搖號新政，有助于公平購房

始于2016年9月的樓市調控潮依然沒有停歇的跡象，經過4次調控升級之后，從今年3月開始，全國超過20個城市再啟房地產調控，合計發布了近30條房地產調控政策，內容包括在熱點一、二線城市執行搖號選房和將限售限購延伸到三、四線城市等。同時，未來買房搖號的趨勢在多個城市已經逐漸明確。

各地搖號政策不盡相同

自去年5月上海、南京出臺新房銷售搖號政策后，長沙、成都等城市也在2017年內陸續出臺搖號政策。今年3月以來，實施搖號政策的城市不斷擴容，武漢、西安和杭州等城市也相繼發布了搖號新政。

目前實施新政的7個城市，搖號政策各有異同。記者梳理發現，其共同點在于均強調一次性申報所有房源，或一次性售出所有準售房源；都強調搖號購房過程的公平和公正，均提出由公證機構在搖號過程中進行指導。上海等地還特別明確項目代銷企業以及房地產經紀機構員工等不得入圍。

但不同城市的搖號政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規定，“所有新建商品住宅項目”均采用搖號。而杭州、南京、長沙和西安等城市，則只針對購房客戶數量大于可供房源數量的項目。如杭州規定，意向客戶登記數少于推出房源數的，不需要公證搖號售房；武漢的搖號政策則非硬性規定，只建議“意向購房人數多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售”。

值得一提的是，杭州、武漢、成都、長沙均對無房家庭給予優先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源比例。如杭州規定，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；武漢規定，在預售備案均價低于1.8萬元/平方米的新建商品住房項目中，低于120平方米的準售房源，采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例納入無房家庭優先選房范圍；長沙則規定，“限房價、競地價”的商品住房項目和新建商品住房項目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體。

僧多粥少的房源是主因

熱點城市新房預售證發放收緊，不少樓盤開盤房源數遠低于申請購房人數。11.6%、9.5%，這一數字代表著來自南京、長沙的部分樓盤搖號買房的中簽率。

為增加中簽率，張淼用了一家四口的購房資格參加搖號，在8000多個搖號人中他手握一張1054號的簽位，在當期1530套房源總數之內。

據媒體報道，去年11月，成都實施搖號購房后，某樓盤普通房源416套，參與搖號人數近4.4萬人，中簽率約為1%。郊區項目中簽率則大很多，30%、50%左右的項目都有。

購房為什么要搖號？對于這種活動，中老年消費者并不陌生，那還是在三四十年前商品供應很不充足的時候，比如20世紀80年代時緊俏的電視機、洗衣機、冰箱這“三大件”，面對蜂擁而來的消費者，就只能通過搖號來解決矛盾，誰有資格買到中意的商品，由一臺搖號機來決定。

如今在一些城市出現的“搖號購房”，是這些城市的商品房銷售又出現了供不應求的情況？

現在推出“搖號購房”的部分二線城市，在一兩年前還在為商品房的過剩大費周章，緣何現在又面臨住房供應緊張的問題？這些城市近期出臺的“人才落戶”政策，可能是住房緊張的直接原因。

比如西安出臺政策，到西安工作的大學生可以直接落戶并享受購房待遇，這對目前大學生構成了很大的吸引力。據當地公安部門提供的數據，今年第一季度，從西安市外遷入的人口達到24萬余人，人口機械增長是去年同期的11.5倍。市內居住人口暴增，自然產生了很大的購房需求。

另外，在開發商的操縱下，市場出現人為的銷售緊張也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于給開發商創造了良機。于是，一些房地產商及銷售中介再度通過各種渠道發布“只剩最后一套”“一天保證售完”“房價將漲到3萬元”等渲染緊張氣氛的廣告語，誤導購房者。捂盤惜售等在調控中嚴厲禁止的現象，有死灰復燃之勢。

另外，為了保證“剛需優先”，3月，武漢、成都、長沙陸續推出城市搖號購房的“升級版”，篩選出剛需個人（家庭）進行優先搖號，增加中簽概率。

3月28日起，長沙實行“限房價、競地價”政策的商品住房項目、144平方米以下的普通商品住房為首套剛需群體開辟購房“綠色通道”，優先搖號。

在這種情況之下，“搖號購房”的政策出臺，從政府的意圖來看，顯然是希望通過此舉減少人為操縱，使僧多粥少的房源盡可能公平地進入到消費者手中。但是，如果住房緊張在這些地方已經成為事實，而且在短期內難以解決，那么更長遠的辦法應該是加大供應，滿足購房者的需求。

熱點城市的樓市穩定器

搖號購房要達到什么效果？

業內人士認為，搖號購房意味著公證機構全程監督，可有效杜絕內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。

多地出臺買房搖號政策針對的是開發商捂盤惜售、炒賣房號、關系戶、茶水費等房地產市場存在的重重亂象。去年以來，部分開發商通過變相加價，巧妙地繞過政府限價提升了購房總價格，關系戶、茶水費、搭售車位等手段層出不窮。

在政府嚴格限價機制下，不少熱點城市出現了一二手房價格倒掛的現象。由于政府限價可能導致新房與二手房存在較大價差，存在明顯的套利空間，引發人們搶購新房。業內人士說，收取額外費用不僅變相增加了購房者的負擔，同時部分新房項目內部預留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號銷售要杜絕的現象。

此外，在去杠桿的大環境下，房企融資難度不斷增加，貸款的回款周期較長會提高開發商的資金成本。因此，開發商更傾向于選擇交付全款的購房者，而采用公積金貸款購房或者置換購房的，往往是自住型需求，新房搖號銷售很大程度上防止了他們遭到區別對待的情況。

對于買房搖號政策的走向，中原地產首席分析師張大偉認為，搖號政策將會全面執行，目前全國特別是一、二線城市新建商品房市場，都存在限價情況。房源在限價下，導致供需結構緊張，因此，調控政策傾斜剛需將是主流，剛需、無房戶將優先選擇房源，預計將有超過20個城市都會執行官方搖號的售房政策。

不過，對于市場來說，搖號產生的影響不大。張大偉認為，參與搖號的項目，都是供需緊張的項目，銷售難度不大。除了少量影響開發商的回款周期外，對于市場基本面基本沒有影響。因此，此項政策更多體現在保障購房者合法權益，最大限度保證公平合理方面。

“全款購房客戶將不再優先，保證了所有購房者的公平性。與以往開發商搖號政策不同的是，今后開盤搖號將全程引入公證機構參與，保證搖號選房的權威性、公平性，杜絕市場亂象。”

張大偉表示，搖號政策的最主要影響，是對開發商營銷蓄客的影響，特別是部分非熱門項目，很可能會使得項目銷售壓力加大。不能提前鎖定客戶，也會導致這些項目簽約壓力加大。

張大偉認為，從市場趨勢來看，房地產調控的目標依然是穩定市場價格，如果短期內市場有較大波動的話，很可能調控政策會繼續加碼。