居民購房杠桿連續兩季度回落

購房者通過銀行消費貸套出資金，用于購房首期款，輕松突破樓市調控政策，類似“首付貸”再出江湖。與此同時，北京、深圳、江蘇、福建等地也跟進嚴查個人消費貸款流入房地產市場。

為了對全國居民購房杠桿水平有一個比較全面的把握，筆者基于官方公開數據對其進行測算。另外，考慮到近期部分地區出現購房者以“消費貸”“經營貸”等名義貸出資金用于支付購房首付現象，筆者亦對3月以來違規流入樓市的消費資金規模進行測算，并將其納入居民購房貸款。

研究顯示，今年第三季度全國居民表內購房杠桿率為37.8%，連續三個季度出現回落。消費貸款的違規進入提高了居民購房杠桿約3%，說明違規資金的進入體量相對較小，僅僅減緩了居民杠桿下降的速度，并沒有改變居民杠桿下降趨勢。后續來看，考慮到金融秩序整頓以及第三季度對違規資金的打擊，預計第四季度全國居民購房杠桿將進一步下降。而隨著居民購房杠桿的進一步回落，全國房價漲幅也將保持下行。

個人按揭房貸余額連續三個季度出現回落

從人民銀行季度公布數據來看，個人購房貸款余額數據近年來呈現加速增長的態勢。

回顧過去13年，2004年第四季度至2014年第四季度的10年間，個人購房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元規模，其間新增房貸余額約9.9萬億元。2015年至2017年第二季度，短短兩年半時間，貸款余額迅速攀升至21.6萬億元，其間新增貸款余額約10萬億元。對比2004～2014年間的9.9萬億元余額新增可以看出，本輪僅用了25%的時間卻增加了102%的貸款。2016年底，中央經濟工作會議強調“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，熱點城市紛紛出臺政策收緊信貸政策。2017年第一季度，個人房貸余額同比增幅出現收窄（35.5%），此后兩個季度保持收窄態勢，第三季度回落至25.6%。

2016年第四季度以來，個人購房貸款余額新增額連續回落，傳統的“金九銀十”暗淡收場，貸款新增額與第二季度持平，種種跡象表明，隨著調控政策的不斷發酵，熱點城市房地產市場降溫明顯，投機需求得到有效抑制。

隨著個人按揭房貸的連續回落，全國人民幣新增貸款中個人房貸占比也由2016年第三季度的53%回落至今年第三季度的31%，但指標絕對值仍高于2008年以來歷史平均值20%，說明住戶房貸部門去杠桿未來仍有空間。

住宅銷售中公積金貸款占比穩定在9%左右

對比住建部公布的2011年以來的住房公積金發放額與一、二手住宅成交總額發現，近6年來，全國住房公積金發放額占成交總額比例基本穩定在9%左右。

2010年10月底至2011年7月初的近9個月時間內，公積金貸款利率5次上調累計1.03個百分點，5年期公積金貸款利率由3.87%上升至4.9%，多次加息有效抑制了公積金貸款數量，公積金貸款占成交總額比為有數據以來最低值6%。

2012年6～7月，公積金貸款利率下調， 5年期公積金貸款利率回落至4.5%，公積金貸款占成交總額比上升至9%，此后三年穩定在9%。

2014年11月至2015年8月，公積金貸款利率5次下調累計1.25個百分點，5年期公積金貸款利率由4.5%回落至3.25%。2015年8月，住建部發文下調公積金個人住房貸款購房最低首付款比例10個百分點至20%。多次降息、降首付，使得公積金貸款發放額同比上升68%，公積金貸款占成交總額比同步上升至12%，為2011年以來最高值。

到2016年，公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落至9%。2016年部分熱點城市房價大幅攀升，其中15個熱點城市全年房價指數累計上漲約29%。一般來說，在房價上漲或者預期上漲的過程中，人們更愿意貸款買房。由于住房公積金貸款利率較商業貸款利率更優惠（低1.6～2.6個百分點），人們購房時傾向于充分利用公積金資源，然后將剩余貸款需求轉向商業貸款，這使得房價漲幅較大的同時公積金貸款新增額相對穩定，公積金貸款額度有限公積金貸款占成交總額比回落。

消費貸違規流入不改居民購房杠桿下行態勢

這里將人民銀行公布的個人購房貸款新增余額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內購房杠桿率。此外，加上3月以來的新增異常短期消費貸款金額，考察此類違規資金對于居民杠桿的影響。

數據顯示，全國居民表內購房杠桿率從2015年第三季度開始快速上升，2016年第四季度達到2010年以來最高位，達到44.1%。2017年第一季度，該指標小幅回落至43.8%，此后第二季度持續下行，第三季度回落至37.8%。目前來看，基本可以確認當前全國個人購房杠桿已經步入下行通道。

加入3月以來的新增異常短期消費貸款金額，重新估算全國居民購房杠桿率。數據顯示，消費貸款的違規進入提高了居民購房杠桿約3%，說明違規資金的進入體量相對較小，僅僅減緩了居民杠桿下降的速度，并沒有改變居民杠桿下降趨勢。

十九大報告重新強調要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，讓房地產回歸“居住屬性”，預計后續各類房地產新政將緊緊圍繞“房住不炒”的政策導向。考慮到持續的金融秩序整頓以及第三季度對違規資金的打擊，預計第四季度全國居民購房杠桿將進一步下降。

全國房價漲幅或將繼續下行

比較全國居民購房杠桿率與70城房價指數季度環比走勢發現，房價與居民杠桿總體呈現正相關關系。但值得注意的是，2012～2013年這輪樓市短周期繁榮期間，杠桿僅在初期小幅上升，此后一直保持在20%～30%水平低位盤整，這主要由于此輪周期僅部分一、二線城市復蘇，大部分三、四線市場成交依舊低迷。

2015年3月起，居民購房杠桿和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比在2016年第三季度見頂，居民住房杠桿在2017年第一季度見頂。本輪居民住房杠桿滯后于房價指數季度環比回落，反映了在“因城施策”的政策環境下，部分熱點城市收緊信貸的同時，一些三、四線城市信貸依舊寬松。2017年3月，一部分三、四線城市出臺調控之后，居民購房杠桿連續兩個季度回落。從第四季度來看，隨著居民購房杠桿的進一步回落，全國房價漲幅將保持下行。