住房對城市化質量的影響：量化分析與政策建議

周虹伊

【摘 要】本文借助住宅商品房銷售額與銷售面積之比表示本文住房價格，根據城市化質量衡量標準及內涵，選取城市化率、二三產業占比等代表數據以表示城市化質量，并基于以上指標構建出中國十余年城市化質量復合指標體系，并利用因素分析法，借助SPSS軟件對我國房價與城市化質量進行定量分析，以驗證其二者存在相互關系，且研究結果表明，房價對城市化質量有著明顯的影響作用，順應經濟發展的住房價格有利于提高城市化質量。

【關鍵詞】住房；城市化質量；房價

一、引言

我國城市化進程迅速，大力推動了經濟的全面繁榮與人民生活的改善。城市化是衡量一個國家或地區現代化的重要標準，是我國工業化、產業化、現代化的關鍵動力。2018年3月，國家發改委在發布的《關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》中著重強調了要提高城市發展質量；政府工作報告建議2018年要提高新型城鎮化質量。房價決定了一個國家和地區住房市場的發展潛力，理解我國城市化面臨的機遇與挑戰并分析住房市場，具有較強的現實意義。

學術界對于城鄉房價與城市化質量（新型城鎮化）兩方面有較為深入的研究，并產生了一些研究成果。周文興、林新朗（2012）發現城市化進程與住房市場間有著互動發展關系，住房增加推動城市化發展；李勇剛、余永虎、何賓賓（2013）認為城市化率對住房銷售額存在顯著正向影響；周紅（2005）認為房地產對城市經濟有顯著推動作用，房地產高速發展時期也是城市化迅速增長時期；蔣建林（2003）將城市化與房地產比作孿生兄弟，認為城市化的實現有賴于房地產的健康發展；徐波和吳曉燕（2003）認為房地產開發推動了城市化建設的快速發展：房地產開發為城市建設創造了較高的社會效益和經濟效益，并建議以優化的房地產開發提升城市化建設水平；關建鋒（2003）提出房地產業對我國城市化的方方面面（經濟的增長、城市景觀的提升、人居環境的改善、就業渠道的擴大）都起到了積極作用。針對我國的城市化質量，學者建立了不同的復合指標體系進行分析，葉裕民（2001）通過城市經濟現代化、基礎設施現代化、人的現代化三方面構建出城市化指標體系；歐名豪（2004）從空間城市化、經濟城市化、人口城市化、生活方式、生活質量五方面再次定義了指標體系；徐素等（2011）以區域為視角在經濟發展、社會發展、設施建設、生態保護、城鄉統籌五方面對縣級市城市化進行評估；韓增林、劉天寶（2012）從經濟發展、基礎建設、就業、居民生活、社會發展、生態環境、用地質量、創新質量、城鄉協調十方面對地級以上城市進行比較分析；林琳、李冠杰（2018）依據內涵借助經濟績效、社會發展、環境建設、城市化效率、城鄉統籌五方面對新型城鎮化質量空間分異特征成因進行機制分析。聯合國人居中心（HABITAT）編制的城市評價體系中便包括了城市發展指數（基礎建設、廢棄物處理、健康、教育等），及城市指標準則（居住、社會發展、消除貧困、環境治理等）。可以看出，體系雖不盡相同，但紛紛涉及到社會協調、人與自然、城鄉統籌等重合部分。

綜上所述，在我國已進入城鎮化加速發展時期的背景下，本文抓住房價與城市化質量二者關系來研究，緊扣時代主題，具有極強的現實意義和科學價值，有助于專業分析及政策機制的推動，本文將在吸收相關學者研究成果的基礎上進行下一步的關系研究。

二、房價與城市化質量的量化指標體系構建

區別于城市化水平，城市化質量是包括經濟城市化、人口城市化、土地城市化、社會城市化等在內的綜合性概念。近年，隨著城市化水平不斷提升，過快的發展暴露了環境污染、貧富差距、人地矛盾、交通擁堵等一些問題，人們逐漸探討生態環境、城鄉一體等更為廣泛的方面，城市化質量受到了越來越多的重視。本文選取城市化率、非農產業產值比、建成區面積等指標進行城市化質量研究，以代表城市化不同層面，試圖較為全面的體現其質量標準。

本文運用文獻分析法，在結合大量文獻基礎上，對房價與城市化質量進行概念分析，根據定義確定具代表性的指標數據及量化指標體系的構建及分析。本文城市化率、建成區面積、住宅商品房單位面積價格等指標均來源于國家統計局年度數據與歷年國民經濟和社會發展統計公報。本文利用SPSS統計軟件對數據進行分析，采用皮爾森相關系數進行相關性研究，對房價與我國城市化質量指標進行關聯性研究，以驗證我國房價與城市化質量間的相關關系，在通過相關性檢驗的基礎上，構建相關性較強的回歸模型，利用回歸模型反應城鄉房價對城市化質量的響應，建立二者相互關系，進而評價或預測趨勢。

本文遵循系統性、可比、可操作、可量化原則、典型性原則等原則。結合中國房價與城市化質量實際情況，建立了2002年至2016年的房價與城市化質量指標體系，其中城市化質量包括城市化率、非農產業產值比重、建成區面積，房價為住宅商品房銷售額與銷售面積之比。

三、房價與城市化質量的量化分析

進行回歸分析后可得出：住宅商品單位面積價格與城市化率的關系：Y=3.266X+0.308，相關系數R=0.990，二者存在高度線性相關，P=0.000通過顯著性檢驗，方程擬合度很高；住宅商品房單位面積價格與第二產業產值比重的模型關系：Y=-2.963X+0.574，相關系數R=-0.539，二者存在負線性相關，P=0.013通過置信區間為95%的顯著性檢驗；住宅商品房單位面積價格與建成區面積比重的模型關系：Y=4.834X+0.171，相關系數R=0.991，二者存在高度線性相關，，P=0.000通過顯著性檢驗；住宅商品房單位面積價格與第三產業產值比重的模型關系：Y=4.327X+0.252，相關系數R=0.624，二者存在正線性相關，關系較不明顯，P=0.004通過顯著性檢驗；住宅商品房單位面積價格在正常范圍內上升時，城市化水平是有所提升的，房價上升的主要原因是由于地價上升及住房整體質量的提升，隨著社會經濟發展和人民生活水平的提高，居住環境得到了大幅度改善，房價基于此有所上升，城市化質量也隨之得到提升。住宅商品房單位面積價格上漲，第二產業產值比重有所下降，第三產業產值比重得到上升，二三產業相互補充。

四、結論與政策建議

綜合圖表數據及統計信息可得出：住宅商品房單位面積價格與城市化率存在一定相關聯，房價理論上在合理范圍內的提升往往意味著社會經濟的發展，對城市化進程迅速推進起到積極的作用；但是結合實際我們會發現，房價已虛高至城市發展水平，成為了一種投資性商品。起初，隨經濟發展的房價上漲助推了房產業的繁榮，并使得建成區面積顯著增加；人民生活水平改善，住房也有了更高的要求，例如住房區域的綠化環境、安全程度、文化氛圍方面都會影響住房價格，但隨著價格水漲船高，一方面對住房質量的需求推動了以服務業為主的第三產業發展，另一方面隨著城市化的提高，經濟的逐步轉型，

推動我國城市化質量提高，保證社會經濟又好又快健康發展，需要重視房價的作用，合理的房價順應經濟發展，尤其推動實體經濟的發展和城市化率的提升，眼下居者有其屋成為主要問題，那么就要發揮宏觀調控與市場經濟結合的優勢，提供足夠且多樣的住宅房屋供居民選擇，穩定房價以保證不同薪資的居民可以購買自己的住房。

首先要轉變房地產投資開發方式。房地產市場的定位已經從投資炒作為主導轉型為以消費為主導，住房市場回歸居住功能，為了更好的提升城市化質量，應重視房地產開發的質量和效率而非之前單一的數量和速度。如何由粗放式的發展模式轉變至集約化發展，首先，尊重市場主體地位；然后，節約土地及社會資本，推動老舊、閑置住房再次進入市場投入使用，維護產業及城市資源的更新發展，激活住房市場的活力；其次，讓住房回歸居住功能，就要重視居民的居住體驗，應提升住房區域的整體水平，如通過增加公園以美化周邊環境，增加劇院以豐富周邊文化氛圍，完善交通及其他基礎設施以便利居民生活等，更加以人為本；促進住房業同相關行業、產業鏈的多樣化發展，借助新型城鎮化促進住房業與養老服務、物流配送、健康產業的有機融合，相互推動，找到住房業新的增長點，借此將原先的擴大投資規模，“圈地即利”的盈利模式轉而重視技術創新和服務產業的發展上。

其次要建立差異性住房類型。自1999年出臺的《城鎮廉租住房管理辦法》開始實行廉租房、2007年修訂后的《經濟適用住房管理辦法》開始實行經濟適用房、2010年頒布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》開始實行公共租賃房的房價，我國已經推行為中低收入居民提供經濟適用房，最低收入居民提供廉租住房，高收入居民自購買商品房的差異性住房體系，對解決和改善中低收入家庭的住房問題起到了一定的作用，但問題仍舊突出，高昂的房價仍無法與中低收入者收入完全適應。低收入群體住房需求十分緊迫且呈現多樣化，應增加保障性住房和福利性住房的投入，新加坡式的住房體制依靠八成政府保障，兩成市場解決，保障歸保障，市場歸市場的雙管齊下模式維持著健康而穩定的居民住房體系。目前新加坡住房和發展局共管理著約100萬套公寓房，提供著大量公共補貼（2017年達11.9億新元<57.2億人民幣>），80%的新加坡人住在政府建設的公寓房中。并且新加坡住房項目得到了精心設計，這些住房中包括面向不同收入組別人群的住房，每個項目均便于居民使用優質公共交通和教育設施，顯示了城市極強的包容性、更新力和可持續性。哈佛大學經濟學家埃德·格萊澤曾說，經濟學提供的是具體策略而不是戰略，這意味著政府必須就向諸如公共住房領域提供多大支持作出決定。

除此，不同梯度住房的份額也應當各有差異，就現今而言，中低端的普通商品房及保障房存在相當大的缺口，在配置份額時應有所偏重，且完善購房住房的貸款及公積金制度，與金融、保險等行業部門一同促進住房市場良性發展。

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