對“棄管樓”的管理對策研究

劉芳廷

摘要：近幾年，隨著經濟的發展以及社會的進步，人們生活水平得到了不斷的提高，但是部分小區卻因為無物業管理這一現狀，直接導致部分樓房問題隨之顯現，而這樣的樓房其實也是市民口中的“棄管樓”。通過對部分小區進行走訪調查后發現，“棄管樓”存在著較為諸多的問題，常見的就是環境臟亂差、沒有路燈、下水道堵塞等，但因為找不到相關的負責人進行維修，從而也給市民的生活，工作帶來了諸多的影響。作為一名政府工作人員，更是應該對這一情況加以高度的關注和重視，從而確保廣大居民的利益得到有效的保障。鑒于此，文章主要針對“棄管樓”的相關內容展開研究。

關鍵詞：棄管樓；管理對策；展開研究

面對“棄管樓”管理難題，作為政府工作人員，有責任和義務深入實地進行調查，并為此提出更加具有針對性的解決對策。實際上，大多數的“棄管樓”都存在于一些老舊小區內或者是以單體樓為主，由于歷史比較悠久，且存在年久失修，老化嚴重等問題，所以相關物業在管理上也會遇到諸多的矛盾。加上管理資金的缺乏，從而使得“棄管樓”的問題得不到任何人的重視。然而，在當下時代發展的新形勢背景影響之下，政府人員更是要致力于有效解決“棄管樓”這一類問題。

一 、“棄管樓”的基本概念以及現狀

“棄管樓”，實際上就是指無物業服務機構來實施管理，也未實行業主自治管理的居民住宅樓房。通常，這些樓房分布在城市的各個角落，且呈現出分散性強的特點，它們多是以單體樓的形式出現，而且修建的時間也較為久遠，在規劃設計上，配套設施上同樣也存在著落后的問題，而這樣的情況不僅與當下的城市面貌不協調，而且給還給城市居民的正常生活帶來了極大的困擾。可見，“棄管樓”的問題早已變得愈加嚴重了，與此同時還對社會和諧穩定發展造成了巨大的影響，相應的也促使人民群眾不斷呼吁相關政府部門能夠及時采取有效措施，解決“棄管樓”管理中所存在的諸多問題。

二、“棄管樓”管理過程中所遇到的諸多問題

（一）“棄管樓”管理資金的明顯缺乏

研究發現，“棄管樓”本身就存在著諸多的問題，而起著決定性的影響因素則是管理資金。以“鐵嶺市銀州區某一小區”為例，由于是以前的老城區，加之近十幾年新城區的不斷開發和崛起，從而使得這一區域的“棄管樓”也隨之增多，加之配套設施都比較差，所以即便積極相應政府號召，加大對“棄管樓”的管理維修力度，但是對于小區物管而言，前期所面臨的物管風險以及資金投入風險都還是比較大的，而要想得到有效的管理，又能夠實現投入產出的良性循環，首先必須解決初期資金的投入問題，也只有這樣，后續才能實現屋面維修、下水道清理、單元門窗修復等相關工作，能否順利有效地開展“棄管樓”維護關鍵在于解決資金投入問題。

（二）部分業主對“棄管樓”的管理認識上存在偏差

從政府相關報告數據可知，現如今的很多“棄管樓”都具有比較強烈的計劃經濟色彩，而且在棄管之前也多是實行傳統的房屋管理體制，這就導致部分老業主難以接受物業服務，即企業實行的的物業收費行為，此情況的出現也加大了政府人員在“棄管樓”管理上的難度。

通過走訪調查還發現，“棄管樓”的居民生活水平普遍還比較低，多數是下崗職工或者是弱勢群體，而物業管理費的繳納在他們眼里則成為了一種變相收費的行為，甚至還錯誤地認為物業管理完全沒有存在的必要。與此同時，對于那些肯繳納物業費用的居民來說，小區所有問題都必須依賴于物管部門加以解決，然而，需要承認的是：如果一再向物業公司進行索賠，諸如產權證問題、小區配套等問題，只會讓物業服務企業感到難以應對。

（三）缺少必要的“棄管樓”管理政策指導

雖然政府部門給予了住房保障工作開展高度的重視，然而對“棄管樓”的政策管理依舊處于空白的狀態。以“東北地區”為例，作為曾經的老工業基地，舊小區中“棄管樓”所存在的比例依舊相當大，而為了解決其中所存在的管理問題，國務院有關部門也為此頒布了《物業管理條例》，并建立了“雙向選擇和等價有償”的機制，可事實上，條例中的制度設計卻過度的依賴于人性道德，即希望業主能夠做到自治自律。雖然短期取得了相應的成效，但是長期看來，我國東北地區的經濟、文化條件與民主的自我管理還存在很多的問題。所以，全面推進“棄管樓”管理工作的有序開展，因地制宜、逐步推進，并適當得到政府部門以及相關政府人員的大力支持就顯得尤為重要。

三、針對“棄管樓”管理所提出的有效對策

（一）政府部門應加大“棄管樓”管理資金投入

一直以來，“棄管樓”就是物業管理的“老大難”問題，而資金更是成為了管理，整治，改造“棄管樓”的一大瓶頸，而這單憑物業管理部門一己之力是難以完成的，為此，就需要得到政府在資金上的投入和幫助。

以“遼寧省鐵嶺市”為例，研究發現全市共有棄管樓1135棟，共計有538萬平方米，累計管理整治資金約1.65億元。而為了有效確保“棄管樓”的改造工作順利完成，鐵嶺市政府從2015年至2017年這兩年時間內，都會不定期的安排一定數額資金用于“棄管樓”維修改造，甚至，政府還制定了《住宅專項維修資金管理辦法》；《住宅專項維修資金使用規程》文件，其目的就是希望能夠加大對“棄管樓”的環境整治力度。

（二）增強“棄管樓”物業部門的管理意識

雖然“棄管樓”是一些老舊的房屋，但是隨著時代的發展和進步，部分“棄管樓”也被納入到了小區物業管理范疇之中。不過，鑒于部分“棄管樓”物業部門存在較為薄弱的管理意識，進而導致“棄管樓”管理工作在實際的開展中遇到了諸多的問題。在此現狀下，政府有關部門可以采取以下措施，從而有效加強“棄管樓”物業部門的管理意識。

“棄管樓”首先是督促小區物業管理部門建立相應的物業收費保障機制。與此同時，政府還要加大自身的監管力度，并分類核定物業管理收費標準，除此之外，還應通過現場考核，并根據小區的基礎條件和服務項目、服務標準等內容核定其服務等級，進而才能明確收費標準。至于房管部門，加強對物業管理企業的監督檢查，并實行動態管理也是非常重要的。總之，通過這樣的方式才能有效的增強居民的物業服務市場化及商品化意識，進而有效促進行業的健康發展。endprint

其次，完善物業服務企業服務項目的準入和退出機制。目前，隨著物業管理市場的日益盛行，如何使存在大量“棄管樓”的小區找到合適的物業管理企業是需要深入思考的一個問題。鑒于此，有關政府部門為了促使業主以合理的付費標準獲得優質的服務質量，所以會采取招標投標辦法進行擇優選擇，為此還任命相關的政府人員親自加強對物業公司的有效管理。總而言之，保證“棄管樓”物業管理工作順利且有效開展的秩序十分重要。

（三）建立長效的“棄管樓”管理機制

現如今，老舊小區問題已“棄管樓”的管理也早已成為各級政府、社會各界和人民群眾十分關注的熱點、焦點和難點問題了。雖然在政府的號召下，“棄管樓”的管理，整治工作也取得了一定成效，但是還不能完全適應新形勢發展的要求，尤其是滿足廣大人民群眾的生活需求。為此，進一步發揮業主委員會的群策群治作用，并建立其“棄管樓”長效管理機制就顯得十分重要。

總體而言，“棄管樓”的管理責任已落實，但老舊樓房的長效管理機制還不夠完善，所以政府人員在實地調查中應該對社區業主委員會提出相應的要求。如提高社區物業管理工作人員的專業能力、增設社區公益性崗位、引進優秀的專業管理人員……除此之外，還應該要積極建立起較為完善的業主自治機構，并鼓勵社區負責人帶頭開展業主管委會的小區業委會評選以及培訓工作，進而通過更加公開，公平的方式選舉業主委員會，最終也能確保“棄管樓”業主的合法權利得到充分的保護。

四、結語

隨著時代的發展和變化，“棄管樓”管理工作也得到了政府部門的高度關注，很多地區還因此成立了物業管理工作領導小組，其目的就是希望“棄管樓”管理過程中的系列問題能夠得到有效的解決。鑒于“棄管樓”管理事關居民的利益，因此，作為政府人員更是要自覺肩負起自身的工作使命和職責。

參考文獻：

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（作者單位：沈陽師范大學）endprint