論產權制度下小產權房現狀的是與非

張月（天津文化產權交易所有限公司，天津300000）

論產權制度下小產權房現狀的是與非

張月（天津文化產權交易所有限公司，天津300000）

1 小產權房的概念

小產權房，顧名思義是指未經依法征地、規劃及審批等程序，由農村集體或農村集體與開發商合作，在集體土地上自行開發建設并向農村集體組織以外的居民出售的準商品性住房。此類住房產權不完整，產權權能行使受限制。雖然小產權房與正規商品房在使用及配套上差異不大，但所占土地即農村宅基地與國有建設用地在制度方面有著巨大差異，所以說在農村宅基地上建造“商品房”存在法律法規上的風險。

2 小產權房產生的相關原因

農村集體土地管理體制的不完善，相關各方對利益最大化的追逐，房地產市場供求失衡的客觀存在，搭乘新農村建設的順風車等現實情況，無不給集體土地上建小產權房留下了發展空間，因而也使小產權房建設屢禁不止。

2.1 小產權房產生的體制性原因

小產權房建設目前已凸顯“法不責眾”之勢。就當前中國現行的土地管理體制而言，改革開放以后，國家在法律上并沒有明確規定落實農村集體土地使用權流轉原則，這也導致農村集體土地的使用權無法涉入市場資源體系，并且《物權法》第151條指出“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”這表明集體土地可作為建設用地，只是需要相關法律法規予以規范，現在的小產權房均似這類房屋，所以說現在的小產權房并不完全違反我國大的法律框架，只是因沒有操作規范而導致“亂象叢生”。

2.2 小產權房產生的利益性原因

房地產開發是目前公認的高回報率行業，一些農村集體組織面對大產權房價飆升的吸引，產生強烈的賣地欲望，極力想把土地迅速變現。因此，農村集體組織雖知有風險，但在巨大的利益驅使下仍然違規大量建房[1]。據相關調查顯示，房地產開發商的利潤率高達30%，有的甚至高達50%，正是由于房地產行業的高回報率，才吸引了農村集體組織和眾多投資者涉足，這種逐利不計后果的心態，造就了小產權房的發展空間。

2.3 小產權房產生的市場性原因

毋庸置疑，小產權房的出現，與國內房地產市場中的經濟性因素有著緊密關聯。大中型城市房價上漲的速度遠超當地普通家庭的購買能力，而合法的經濟適用房和廉租房尚無法滿足城市居民和外來務工人員的剛性住房需求。因而當購房者無力承擔過高的房價時，只能退而求其次選擇有價格優勢的小產權房，甘愿承擔購房風險。另外，政府對于城市房改制度一直未能落實到位，沒有利用社會資源進行多渠道的合作建房來滿足居民的住房需求，這也成為小產權房產生的又一誘因。

2.4 小產權房產生的發展性原因

小產權房雖然不能得到國家相關部門的認可，但在建設社會主義新農村號召下，一些農村集體組織為了自身的發展，均借機搭乘政策的順風車。在缺少建設資金情況下，不惜以犧牲原則為代價，強行上馬相互效仿，以農村土地為基礎與開發商合作尋求利潤，以利彌補農村建設發展所需之不足。在超常發展的作用下，即形成諸多違規建設小產權房的現狀。

3 小產權房存在的意義

一是可有效抑制高房價。眾所周知，土地的一級市場是政府壟斷的。小產權房的大量出現可對因土地壟斷而導致的地價提高被削減，地價的大幅回落使房價下調存在可能。房價的下調對社會穩定將會產生積極影響。

二是抑制炒房團的囤房行為。由于小產權房產權證不是由國家房管部門頒發，因此小產權房只能自用無法入市交易，故而限制了炒房者的炒作行為。

三是解決農村集體組織資金短缺問題。農村集體組織借以小產權房的建設，會得到土地開發的相應補償或利潤，從而可緩解新農村建設資金短缺等問題。

4 小產權房的弊端

4.1 合法性問題

依據司法解釋及我國現行法律政策規定，持小產權房為違法建筑的人士認為，農村的集體經濟組織作為土地的所有權人、村民作為宅基地的使用權人，這兩者對其所有或使用的土地均不具有處分權，加之小產權房沒有實際的產權，購房合同沒有房管部門的備案，因此即便發生轉讓行為也沒有任何法律效力。小產權房被定位違法的直接原因是占地屬性問題，其違反了農村集體土地轉為城市建設用地的法律程序，它不僅違反土地管理和建設管理的法律，也違反相關政策。得不到國家法律保護的小產權房當然不具有合法性。

4.2 合規性問題

小產權房的出現打破了政府對土地一級市場的控制，降低了虛高的城市地價和房價[2]。目前，國內仍未健全城鎮居民住房保障機制，而這些居民又存在旺盛的住房需求的客觀現實，因此小產權房被強烈需求[3]。低價的小產權房雖然滿足了部分低收入群體的住房需求，但擾亂了正常的房地產市場秩序，而且最為嚴重的是破壞了城鄉土地利用規劃的總體布局和合理的規劃與利用，破壞了城市整體布局建設，造成國有土地資源收益的流失。因此小產權房入市流轉缺乏合規性。

4.3 風險性問題

4.3.1 農民基本生活保障問題。我國現行的法律法規禁止在集體土地上進行房地產開發，若要開發必須是國有土地。在集體土地上開發房地產會導致大量耕地流失，這一后果是不可逆的。雖說農民可以得到些許補償款，但卻以失去土地作為代價，這一得一失從長遠意義看可謂得不償失。小產權房帶來的不良后果既有耕地流失，也有因其而導致的農民基本生活保障的喪失。

4.3.2 購房者權利保障問題。我國《憲法》第10條規定“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，宅基地和自留地、自留山均屬集體所有”。此項條款表明了任何組織或個人均不得無節制利用土地開發房地產。就購房者而言，小產權房之所以被稱為小產權房就是因其無法取得合法的土地使用權和房屋所有權，依法而論最多只能擁有使用權。考慮到國家和社會公共利益以及防止國有資產流失方面，如遇到國家征收土地，小產權房在建項目隨時會因政策因素而被制止或停建，已建成的有可能還會被強行征收或拆除。再者，非集體經濟組織成員購買在集體土地上建設的房屋與現行法律相悖，其合法權益難以得到有效保護，無論是購房消費者還是投資者，財產權益面臨極大喪失風險。總而言之小產權房購買人的相關利益無法保障，且存在其他隱性風險。

5 關于小產權房的思考

有關專家表示，小產權房的產生在挑戰城市建設及房地產市場的正常發展，同時也打亂了國家對土地開發的總體規劃與利用，更為嚴重的是也損害了國家法律的威信和尊嚴，給社會穩定埋下了隱患。

小產權房產生的復雜原因，即有合情因素，也有諸多不合理因素。小產權房與正規商品房在法律范籌雖然存在一定的區別，但在實用功能上基本一致。面對事實存在的現狀，綜合考慮善政很有必要。

小產權房現已波及多方利益，妥善解決小產權房實際問題，更應從多方面考量，社會保障方面要協調城鄉發展和需求，法律層面要重新定位規制小產權房，從管理路徑創新構建小產權房的適應性政策，從政治角度更要審慎對待小產權房的存在。

總之，小產權房的出現已反映我國長期城鄉分治格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的差異。目前“欣欣向榮”的小產權房雖然被定位不合法，但有小產權房的地方均未能因其不合法而滅失。探討小產權房未來的發展與管理不僅僅是從非法變為合法的問題，而是需要通過構建新的制度來整合城鄉兩類住房市場，統籌發展以解決民生住房問題。中國是一個法治國家，法律是公民權利保護的堅固防線，是國家管理的基礎與底線。小產權房目前雖然處于法律有待進一步完善的“邊緣地帶”，但小產權房的出現在一定程度上確實增加了住房有效供給，緩解了城市住房部分壓力。故而，小產權房帶來的一系列法律和現實問題，理應以實事求是的態度深入探索解決。

注釋：

[1]深圳市眾夏地產顧問有限公司. 2009年深圳市小產權房專題研究[C].

[2]許海燕、梅昀、張漢江. 利益博弈視角下小產權房的經濟學思考[J]. 經濟體制改革, 2008, (5).

[3]紀睿坤. 小產權房初步清理整治方案提交國務院[N]. 21世紀經濟報道, 2012年4月3日.