房地產中的墊資是如何一步步困住中央空調經銷商的？

作者 鄭建星

筆者認為，墊資更像是在市場發展過程中遇到的阻礙，在發展放緩的情況下，這是一種各方為了保持快速運轉的方式，不過無異于飲鴆止渴。

房地產是相對不穩定的領域，開發商面臨信貸緊縮政策的擠壓，資金周轉能力欠缺。開發商對中央空調等配套設施的選擇從高端走向中低端，付款方式由全款變為分期，以致于發展成“墊資”的形式。中央空調經銷商所承擔的風險逐漸加大，付款情況也逐漸成為影響市場發展最嚴重的問題之一。

凡事始于纖微，終于顯著。不同因素交錯影響才導致如今的糟糕狀況，在為墊資羅織罪名之前，不妨深究本因，追溯房地產項目市場為什么如此不濟。

比如，大型商業綜合體發展態勢迅猛，在遍地開花的同時也難免出現失敗的案例，在人口密度低的區域興建起大型商業綜合體將面臨著租戶寥寥的窘境。從市場反饋來看，三、四線城市的商業地產發展受困，資金鏈受到影響。分期付款、分期提貨是開發商常用的辦法，項目延期已經成為常態，延期提貨給廠家和經銷商帶來很大的壓力。

較壞的情況是：項目收益不好，尾款無法支付，經銷商抱著一副“你不給錢我不給貨”的平衡心態。甲方自然也這樣想，更有甚者，一幢寫字樓項目建成之后，租出一層，就在這一層安裝中央空調，空置的部分則不聞不問。

從結果來說，墊資意味著把資金缺口轉嫁到中央空調經銷商身上，因為項目資金回籠是和銷售情況掛鉤的，這就等于經銷商被動地承擔了一部分開發商面臨的風險。對于久經商場的經銷商而言，這個風險的輕重利害是不言而喻的。

筆者認為，墊資更像是在市場發展過程中遇到的阻礙，在發展放緩的情況下，這是一種各方為了保持快速運轉的方式，不過無異于飲鴆止渴。

站在開發商角度來看，讓中央空調經銷商墊資的好處不只在于減輕前期的資金壓力，還有資金流動方式的成本。在銀行貸款緊縮的情況下，信托融資是房企除銀行貸款外的主要融資方式，其利息高于銀行貸款。開發商擁有中央空調配套設施的選擇權，以墊資作為門檻，與能夠接受墊資方式的經銷商簽單。風氣使然，如此一來，市場上要求墊資的項目逐漸多了起來。

前面提到經銷商們有著拒絕墊資的共識，然而這種民意沒能阻止這種現象的泛濫。房地產項目如果一味采用分期提貨的方式，就要受開發商資金限制，市場需求無法完全呈現，項目數量減少，無法滿足經銷商的發展空間。墊資能夠讓有一定資金實力并且敢于承擔風險的經銷商獲得訂單，這些項目如果不通過墊資，或許要在很長的一段時間以后才會出現。就整體市場來說，墊資也在推動著行業發展。

隨著墊資現象日益增多，經銷商對各種弊端和風險的認識也更深刻。墊資作為中央空調行業中的一種怪現象，在房地產市場還沒有真正地回暖和復蘇之時，墊資和風險將一直影響著行業的健康發展。