取激勵措施。被執行人主動配合或經勸說后愿意配合，在房屋處分前即遷出房屋或者房屋成交后主動遷出房屋的，可以適當提高租金支付年限，直至按照八年的標準支付；如被執行人拒絕配合，在房屋成交后經強制清空的，可僅向其支付五年的租金。

（6）協同清空法。針對少數案件中被執行人對抗情緒激烈的實際，可以采取上下級法院或兄弟法院協同清空的方法聯合執行，營造聲勢，制造氣氛，讓被執行人感受到強大的執行壓力。

（7）部門配合法。針對個別具有普遍反面教育意義的案件，可以采取邀請公安、電視臺、120急救中心、城管等部門參與，互相配合，共同完成任務。一方面可以降低執行過程中存在的各種風險，另一方面可以對被執行人拒不配合的行為進行曝光，在全社會營造有利于執行的良好氛圍。

二、唯一住房執行中存在的難點

（1）“維持生活必須的居住房屋”的認定問題。根據《異議復議規定》第二十條的規定，對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋的，可以對被執行人名下的房屋進行執行。該條中他人名下“維持生活必須的居住房屋”如何認定，不同法院和法官還存在不同的認識。城市中取得房屋所有權登記證書的房屋和雖未取得登記證書，但屬于拆遷安置房的房屋屬于上述情形，應無異議。但農村宅基地上的房屋、鄉鎮上未取得房屋登記證書的房屋、家庭農場內建設的用于居住的房屋能否認定為“維持生活必須的居住房屋”，還有不同認識。

（2）五至八年租金數額的認定問題。為被執行人及所撫養家屬提供五至八年的租金的數額如何確定，取決于租賃房屋的面積、位置、租賃時間、被執行人及所撫養家屬的人數等因素，申請執行人和被執行人對于租金的數額經常存在爭議。

（3）案外人主張租賃關系的甄別問題。部分案外人主張其在房屋被法院查封前已與被執行人簽訂了租賃合同并實際占有使用房屋，要求法院保護其承租權，對房屋帶租拍賣，有的案外人甚至提供了長期的租賃合同。雖然此種情形下認定租賃關系的真偽屬于執行裁判部門的職責范圍，但案外人的主張無疑拖延甚至阻礙了執行進程的順利開展。

（4）部分房屋處分后的交付難問題。部分被執行人對抗情緒嚴重，持續對抗執行，甚至存在上訪、自殘等行為，拒絕遷出房屋，出于維穩等因素的考慮，執行法院往往會暫緩執行，但買受人的權利無法得到及時實現，會通過投訴、發帖、信訪等途徑向法院施壓。

三、對于完善唯一住房執行程序的幾點思考

如上所述，唯一住房的執行程序中還存在不少亟待解決的難點問題。對此，筆者提出如下建議：

（1）加大調查力度，合理平衡雙方利益。針對目前多數被執行人在農村或鄉鎮會留有房屋的實際情況，在執行程序中應當適當加大調查力度，查明被執行人在農村或鄉鎮地區是否留有房屋，以達到申請執行人與被執行人之間的利益平衡。如被執行人在農村或鄉鎮上留有住宅的，一般會認定對被執行人有撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋。

（2）綜合各種因素，合理確定租金數額。關于租金數額如何確定，《異議復議規定》僅作了原則性的規定，具體到執行實踐中，應當根據個案的不同情況，考慮到被執行人所扶養家屬的人數、滿足被執行人及其近親屬基本生活需要的房屋面積、被執行人在執行過程中是否配合法院執行工作等因素綜合考慮。具體而言，租金的計算方式一般以城郊地區的租金標準作為參考；被執行人及所扶養家屬每人租賃房屋的面積在20-30平方米左右為宜；被執行人拒不配合執行工作的，可僅向其提供五年的租金。

（3）加強溝通配合，甄別排除虛假租賃關系。針對案外人主張房屋存在租賃關系，要求帶租拍賣的，執行實施部門應與執行裁決部門加強溝通，適當加重案外人的舉證責任，除了要求其提供租賃合同、支付租金憑證、在法院查封前即已對房屋實際占有使用等證據外，還要求其對需要承租房屋的必要性進行說明。經查明案外人主張的租賃關系不存在的，除了駁回其訴訟請求外，還可依法追究其妨礙執行的法律責任。

（4）加大制裁力度，維護法律尊嚴。針對少數房屋在成交后交付困難的問題，一方面要在房屋處分前做好預案，預估被執行人是否配合交付，如其不配合交付的，在處分前應進行清空；如被執行人承諾在成交后配合交付的，可讓其作出書面承諾，對此類房屋先行處分再清空。另一方面針對極少數被執行人在處分成交后拒不配合遷出，甚至以將老人接至房屋居住、上訪等方式對抗執行的，要采取協同清空、邀請檢察官、人大代表、政協委員和新聞媒體見證清空等方式進行強制清空。