高收益房地產信托靠譜嗎？

房地產行業作為一個資本密集型行業，從前期的土地競拍，到中期的開發建設，再到后期的營銷都需要大量而持續的資金支持。而近幾年來房地產市場的周期性升溫趨勢使得房地產行業體現高收益高風險特性，成為資本追逐的市場，也深受投資者青睞。

信托由于具有靈活多樣的投資方式特性，可以彌補單純銀行貸款的不足，使得房地產信托一直以來是信托公司的重要業務。然而房地產行業的過快發展，資金的過分集中也帶來一定的風險和隱患，國家宏觀調控政策的不斷變化更使得房地產信托業務面臨不斷變化的挑戰，作為高凈值投資者而言，高收益房地產信托值得投資嗎？

房地產信托運作模式

從廣義上而言，與房地產相關的信托活動都可以被稱為房地產信托，包括房地產資金信托和房地產財產信托。從狹義上而言，房地產信托僅指房地產資金信托，即將信托資金運用于房地產公司或者房地產項目的信托。實踐中，信托公司開展的房地產信托業務僅限于狹義的房地產資金信托。房地產信托的運作模式主要有：貸款型信托、股權型信托、財產權型信托和基金化房地產信托。

房地產信托的債權模式，最為基礎的是信托貸款，即將信托資金用于向房地產開發企業發放貸款的一類信托業務。房地產債權信托主要關注點是信托到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。如杭州信托發行的溫州時代地產1號集合資金信托計劃，該信托計劃以不超過3億元的信托資金向奉化時代房地產開發有限公司發放貸款，用于其開發的位于寧波奉化“望府”項目的開發建設。

房地產股權信托主要是指信托資金用于獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信托業務。與債權信托相比，房地產股權信托并沒有那么嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求。房地產股權信托重點關注最終能否到期退出，對于附有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。如中江信托發行的金虎347號天津濱海集合資金信托計劃，信托資金主要用于實繳天津立誠致遠企業管理合伙企業（有限合伙）注冊資本，并專款用于收購天津金吉房地產開發有限責任公司100%的股權。

房地產財產權信托是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人所擁有的房地產作為信托財產而開展的一類信托業務。以房企所擁有的各類財產權為財產權而設立的信托本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委托人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。

基金化房地產信托主要專注于房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信托運作形式，信托公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下房地產項目全方位運作。如興業銀行發行興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金項目。

房地產信托高收益率難以為繼

從圖1可以看出，集合信托整體收益率高于銀行理財產品收益率，而房地產信托收益率又略高于整個集合信托產品收益率。信托高收益從何而來？首先，資本管制與幣值低估是包括信托產品在內的國內金融產品高收益的基礎性來源；其次，在利率“雙軌制”下，信托產品收益率更接近真實市場利率水平，能整合運用多種金融工具的信托計劃，在更深的層面上把握了風險，并獲得顯著高于債務融資的收益；再次，跨市場套利機會的存在是信托高收益來源的重要組成部分；最后，杠桿化策略與結構分層是信托產品重要的高收益來源。

然而，當前我國經濟依然處于結構性調整中，房地產行業面臨調控壓力，短期難有上佳表現，甚至從長期來看，房地產的黃金時代已成過去時；與此同時，新經濟、新行業依然處于孕育階段，不確定性因素較多，短期難以提供穩定的高回報。另外，過去一年金融監管保持高壓態勢，為防控金融風險，監管部門在不斷加強業務協調，壓縮監管套利空間，強調統一規則和統一監管。可以預計，在經濟轉型和監管加強背景下，地產信托高收益時代很可能一去不復返，未來再次出現收益率大幅上漲的可能性不大。

如何識別房地產信托風險

由于近年來關于房地產監管政策不斷加碼，投資者購買房地產信托時應轉變以往觀念，以安全性為首要，收益性為次要。總之，對于高凈值投資者而言，詳細深入了解房地產信托理財產品沒有必要，建議在選購此類項目時重點關注以下幾點：

其一，選擇產品的前提是選擇發行機構，投資者應該優選在房地產信托業務方面具備長期經驗、專業團隊和良好業績的信托公司。畢竟信托公司是房地產信托設計、發行和管理的“操刀者”，也是評估和防范信托資金運用風險的“第一道屏障”。

其二，眾所周知，房地產市場是信息不充分的市場，加之房地產金融的壟斷性特性，因此投資者應關注房地產法律法規和監管政策的變化，尤其應該關注房地產信托的監管最新動向。房地產信托作為房企融資的重要方式之一，法律和政策的調整對其影響較大。

其三，選購信托產品的關鍵是“關注擔保”。對房地產信托而言，通常情況下土地使用權抵押或房地產項目公司股權質押優于第三方擔保；如果房地產企業能夠提供其他優質的房產或上市公司股權作為擔保，也是不錯的選擇；房屋預售登記、企業應收賬款質押、房屋銷售款的共管賬戶監控等方式可以作為擔保策略，但最好將其視為輔助的風險控制措施；如果房地產信托產品設計中運用了房屋所有權買斷、項目公司股權轉讓、第三方金融機構保證等方式，這些無疑是更穩妥的擔保機制。此外，不少房地產信托產品都設計了組合的擔保策略，投資者重點關注最便于掌控和變現的擔保方式。

其四，房地產市場的區域性很強，在同等條件下，投資者應該優先選擇經濟發展水平高、當地房地產市場較具成長性、投資環境以及配套基礎設施較完善的地區，尤其是這些地區的中心城市以及重要地段的房地產信托項目應該是不錯的選擇。