養老住宅投資風險評價

盧日彬+郭宗逵

摘要： 隨著人口老齡化，老年問題越來越凸顯，養老住宅應運而生。但是養老住宅面臨前期選址、融資、市場需求等多重風險，導致養老住宅存在著較高的投資風險。本文從開發商角度，分析養老住宅投資風險影響因素，通過層次分析法構建風險模型，計算風險因素對整改項目的影響程度，進而幫助投資商提前預知風險，采取有效的方法規避風險。

Abstract： With the aging of the population， the old age problem is more and more prominent， the senior houses came into being. But senior houses is facing pre-site location， financing， market demand and other multiple risks， resulting in a higher risk of investment in senior houses. This paper analyzes the influencing factors of the investment risk of the senior houses from the perspective of the developers， constructs the risk model through the analytic hierarchy process， calculates the influence degree of the risk factors on the rectification project， and helps the investors to anticipate the risks ahead of time and take effective methods to avoid the risks.

關鍵詞：養老住宅；風險評價；層次分析法

Key words： senior houses；risk assessment；AHP method

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）04-0035-03

0 引言

相關數據表明，我國在2015年60歲及以上人口達到2.22億，占我國總人口數的16.15%。預計到2020年，老年人口達到2.48億，老齡化水平達到17.17%，其中80歲以上老年人口將達到3067萬人；2025年，六十歲以上人口將達到3億，人口老齡化問題即將成為我國面臨的一個重要的社會問題[1]。隨著老年人經濟條件的改善和傳統觀念的改變，越來越多的老年人希望得到舒適的、有品質的養老方式，這一需求為養老住宅帶來巨大發展潛力，吸引大量了的投資商。

“養老住宅是指在人口老齡化日益加重形勢下，由房地產開發商或相關的投資商推出的適宜老年人居住、符合老年人生理及心理需求、同時能夠滿足老年人社會活動需求，提供優秀品質服務，為老年人的健康提供良好服務以及基礎設施保障的養老住宅產品”[2]。目前養老住宅在國內還處于探索階段，面臨著前期選址、融資、市場需求、開發運營模式及政策等多重風險，導致項目建成后盈利困難甚至虧本，因此有效的降低養老住宅投資風險，既讓開發商盈利又能解決養老需求，才是當前亟需解決的問題。

1 養老住宅項目投資風險影響因素分析

通過國內學者對養老住宅投資風險研究、結合養老住宅特點、發展現狀及面臨的問題，系統地的分析養老住宅所有風險因素，從政策風險、技術風險、經濟風險、市場風險、運營風險，建立了養老住宅投資風險評價指標體系[3-5]。

1.1 政策風險

政策風險是指養老住宅在投資、建設及運營等各個階段受到國家政策波動帶來的風險。目前政府部門出臺了一系列政策鼓勵民間資本投資養老住宅，但很多政策難以落地、無實質性優惠，對養老住宅投資造成一定的風險。

1.2 技術風險

技術風險是指養老住宅在實施過程中受到項目選址、適老化設計等不確定因素影響帶來的風險。養老住宅區別于傳統住宅是養老與住宅相結合，需要考慮更多的老年人的喜好來進行選址和施工。

1.3 經濟風險

經濟風險是指受經濟有關的影響，造成經濟風險的原因有很多：項目所在地經濟發展水平、通貨膨脹、融資及利率變化。

1.4 市場風險

養老住宅作為一種新型的養老產品，老年人對養老住宅了解偏少，很難從思想上接受與認可，這將對養老住宅項目的銷售造成困難，造成投資商損失。因此養老住宅項目在投資前對開發區域市場風險分析極其重要。

1.5 項目運營風險

養老住宅作為住宅與養老兩者相結合，項目在建成后的養老服務運營管理尤為重要，開發商重視項目的銷售與租賃，而忽視項目建成后養老服務運營。養老服務運營管理的風險為投資商提供的配套服務設施、團隊的經驗及服務水平。

2 養老住宅投資風險評價模型構建

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是將與決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎上進行定量與定性分析，美國運籌學家、匹茨堡大學教授薩蒂于20世紀70年代初提出的一種層次權重決策分析方法，80年代初引進我國。應用這種方法，決策者通過將復雜問題分解為若干層次和若干因素，在此基礎之上進行比較和運算，得出不同因素間的權重，從而為最佳決策提供依據。采用層次分析法確定指標權重，一般步驟如下[6-8]：

2.1 建立遞階層次結構

運用層次分析法解決問題，首先要將評價體系中的各項指標層次化處理，表明各層次之間的關系。本文將評價體系分為三層：第一層為目標層，即應用AHP所要達到的評價標準自身有效性的目標；第二層為準則層，包括標準的編制水平、標準的先進性和標準的功能三個判斷層面；第三層為指標層，共包含21項指標，具體指標體系見表1。endprint

2.2 構造判斷矩陣

判斷矩陣就是將各個因素之間進行相互比較，判斷哪個因素更重要，并對重要性程度進行賦值，本文按1-9進行專家打分，重要性標度含義如表2。對同一層次各因素重要程度的賦值就構成了判斷矩陣。

2.3 計算權向量

求解判斷矩陣的最大特征根λmax，將最大特征根對應的特征向量W采用方根法進行歸一化處理，得到某一層次指標對于上一層次某相關指標的相對重要性權值。

2.4 對判斷矩陣進行一致性檢驗

一致性檢驗的指標為C.I，C.I=，n表示判斷矩陣的階數；隨機一致性指標為R.I，不同階數的矩陣有不同的隨機一致性指標（如表3）。當C.R=0時，認為判斷矩陣的一致性符合要求；否則，表示檢驗不能通過，需要對判斷矩陣進行調整，再按上述步驟進行計算。

3 實證分析

3.1 項目概況

某養老住宅項目經歷了八年的開發打造，其開發團隊曾到日本、臺灣等多個養老經驗豐富的地區考察，吸收了各地的經驗，是目前養老住宅市場上比較高端的產品，主要針對的是有一定經濟能力同時希望能夠獲得較好生活品質的老年人。該項目占地面積63853平米，食街、玉鳥流蘇、景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學、“隨園書院”等。

3.2 養老住宅項目投資風險定量分析

首先根據表1建立的養老住宅風險指標體系，，邀請10名專家對該項目進行打分，按照相關計算方法與步驟，對相關矩陣進行計算得出相對權重Wi，判斷出項目各風險因素的綜合重要程度見表4。

從以上的指標體系的計算可以看出，對萬科良渚文化村隨園嘉樹項目投資風險影響最大的是市場需求度C43、服務經驗C52以及客群消費能力C44。

4 結語

本文從開發商的角度構建養老住宅投資風險評價體系。采用層次分析法以及專家打分計算投資風險評價指標的權重，對養老住宅項目投資風險評價進行分析，結果客觀，切實可行，能夠幫助開發商有效的規避風險。

通過上文研究，可以得出以下結論：

①養老住宅投資風險的一級指標權重從大到小依次是市場風險、運營管理風險、建設風險、政策風險及經濟風險。

②開發商在投資養老住宅項目時，一定要充分考慮市場需求度，規避市場供求風險，應當結合市場調研，深度分析項目所在地的實際需求，同時也要考慮當地群眾的消費能力等因素，可以借鑒國外成功案例，探索適合我國的養老住宅產品，進而有效的規避市場供求風險。投資商自身也需要具備豐富的服務經驗，可以吸引更多的消費者，從而降低養老住宅投資風險，實現自身盈利。

參考文獻：

[1]2017-2022年中國養老行業現狀分析及投資戰略研究報告.

[2]鄭生欽，司紅運，賀慶.基于SEM的養老地產項目投資風險評價[J].土木工程與管理學報，2016，33（02）：56-61，73.

[3]楊茂盛，張旭.養老地產項目開發風險及對策[J].開發研究，2016（02）：47-50.

[4]張雪芹.重慶老年住宅投資風險及對策[J].合作經濟與科技，2011（19）：68-69.

[5]劉群紅，鐘普平，陳琛.基于AHP方法的老年地產項目投資風險評價研究[J].城市發展研究，2014，21（11）：29-32.

[6]王小云，藍少華.檔案信息質量評價之指標權重分析及運用——基于層次分析法[J].檔案學通訊，2010（01）：41-45.

[7]鄧蓉暉，夏清東.基于層次分析法的建筑企業競爭力評價研究[J].重慶建筑大學學報，2006（06）：124-127.

[8]張志超.我國保障房的建筑工業化水平評價指標體系研究[D].山東建筑大學，2016.endprint