價值工程在房地產項目管理中的應用探析

文/李芳 中建海峽建設發展有限公司 福建福州 350015

1、價值工程特征概述

價值工程主要是指以提升產品或作業價值為目的，以產品或作業功能分析作為核心，盡最大可能通過最低壽命周期成本來實現產品或作業使用所需求的必要功能的組織性活動。價值工程當中所謂的“價值”本質上是一種評價事物有益程度的尺度[1]。價值愈高則反映了事物的有益程度愈高，所能夠帶來的效益愈大；反之則說明事物有益程度低下，所能夠產出的效益不夠理想。價值公式表達為V=F/C，其中V是效用或功能與費用之比，即對象所具備的必要功能與獲取該功能總成本的比例；F是指對象的性能或用途，其本質是對象的使用價值；C是指產品或作業在全壽命周期所耗費的全部費用，包括使用費用及生產費用[2]。

價值、功能以及全壽命周期成本是構成價值工程的三大要素，并具備了以下特征[3]：（1）價值工程的核心為產品功能分析。從產品角度來看，房地產項目的功能才是吸引用戶的核心要素，并不是項目本身，通過功能才能夠滿足用戶的某些需求。如果從用戶角度出發，則需要注重產品功能開發，并根據用戶實際需求，刪除部分多余或不必要的功能，以此來壓縮成本。通過對項目功能進行定量分析，將量化功能與量化成本進行比值，從而獲得價值。（2）價值工程的基礎為集體創造活動。在房地產項目管理過程中需要整個團隊成員相互協作，根據階段性特點，對產品功能載體進行創新，并適當簡化功能載體，以節約材料及建設成本，提升項目整體的技術經濟效益。換句話說，價值工程需要一個完整團隊才能實現，其基礎為集體創造活動。（3）在實現客戶功能要求的前提下，盡可能降低產品成本。與傳統房地產項目成本管理方法相比，價值工程則是將價值、功能及成本“三位一體化”，進行綜合考量，能夠讓產品功能與成本保持協調，在保證項目質量的基礎上，有效控制成本，并提升經濟效益。

2、價值工程應用流程

價值工程是一項系統性的工作，其主要流程包括確認目標、功能分析、功能價值評價、方案制定以及方案實施，以下對各環節進行詳細敘述[4]：（1）確認目標。首先，在價值工程應用過程中，要確認應用對象。由于價值工程需要消耗大量的資源、財力、人力等，所以無法將所有的項目內容都作為價值工程應用對象，需要進行合理篩選，將能夠產出較大經濟效益的內容作為對象。從房地產項目角度來看，應該將建設成本較高、數量較多、成本費用占比較大的項目內容作為價值工程重點關注的對象。其次，當價值工程應用對象確認后，就需要對對象進行充分的情報收集，以獲取價值工程所需的參考對象。通過與參考對象比較，能夠及時發現項目管理過程中存在的問題，并提出相應的改進措施。房地產項目情報收集主要包括了市場規模、市場趨勢、業主信息、地質環境、施工技術、造價信息等。（2）功能分析。功能分析是價值工程實施過程中的核心內容。首先，要結合已經確認的對象的功能進行有效描述，對功能進行細致分析與解剖。通過功能定義表述，能夠界定功能的基本屬性，并將對象功能范疇清晰地劃分出來。其次，從系統角度出發，對單項子功能之間的關系進行整理，再以圖表的方式將這些單項子功能之間的聯系清晰表達出來，便能夠充分反映出產品核心功能與輔助功能之間的關系。（3）功能價值評價。根據功能整理結果對功能價值進行合理評價，具體評價流程如下圖1所示：

圖1 功能評價流程

通過合理評價，將功能價值較低、改良期望值較高的功能作為價值工程應用當中的重點改進對象。（4）方案制定。結合以上步驟作為參考，并根據項目實際情況，制定出針對性的方案。方案的創造需要充分借助團隊力量，通過相互探討、集思廣益，盡可能提出多種方案，并從中篩選出最優方案。（5）方案實施。按照所制定的方案嚴格落實，在方案實施過程中，要及時進行檢查，發現問題并解決問題。方案完成后，對整體實施效果進行有效評價。

3、價值工程在房地產項目管理過程中的應用分析

3.1 策劃階段

房地產項目策劃是房地產項目管理的起點，其涉及內容較多，包括市場調查、市場細分以及項目定位等，該階段價值分析主要如下表1所示：

客觀角度來看，房地產項目策劃成果會對項目未來實施、發展產生決定性影響。因此，項目策劃期間，除了要考慮一些基礎性因素外，還要分析房地產項目所處環境變化，如樓房流行款式、市場成長變化、土地稅收變化、融資政策變動、城市商圈轉移等[5]。將這些變化因素均納入到價值分析當中，以便在項目管理實施過程中進行動態性調整，逐步實現產品增值。

3.2 設計階段

設計階段應用價值工程的過程中，除了要考慮基本的設計因素外，還要充分考慮資金的時間價值。為了防止“前期投資小，后期開支大”的情形出現，設計人員需要在把握前期一次性投入成本的基礎上，將直接成本、間接成、隱性成本以及顯性成本均關聯起來。采取綜合性的方法，探究子項目工程內容之間的相互關系，以獲取最優組合。同時，要明確評價指標，包括建筑密度、體積、平面系數、戶型等，形成合理的設計方案評價模型。同時，要對產品功能進行準確識別。一些并不是產品所必需的功能，可適當刪減，由此來控制建設成本。設計過程中，應該將投資比重大、對項目影響最大且能夠產生潛在效益的部分作為價值工程研究核心，通過多重比較，篩選出最優方案，得到既經濟適用又達到功能要求的結果。

表1 房地產策劃階段價值分析內容

3.3 施工階段

施工階段應用價值工程的過程中，核心目標主要包括兩點：第一，要獲取最優施工方案，以降低各建設產品單體消耗，從而降低生產部門平均勞動損耗，以達到投資費用控制目標。因此，需要對不同施工方案進行全面性的經濟分析及技術分析，并對比不同方案之間的優劣，最終獲得最優方案。第二，要實現產品預期功能，并達到成本控制目標，則需要對施工組織設計進行合理編制。這就要對施工當中的工作量、實務量、勞動量等進行精確的計算，并對人、財、物資源進行優化配置，讓功能、成本達到平衡，最終實現產品增值。具體施工過程中，在滿足產品功能要求的基礎上，可通過替代材料、調整混凝土混合比、選擇低臺班費用的施工機械等措施進一步控制成本，實現項目價值。與此同時，要注重施工組織程序，以項目質量、技術、投資成本、進度為核心，對各部分分項工程進行嚴格把關，做到施工組織計劃緊湊連貫，將工序間隔時間控制到最小，并實現產品必要功能。

結語：

房地產項目建設是一個綜合性、系統性的過程。工程質量是房地產項目的基本保障，產品功能則是房地產項目建設的基本要求。借助價值工程，能夠將功能、成本以及價值三大要素充分關聯起來，在滿足產品功能要求的前提下，盡可能降低成本，提升價值，從而讓項目獲得更大的經濟效益。在價值工程運用過程中，要將傳統粗放式管理模式轉變為精細化管理，通過細化目標，設定多重方案，并通過對比、篩選，獲得最優方案，以實現價值最大化。

[1]王敏.論價值工程的房地產項目成本優化[J].住宅與房地產,2016 （21）:97.

[2]蔣葉.價值工程在房地產項目管理中的應用[J].中國市場,2016 （43）:164-168.

[3]陸慶強.價值工程在房地產開發項目成本控制中的應用研究[J].當代經濟,2011（04）:14-15.

[4]張金蘭,紀鵬飛,董紀昌.基于價值工程的房地產項目管理應用研究[J].數學的實踐與認識,2011,41（17）:76-84.

[5]張妮麗.價值工程在建設工程項目成本管理中的應用[J].四川建材,2014,40（02）:255-256.