環京樓市冷淡

“大北京”概念提出來后，通州火了，背靠環首都經濟圈的燕郊、固安、香河、大廠等地，涌入了越來越多的投資客。人們發現，在北京以外幾十公里處，房價相比北京不知低了多少倍。人們紛紛搶購，或為了自住，或為了投資，或為了投機。

可是近期環京房價的跌幅堪稱歷史之最，尤其是燕郊及環京北三縣（三河、大廠、香河）等地區。自去年3月采取一系列最嚴調控措施以后，環京樓市一路遇冷，房價幾近腰斬，從3萬元/平方米跌至2萬元/平方米。

曾經的瘋漲

燕郊、固安、北三縣等地，依靠地理因素，一直備受全國投資客的青睞。這些地方，連五、六線小城都算不上，卻背靠北京的區位優勢，在一片荒地立起一座座住宅高樓。5年前的固安，還沒摘掉貧困縣的帽子。5年后的固安，財政收入高達80.9億元，居廊坊第2位。而其中最大的貢獻，當數房地產業。記者曾在2011年、2013年分別到訪過固安、香河等地，從北京市區出發，路程在2個半小時左右，而當地的樓盤銷售，賣的都是同一個概念——離北京近。

從2007年年初到2017年年初，環京等地的房價10年之間從均價3000元/平方米到均價3萬元/平方米，10年10倍漲幅足以成為焦點，其中最大的上漲時機是從2015年年初到2017年年初，房價從均價6000元/平方米到均價3萬元/平方米，2年之間漲幅5倍。

環京的瘋狂從通州擴散到燕郊，再擴散到涿州、霸州、永清、固安、香河……環京的房價也從4字頭，跳到5字頭，破萬元，破2萬元，破3萬元……

最高時，北三縣的房子一度曾被炒作至3萬元/平方米左右的均價。要知道，當時同為一線城市的廣州均價，也不過就是這個水平。難道僅僅就憑借著“我靠北京”這一概念，就能夠將一處毫無經濟基礎、產業支撐、醫療教育配置的河北房價，憑空炒上青天？

如今量價齊跌

環京區域的房價，比北京城區的波幅大。

自2017年3月北京采取一系列最嚴調控措施以后，北三縣調控也很快跟進，市場一路遇冷。根據中原地產數據統計顯示，北京二手房價格調整非常明顯，從2017年4月開始到現在10個月累計跌幅超過15%，部分區域房源價格跌幅接近20%。

數據顯示，2017年，北京商品房銷售面積875萬平方米，比上年下降47.8%，北京二手住宅全年累計成交13.43萬套，同比下降49.8%。二手住宅同比價格由1月的上漲34.6%回落至12月下降1.6%。2017年12月，北京二手住宅價格環比下降0.4%，連續8個月保持下降態勢，其中有7個月領跌全國。

環京地區二手住宅價格也呈現下降或低位運行態勢。據統計，2017年環京住宅成交量降至近5年最低水平，成交面積同比下降六成。環京住宅累計成交4.7萬套，成交面積459萬平方米，同比下降56%；成交額521億元，同比下降50%；成交價格1.1萬元/平方米，同比上漲15%，漲幅較2016年縮小17%。

整體而言，2017年環京區域燕郊銷量降幅顯著，同比下降八成。廊坊市區成交173萬平方米，香河成交151萬平方米，固安成交103萬平方米，燕郊成交32萬平方米，與去年同期相比，燕郊銷量降幅79%，固安下降65%。

目前北三縣房價包括燕郊在內大體在1.2萬～2萬元之間，固安在1.3萬～1.5萬元之間。從下表可以看出，各地區跌幅均在20%～40%之間。

值不值得入手

環京樓市作為京津冀一體化、承接北京外溢人口的重要區域，北京市政府東遷、交通的推進、產業的疏解等，直接推進了環京地帶的崛起。如今環京樓市房價腰斬，還值不值得入手呢？

社科院發布了《2018年1月大數據房價指數及房價租金比排名》揭露了一個事實，就是“環京樓市的投機屬性強”，這其實是環京房價大跌的主要誘因，事實上，大漲大跌、大起大落，正是環京樓市的一個特征，漲的時候格外刺激，跌的時候也毫無情面。

2017年已過，步入2018年以來，調控并未有放松趨勢，但信貸則有收緊趨勢。

根據中原地產數據統計，目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮5%～10%，上浮10%逐漸成為北京房地產市場剛需的主流。對市場來說，購房貸款的成本繼續上升。按照北京、平均貸款額度首套房貸款200萬元計算，月供已經高達1.2萬元以上。相比去年“3·17”調控前購房，每月月供增加2500元左右。

從樓市調控角度看，利率的提升對購房者影響非常大。簡單測算，按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的8.5折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對剛需來說，會因為利率上漲而抵消這部分降價影響。

此外，大量推出的共有產權房也在逐漸影響環京樓市。有數據顯示，今后5年北京將完成25萬套共有產權住房供地。3月1日，由中鐵置業與碧桂園北京區域聯合投資開發的海淀區首個共有產權房項目中鐵碧桂園開始為期兩天的選房。據了解，當天431套房源全部被選完，含全裝修費用售價3.5萬元/平方米，購房人產權份額比例為70%。

拋開短期房價趨勢不談，中長期來看，環京樓市的發展尚有空間。據悉，環京地區城際軌道未來3年的投資就高達3000億元，超過6條城際軌道將會鋪通環京，還有首都的“0.5小時交通圈”，環京地區與北京的交通聯絡將愈來愈緊密，通勤效率也會大為提高。