商品住宅專項維修資金監管淺析

摘 要 商品住宅專項維修資金是房屋的“養老金”，是為了保障業主房屋在保修期后出現共用部位、共用設施設備發生損壞時，用儲備資金對房屋進行維修、更新和改造的資金，是體現以人為本，化解矛盾、構建和諧社會的需要。

關鍵詞 商品住宅 專項維修資金 監管

一、實行商品住宅專項維修資金監管的重要性

商品住宅是特殊的商品，與社會穩定、百姓生活密切相關。自1998年取消福利分房后，房產進入高速發展的黃金時期，各地商品房的建設如火如荼。隨著時間的推移，建成的小區開始進入維修、更新、改造多發階段，對于公共部位及設施維修問題已開始顯現，所以監管好房屋“養老金”具要重要意義。

目前蘇州地區實行的商品住宅維修資金的交存標準：一是首期商品住宅交存數額，按照產權登記的建筑面積計算，標準為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照120元/平方米交存；住宅小區內單一產權獨立式房屋，無論是否配備電梯，均按30元/平方米交存；半地下室（車庫）、地下室（車庫），按照45元/平方米交存。二是層高低于2.2米，產權登記未計建筑面積的閣樓、地面底層車庫，按照房產測繪機構提供的套內建筑面積作為交存面積。資金實行專戶存儲專款專用，所有權人決策、政府監督的原則。

二、商品住宅專項維修資金監管使用中存在的問題

開發企業挪用代收的維修資金。根據《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）第九條規定：“新建商品住宅，在辦理產權初始登記前，由開發建設單位代業主交存首期維修資金。”但是市場上開發企業整體素質參差不齊，部分開發企業不會為業主墊資，而是在售房或房屋交付環節代收代繳包括維修資金在內的各項費用。如果開發企業遇到資金緊張的情況，代收的維修資金可能被長期挪用，甚至有資金鏈斷裂無力繳存或項目失敗被卷走的風險，給維修資金收繳和管理帶來了較大的隱患。維修資金不及時移繳也會影響房屋初始登記的辦理，業主辦不出不動產登記證就會頻繁上訪維權，產生社會矛盾。小區公共部位出現問題時，也無法申請維修資金，這些都會嚴重損害業主的利益，給社會穩定帶來不利因素。

物業公司為規避監管拆分工程多次申請。維修資金使用的備案目前由物業服務企業通過系統申請，現場提供《預算分攤清冊》等14項紙質材料，由小區業委會和社區居委會對過程進行監督核實。《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》規定：使用金額20萬元以上的項目，申請人應當聘請工程監理機構對工程進行監理及以比選的形式選擇施工單位。很多物業公司在報送項目的時候化整為零，會把同一個維修項目（如滲水）拆分成幾個低于20萬的項目以避開文件關于20萬的規定。維修項目沒有第三方監理不通過比選選擇施工企業，維修質量和資金的使用存在風險。

商品住宅維修資金不足續繳的問題。《辦法》第十三條：“業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交，續交方案由小區業主大會依法決定。”但續交具體由誰發起組織、續交標準如何、二手房業主不肯續交補足怎么辦，這些問題都實際存在，也沒有具體細則可以操作。

三、完善商品住宅專項維修資金監管的建議與思考

第一，加強制度建設和信息化管理。從區域角度看，要接軌大市，更新使用統一的覆蓋繳存、使用、監督等全流程各環節的管理軟件，以提升科學管理水平，確保維修資金的管理和使用的安全合理。

第二，探索維修資金繳納方式。針對開發商代收代繳方式的弊端，探索其他地區的收繳方式：中山市規定已售房屋的首期住宅專項維修資金必須由業主親自繳存到以小區為單位開設維修資金的二級賬戶，開發企業和物業公司均不得代收；常德市維修資金收取是采用購房人在辦理商品房銷售合同備案之前，將維修資金繳存至指定的銀行專戶。開發企業在辦理房屋所有權初始登記時，按規定標準先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續。以上兩地取消了開發企業代繳代收維修資金，采用直接繳存專戶，在加強專項維修資金管理、維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益的同時，可從源頭上杜絕發生維修資金被挪用的可能性，確保資金安全。

第三，在資金使用上除定期檢查還可引入第三方監管。建議同一小區內同類維修項目以小區為單位一個年度內只能申請2次，杜絕拆分工程的現象發生。另外，單一的監管主體無法做到身兼多職和達到高效專業的效果。可通過招標引入檢測鑒定、造價審核、項目監督等第三方機構，使維修資金在使用過程中有效杜絕拆解工程、虛報價格等現象發生，保證維修資金使用過程安全公開。同時，加強當地街道、社區居民委員會的工作人員對參與小區維修資金使用的監督、核實、鑒證的業務培訓。

第四，維修資金續繳問題建議可與個人公積金賬戶關聯，不足時用公積金彌補，也可在二手房交易環節補征。

第五，優選銀行，確保維修資金保值收益。維修資金專用賬戶要通過公開招標的方式優選銀行，使維修資金的活期和定期存款利率高于同期人民銀行公布的當期利率35%～40%，切實保證維修資金的增值和保值。

四、結語

與人民生活密切相關的商品住房維修資金的監管問題很少有人關注，維修專項資金的歸集量越來越多，隨著時間的推移，以前年度建造的商品住宅逐漸進入更新保修期，維修資金的監管和使用可能產生巨大的問題，必須引起各級部門的高度重視。本文從商品住宅維修資金的重要性出發，分析了當前存在的問題，旨在讓人們了解維修基金存在的價值，最后提出了幾點建議，以保障購房人的利益。

（作者單位為蘇州市吳江區房產管理處）

[作者簡介：陳娟（1977—），女，江蘇蘇州人，本科，研究方向：房產管理。]

參考文獻

[1] 雷華.物業維修基金的建立和監管策略[J].現代物業，2003（10）：7-8.