開發(fā)合同管理在房地產(chǎn)成本核算中的重要作用

梁少昆

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，使其成本管理理念不得不根據(jù)當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢作出了調(diào)整，但為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國有針對性的出臺了相關(guān)調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營發(fā)展的成本越來越高，壓力越來越大，因此，面對當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)通過加強成本核算提升成本控制效力，但是應(yīng)清楚的認(rèn)識到開發(fā)合同管理對成本核算的重要作用。文章結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀對開發(fā)合同管理在房地產(chǎn)成本核算中的重要作用進(jìn)行了淺要的分析，以便充分發(fā)揮開發(fā)合同管理的作用。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)合同管理；房地產(chǎn)；成本核算

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是經(jīng)過幾十年的發(fā)展，也形成了一定的規(guī)模，并且成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是近年來，通過吸取經(jīng)濟(jì)危機的教訓(xùn)，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了重點調(diào)控，雖然提升了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范性，但是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運營管理成本不斷增加，這使房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展中承擔(dān)了更多的壓力。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)涉及到施工、租賃、買賣、分包等多種類型的合同，合同管理無法有效落實，容易影響整個項目開發(fā)，導(dǎo)致資源、資金浪費，并使房地產(chǎn)企業(yè)陷入到經(jīng)濟(jì)糾紛中。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)認(rèn)識到合同管理的重要作用，制定有效的管理策略。

一、開發(fā)合同管理在房地產(chǎn)成本核算中的重要作用

首先，開發(fā)合同管理對成本核算具有決定性作用。合同中對房地產(chǎn)項目開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)以及各項任務(wù)都做出了詳細(xì)而明確的規(guī)定，如房地產(chǎn)項目工程的生產(chǎn)材料、設(shè)備供應(yīng)、租賃、運輸、各個工種間的協(xié)同關(guān)系等。最重要的是開發(fā)合同中系統(tǒng)的捋順了項目的組織關(guān)系，明確房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個主體的經(jīng)濟(jì)利益與責(zé)任，從而可以直接決定項目開發(fā)能夠順利進(jìn)行與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。但是成本核算中只需要將重點放在與成本管理相關(guān)的因素上即可，利用開發(fā)合同，明確各項影響成本的因素，展開有效的手段抑制各項因素的影響，從而保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的獲取[1]。

其次，開發(fā)合同管理要素與成本管理要素存在供應(yīng)，具體來說，開發(fā)合同管理要素中包含著成本管理要素，這主要是合同中明確對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項價格做出了具體的要求，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造了空間；同時，合同管理可以發(fā)揮成本控制的作用[2]。由此可以看出，通過成本意識在開發(fā)合同管理中的滲透，開發(fā)合同管理能夠有效發(fā)揮出成本控制的作用。例如，在投標(biāo)環(huán)節(jié)與開發(fā)合同簽訂環(huán)節(jié)，靈活的利用談判技巧，合理確定合同價格，使房地產(chǎn)企業(yè)為自身實現(xiàn)利潤爭取到更大的空間；而在完成工程項目開發(fā)后，根據(jù)合同中的規(guī)定進(jìn)行索賠，避免自身的經(jīng)濟(jì)利益受到影響。

最后，開發(fā)合同管理是成本管理的基礎(chǔ)與核心，房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、內(nèi)容多、范圍廣的特點，從而使開發(fā)合同內(nèi)容也相對復(fù)雜，但是涉及的金額巨大，需要保障開發(fā)合同管理工作的有效落實，才能避免出現(xiàn)風(fēng)險與損失。近年來，行業(yè)發(fā)展中逐步認(rèn)識到了開發(fā)合同管理的重要作用，也逐步認(rèn)識到科學(xué)有效的開發(fā)合同管理有助于提升成本管理效果，提升成本管理效力。而落實管理工作中，成本管理與成本核算中各項費用需要保障與開發(fā)合同規(guī)定一致，因此，開發(fā)合同管理對成本核算發(fā)揮作用是一個循環(huán)過程，其在編制開發(fā)合同前就對成本控制與管理進(jìn)行了考慮，將開發(fā)合同作為核心構(gòu)建了成本管理體系。并且還要根據(jù)開發(fā)合同中的規(guī)定以及實際工作情況判斷成本管理是否符合合同要求，也就是說一旦簽訂開發(fā)合同，房地產(chǎn)項目開發(fā)中資源的消耗就已被基本確定，成本控制計劃以及一系列關(guān)于成本的工作都需要根據(jù)開發(fā)合同中的規(guī)定進(jìn)行，這樣的方式使成本管理與成本核算更加規(guī)范，而且按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，避免了后續(xù)信息不對稱等問題的出現(xiàn)[3]。

二、開發(fā)合同管理策略

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，開發(fā)合同管理應(yīng)貫穿于始終，這不僅是提升項目品質(zhì)、促進(jìn)項目順利進(jìn)行的重要保障，也是預(yù)防房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的重要手段，因此，面對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，鑒于開發(fā)合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的重要作用，開發(fā)合同管理策略應(yīng)做出如下調(diào)整：

一是，加強開發(fā)合同管理與成本管理目標(biāo)之間的聯(lián)系。雖然開發(fā)合同管理是成本管理的核心，但需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于對開發(fā)合同的全面認(rèn)知，制定明確的成本管理目標(biāo)，保障成本管理目標(biāo)科學(xué)性與合理性，從而在開發(fā)合同標(biāo)準(zhǔn)化與系統(tǒng)化的規(guī)定下，保障成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

二是，實現(xiàn)開發(fā)合同的動態(tài)管理。開發(fā)合同管理的關(guān)鍵點是變更與索賠管理，但是由于諸多房地產(chǎn)企業(yè)法律意識淡薄，導(dǎo)致并未將開發(fā)合同管理視作企業(yè)內(nèi)部管理體系的重要環(huán)節(jié)，從而不重視合同管理，一旦施工單位提出變更與索賠，房地產(chǎn)企業(yè)無法找到有力的證明，只能無條件接受索賠，從而造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時在工程款項結(jié)算中結(jié)算金額超出了合同金額的近一半。因此，面對這樣的情況必須提升開發(fā)合同管理力度，通過動態(tài)管理的方式，及時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目中各項工作的展開情況調(diào)整管理策略，針對影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的情況做出有效的調(diào)整，避免造成不必要的損失。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識成本核算中開發(fā)合同管理的重要作用與價值，在開展工作過程中能夠加強開發(fā)合同管理，充分發(fā)揮出其價值，并且不斷提高企業(yè)對法律觀念認(rèn)識，在履行合同責(zé)任與義務(wù)過程中，也利用合同進(jìn)行自我權(quán)益保護(hù)，從而規(guī)范發(fā)展，在降低自身經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的同時，有效控制成本，創(chuàng)造豐富的經(jīng)濟(jì)效益。

【參考文獻(xiàn)】

[1]沈華林.淺析會計成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控中的作用[J].中國經(jīng)貿(mào)，2018，30（9）：228-229.

[2]蔡正伏.淺談開發(fā)合同管理在房地產(chǎn)成本核算中的重要作用[J].財經(jīng)界，2013，21（24）：48，50.

[3]郭媛媛.論房地產(chǎn)企業(yè)"甲供材"的會計實務(wù)核算及稅務(wù)處理[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2018，22（28）：237.