地方財政壓力、土地財政與房價波動

胡江濤

摘 要：本文將地方財政壓力、土地財政和房價波動水平置于同一框架內。運用四象限模型分析城鎮化進程的過程中房價持續高企背后的地方政府財政壓力和土地財政的影響機理?；?005～2016年中國31個省區市自治區面板數據，在統計意義上分別探討地方財政壓力、土地財政和房價三者之間的關系。研究結果表明：財政壓力激勵著政府從房地產市場獲取更多的土地出讓收入，進而增加土地財政，緩解財政壓力。土地財政是聯結房價和地方財政壓力的中間變量，房地產市場是土地財政增收的重要保障，而土地財政增收可以暫時緩解地方政府財政壓力，但也會招徠政策的限制，進而房價回落?；谏鲜鼋Y論，提出相應的政策建議。

關鍵詞：地方財政壓力；土地財政；房地產價格

自2008年金融危機以來，住房價格也受其影響。其中，商品房價格有所回落，危機過后又有所回升。房價增長率要遠超居民可支配收入增長率（LI和SONG，2016）?；诖?，（王斌、高波，2011）提出我國房價出現“久調不下”、只漲不跌或者大漲小跌的不可逆性情況。大量研究忽視了土地財政和房價的內在聯系，特別是土地財政為何生成？財政壓力會否影響房價？等。鑒于此，本文梳理了前人的文獻并聯系實際作出1999～2016年的土地財政和財政壓力的趨勢圖，以及1999～2016年的房價和土地財政的趨勢圖。不難看出，它們三者之間存在著某種聯系。即財政壓力和土地財政整體呈上升趨勢，土地財政和房價也呈上升趨勢，但是在土地財政減少的年份，房價依然呈上升趨勢。

文獻綜述

梳理已有的文獻研究可知，分稅制對土地財政和經濟發展有重要影響（黃小虎，2007； 劉正山等，2007）。自分稅制改革后，地方政府呈現出明顯的事權和財權的不匹配，這也間接引致了地方政府將財政的手伸向了房地產市場，通過“招拍掛”方式來獲取收益。經過十余年的發展研究，大多數研究學者認為土地財政的產生是因為財政壓力的存在（王根賢，2013；孫秀林、周飛舟，2013）。學術界人們從不同角度去研究，（唐云鋒、馬春華，2017） 則認為地方政府財政壓力不僅直接提升房價，還通過土地財政固化了“房價棘輪效應”。與此不同的是，（葛堃、盧新海，2017）通過分析地方債務，在限定居民收入水平和城鎮化水平的條件下，發現地方政府債務依然能顯著推動房價上漲。我國目前有關房地產的財政稅收主要以土地出讓和房產交易兩個環節為主。（DU等，2011）認為“招拍掛”制度確立后，部分城市的地價是房價的格蘭杰因，而房價不是地價的格蘭杰因。（王斌、高波，2011）發現了抑制房價的措施來源于土地財政。整理已有的文獻，我們不難發現，研究房價與土地財政，大都從兩方面進行研究，很少把房價、土地財政以及財政壓力結合起來研究，更少有文獻能夠很好地解釋內在的傳導機制。（唐云鋒、馬春華，2017）（陳 瑞等人，2018），將地方政府財政壓力、土地財政與房價水平置于同一分析框架，系統考察了引致中國城鎮“房價棘輪效應”背后的地方政府財政壓力和土地財政的影響機理。

作用機理與假設提出

本文將地方財政壓力、土地財政與房價置于同一分析框架，為了更好地分析它們三者之間的中介效應，我們基于土地財政和房價的二元結構，運用William和Denise提出的房地產四象限進行分析。通過對相關文獻的梳理，抽象出地方政府財政壓力和土地財政與房價的作用機理，最后提出自己的理論假設。為了更好地分析他們三者之間的關系，本文構建了地方財政壓力、土地財政與房價三者相互作用的機制原理。

假設一：財政壓力、土地財政與房價都有著正向的作用，財政壓力激勵著政府從房地產市場獲取更多的土地出讓收入，進而增加土地財政，緩解財政壓力。

假設二：當地方財政壓力得到緩解和土地財政上升時，由于政策的緊縮，導致地方政府出臺一系列舉措調控樓市，給房地產市場降溫，房價會有所回落，反之亦然。

模型設定

根據以上機制分析和假設，結合已有的文獻研究，為考察土地財政和財政壓力對住房價格的影響，現以房價為被解釋變量，財政壓力和土地財政作為核心解釋變量。同時，為考察在不同財政壓力的情況下，土地財政對房價影響是否具有差異，我們加入了土地財政和財政壓力的交互項。

其中，表示住宅商品房平均銷售價格，為土地財政的代理變量，為地方財政壓力的代理變量，表示滯后一期的住房價格。表示其他影響住房價格的一系列控制變量，則為土地財政和財政壓力的交互項，i和t 分別表示省（市）和年份，為隨機誤差項。為了消除異方差帶來的影響，本文的數據進行了處理和剔除，將公式中所有變量進行對數化處理。

數據來源

本文采用2005～2016年中國省際面板數據。數據來源于2006～2017年的《中國統計年鑒》+《中國國土資源年鑒》和國家統計局中經網數據庫，由其整理計算獲得。由于個別數據缺失，進行了相應的加權平均和剔除。

實證結果

通過理論分析，我們創新性地提出了地方財政壓力、土地財政與房價三者之間的作用機制。在其他控制變量不變的情況下，財政壓力與土地財政對房價的上漲有一定的刺激作用，二者的交互作用亦可能對房價產生影響。接下來將從實證的角度來解釋：我們采用了HT檢驗和IPS檢驗。各變量在HT檢驗和IPS檢驗下都通過1%的顯著性檢驗，可認為選取的地方財政壓力、土地財政與房價樣本是平穩的。協整檢驗結果顯示地方財政壓力、土地財政與房價存在長期均衡關系。在Perdroni檢驗方法中，除了Panel-V 和Group-rho沒有通過統計檢驗之外，其他統計量均拒絕原假設，由此可判斷上述變量之間存在協整關系。

通過全樣本回歸、逐步回歸的方式，得到模型估計結果。模型（1）和模型（3）只加入地方財政壓力與土地財政核心解釋變量，并利用公式（1）估計所得到的回歸結果；模型（1）（3）的基礎上加入一些控制變量得到模型（2）和模型（4）。利用公式（2）在stata上進行分析。對前兩個模型的固定效應結果進行了相應檢驗，豪斯曼檢驗P值0.0000，拒絕原假設。因此本文優先選擇固定效應模型，靜態面板加入固定效應得到估計結果。再進行對比，不難發現其中的邏輯關系。財政壓力、土地財政與住宅商品房價格之間的系數大都在1% 的水平下顯著為正，即財政壓力和土地財政對房價的上升具有正向作用。核心解釋變量財政壓力與住房價格的彈性系數為0.1544，且通過了1%的顯著性檢驗，則說明地方政府面臨財政壓力每增加1%，房價隨之增加0.154%。當地方財政壓力加劇，地方政府越有動力尋求財政增收來緩解收支缺口，擴大房產規模的動機就越強。在公式（2）中加入財政壓力和土地財政的交互項，可以發現交互項與被解釋變量的系數在5%的水平下顯著為負，且核心解釋變量財政壓力與土地財政的系數符號并未發生改變。這其實與近年來中央房市調控有關，地方政府盡管財政捉襟見肘，需要依靠土地財政，依靠房地產市場的火熱，但是中央樓市調控使得地方關于土地出讓慎之又慎。當財政壓力和土地出讓金雙重下降的情況下，房價反而會上漲，假設二成立?？刂谱兞康南禂岛头柵c預期基本相符，對結果進行Hausman檢驗也表示穩健，結果可靠。接下來動態面板估計結果模型為SYSGMM1和SYSGMM2。加入住房價格的一階滯后項作為解釋變量分別回歸，得到我們估計的最后兩個結果。在保持其他控制變量不發生變化的情況下，運用SYSGMM對最后兩公式進行估計，發現土地財政與住房價格之間的系數均在1%的水平下顯著為正，進一步證明了假設一。不帶交互項的系統GMM估計下的財政壓力、土地財政與住房價格的系數在1%的水平下顯著為正，這與帶交互項的系統GMM估計下的基本符合，進一步驗證假設一。財政壓力和土地財政對房價的上漲均起正向作用，財政壓力和土地財政的交互項與房價的彈性系數符號為負但不顯著，進一步證明了上文中可能的解釋?？刂谱兞康南禂祷痉项A期，均在1%的水平下顯著為正，與預期相符。動態面板估計結果Hansen檢驗對應的P值均大于0.5，說明回歸模型并不存在過度識別。

結論與建議

本文通過創新引入四象限模型，進行理論推導，進而提出房地產市場與政府間行為機制。實證上我們將地方財政壓力、土地財政與房價水平置于同一分析框架，系統考察了房地產市場在當今我國財政中的地位，特別是財政壓力促使下的土地財政增長。通過運用2005～2016年?。ㄊ校┟姘鍞祿?，驗證了最初提出來的假設。并對已有的數據進行建模分析，包括靜態和動態的分析，發現了三者之間的內在聯系。土地財政和房價基本上呈上升趨勢時，有一點就是當土地出讓有所減弱，房價依然上升，這背后源于財政壓力的激勵。控制影響房價的供需兩側的因素后發現，地方財政壓力、土地財政影響著房價，其中出于我國特有的財政制度以及近年來房地產新規不斷出臺，他們的交互項對房價有負的作用。也就是當地方政府密集出讓土地，獲得大量的土地出讓資金，中央政府往往會進行約談，責成相關責任人，進而管控房價上漲。為了建立更加健康的地方財政稅制體系，提出以下幾點建議：深化財稅體制改革，完善分稅制，推進房產稅改革。房產稅經過多年試點，在上海和重慶已經初具成效。應當對已有的經驗進行總結，挖掘可以借鑒的方式方法；完善房產稅的立法與執行，加速推廣。實施房產稅是發達經濟國家走在前面給予我們的啟示，繼承和創新它可以增加地方政府稅收收入，另一方面，也可以起到打壓投機的行為，使房地產市場得以健康地發展，達到習總書記所說的，房子是用來住的，不是用來炒的。

（作者單位：中南財經政法大學）

【參考文獻】

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