基于房地產周期的可持續增長財務戰略探研

熊欣芯

摘 要：從基本特征來講，房地產行業正在受到多樣化因素的實際影響，其中涉及到政策、當前市場情況以及其他原因等。因此房地產企業是否制定了具有可行性、科學性的財務戰略，在很大程度上決定了房地產企業可持續增長的目標能否得以落實。因此，財務戰略應當建立在房地產周期之上，進而推動房地產企業財務戰略的有效落實。文章從房地產周期的相關概念進行分析，進一步就我國房地產行業周期波動進行研究，從而探究當前周期下房地產企業財務戰略的選擇。

關鍵詞：關鍵詞：房地產周期；可持續增長；財務戰略

引言

居民整體收入以及消費水平的穩定提升，推動了房地產市場的需求的增長，使得房地產行業得到十分迅猛的發展，并且已經成為我國現階段國民經濟的主要支柱產業之一。然而還需要注意的是，房地產行業發展過程中存在著周期波動現象。因此加強對房地產周期波動的重視，明確房地產行業特性，避免盲目擴張，可以促進房地產企業良好的發展，以及對經營過程中的風險進行規避，進而推動房地產企業更好的發展。

相關概念闡述

房地產周期

房地產周期指的就是房地產經濟水平的波動以及循環等現象，通常以房地產經濟運行期間的擴張和收縮兩階段，以及復蘇、繁榮、衰退以及蕭條等四個環節作為表征。

首先，復蘇階段。這一階段是上一個周期的蕭條造成房地產經濟呈現低迷、自主需求者加入，而投資或者投機需求不存在，房產的價格以及價格不高。而這時房價開始緩慢回升，少量投機者開始加入，市場交易量增加，市場前景樂觀，預期良好。

其次，繁榮階段。這一階段持續時間比復蘇階段要短很多，可能會出現巔峰期稍縱即逝的情況。該階段房地產開發量明顯激增、品種增加，投機者十分活躍，市場中的投機需求明顯高于自住需求。而此時政府開始出臺有關政策對炒房進行限制，投機者熱情較高，自住需求者幾乎全部退出市場，而逐漸開始新增投資數量下降，銷售難度增加，成交量低下，空置率開始增加，市場處在悲觀及觀望狀態下。

再次，衰退階段。進入到該階段以后，投資需求以及投機需求不能有效轉換為涉及的消費需求，高房價導致了自住需求者開始排斥市場，造成由盛轉衰的情況。大量開發商出現破產、工程爛尾、投機者被套牢等情況，房地產行業人員開始失業，并且數量劇增。

最后，蕭條階段。危機爆發以后，房地產周期進入蕭條階段。房價及租金下降明顯，交易急劇下降，空置率居高，大量房地產商破產。而政府降低限制性干涉，市場波動逐漸趨于平穩。

可持續增長財務戰略

西方國家的經濟學者任務，在企業內部效率以及外部環境不發生改變的狀態下，企業營業收入的增加取決于資產，企業資產的增加是企業負債與股東權益間的增加總和，企業新股以及財務不變的基礎商，企業銷售收入的增長與增長率二者之間相等。企業為了更好地發展需求提高自身核心競爭力水平，拓寬自身市場占有份額，而保證企業發展以及提升市場份額的關鍵在于加大財務以及人力資源。現階段企業籌資途徑有三種，一即內部積累、二即外部籌款、三即均衡發展。

因此，在內部效率以及外部環境不發生改變的狀態下，企業需要按照目標財務結構，基于現有財務風險，按照股東權益增加來確定外部債務和籌資，而在此種資本結構與籌資數量變化的情況下所實現的企業持續穩定增長就可以被看作是可持續增長財務戰略。

我國房地產行業周期波動分析

房地產周期的出現其實就是房地產市場繁榮以及蕭條循環交叉中所產生的經濟現象，其最為主要的表現在很多方面上，例如、房地產開發、投資變化以及銷售租賃規模等，其特征主要體現在價格以及租金的變化上。

通常情況下，房地產周期會體現在四個極端上，進入復蘇期以后企業自身經營情況會出現緩和、現金流量增加，但是還有很大一部分企業未能展現出活力，舉步維艱。而繁榮期會表現出各經濟指標趨向平穩。衰退期行業整體增長下降。蕭條則是企業情況持續下，經營困難，部分企業破產或需求重組。

因此，房地產行業是已經成為我國宏觀調控過程中的重點，其周期與宏觀調控政策之間存在著較高的正相關性。對于我國來說，從商品房改革開始，直到現在房地產行業經歷了四個周期。加之房地產企業是資金密集度較高的行業，因而會受到現階段政策以及經濟趨勢帶來的強烈影響、導致房地產周期的出現，因此加強對房地產波動的分析，能夠更好地推動房地產企業的發展。

當前周期下房地產企業可持續增長財務戰略選擇

選擇針對投資戰略以及籌資戰略

從本質上來講，籌資戰略更多關注的是籌劃資金，針對特定階段現有的資金安排著手加以調整。因此可見，籌資戰略應當包含籌措資金的總數、籌措時間以及籌措對象等要素。與之相比，投資戰略更多關注了宏觀性的投資規模、投資原則以及投資目標，企業對此有必要從宏觀視角著眼，予以全方位的管控。

在當前狀況下，房地產企業仍然在面對相對較大的資金籌措難度，而與之相應的市場空間也將會變得更為狹窄。為了激發潛在的消費信心，企業就要密切監控當前的房產市場，以便于擴張現有市場并且增強現有的購房意愿。

選擇針對分配收益的戰略

房地產企業一旦涉及到分配收益，那么通常都要密切關注自身現有的股東、企業內部職員、相關債權人及其他各方主體。但從目前來看，房產市場整體上表現為低迷趨勢，因此應當將關注點轉向擴大整體銷量。作為房產企業來講，應當能夠緊密結合自身的真實狀況來優化分配當前收益，以便于增強自身現有的積極性。由此可見，適度分配收益的做法在根本上符合了房產企業當前的可持續發展目標，上述舉措也有助于激發積極性并且拓寬房產市場。

選擇針對運營資金的戰略

通常來講，資金戰略應當針對于日常性的運營資金，對此優化整體部署并且規劃當前現有的資金調配。從房產企業本身的視角看，企業如果能擁有自身所需的開發土地權利，那么將會有助于提升自身現有的綜合競爭實力。但在當前狀況下，土地政策具備顯著的控制性特征，此種現狀在客觀上增添了日常運營耗費的資金。因此可見，資金運營戰略需要包含配置資金、流轉資金以及成本節約等要素，企業也要著手監管自身現有的富余資金。如果超出了特定的權限，那么針對資金運營應當從嚴予以監管，確保自身擁有更加良好的信譽度。同時還需要注意的是，企業想要存活，要走得更遠，就要強化對現金流量的重視，確保資金不斷流，保證房地產企業良性發展。同時還要對可持續增加進行重視，避免過于盲目地增加以及擴張，導致現金流緊張，從而引發房地產企業增長性的破產。房地產企業的可持續性以及核心能力是提高其競爭性的優勢，并且能夠長時間推動企業發展，實現企業自身價值，因此要不斷提升企業的核心競爭力。企業只有依靠文件的銷售以及盈余增長才能獲得更好的回報率，為企業的股東創造更多的價值。同時還要注意的是，企業且不能盲目增長，因為過快地增長會給企業價值帶來波動，增加財務風險。

結語

總而言之，房地產行業的增加，一定要對其財務承受能力進行匹配，保證增長速度和現有資源間向持平，所以只有在可持續增長前提下權衡企業經營效率以及財務資源潛力，對企業增長速度進行調整，才能更好地推動房地產行業良好的發展。

（作者單位：北碚區房地產業發展辦公室 ）

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